房地產(chǎn)行業(yè)最近不太平，竟然還發(fā)生了一件稀罕事。

SOHO中國(guó)發(fā)布年度中期業(yè)績(jī)公告，宣布集團(tuán)可能出現(xiàn)交叉違約。整件事說(shuō)起來(lái)也不復(fù)雜，就是SOHO中國(guó)收到北京稅務(wù)局的通知，催他們的望京寫(xiě)字樓盡快償還19.86億元的稅款和滯納金，但SOHO中國(guó)賬上只有6個(gè)多億，還不起。除此之外，公司還有另一筆42億的銀行貸款也還不上了。

和很多秘不發(fā)喪的房企相比，SOHO中國(guó)還算磊落，干脆廣而告之。

不裝了，我攤牌了。

SOHO中國(guó)成了這個(gè)鬼樣子，大家肯定要找潘石屹夫婦?？上д也坏?。

兩口子疑似已經(jīng)出國(guó)，在美國(guó)買(mǎi)入大量商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、豪宅，手握300多億的美國(guó)黃金地段不動(dòng)產(chǎn)。

國(guó)內(nèi)資金鏈斷就斷了吧，反正賣也賣不掉，好在都是投用的高端寫(xiě)字樓，并沒(méi)留下?tīng)€尾樓坑業(yè)主，這已算是老牌房企老板最后的慈悲了。

SOHO中國(guó)早已轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，老潘雖然名聲顯赫，但公司體量其實(shí)早已縮水，因此爆的只能算是小雷。

真正的大雷，還要看已經(jīng)躺平的恒大，以及正在醞釀躺倒的碧桂園。

曾幾何時(shí)，碧桂園還是“給你一個(gè)五星級(jí)的家”的“宇宙第一房企”。

只可惜，俱往矣。

時(shí)至今日，當(dāng)你在搜索引擎上敲下碧桂園的名字，第一個(gè)跳出來(lái)的依然是他們官網(wǎng)上醒目標(biāo)注的“希望社會(huì)因我們的存在而變得更加美好”。然而所有人都知道，他們?nèi)缃裰荒芙o社會(huì)添堵。

在碧桂園的股吧里，不少股民開(kāi)始相約天臺(tái)見(jiàn)，因?yàn)楸坦饒@8月10日公布業(yè)績(jī)預(yù)告坦承巨虧以后，股價(jià)就跌穿了1塊錢(qián)，正式淪為仙股。2018年3月，碧桂園的股價(jià)曾沖到15.92港元，市值沖破4000億。短短5年，股價(jià)縮水了16倍。

8月22日碧桂園收盤(pán)價(jià)0.75元，已經(jīng)讓人不忍直視。更難堪的是，碧桂園后面可能還有若干房企排隊(duì)而來(lái)。

碧桂園在等什么？

碧桂園暴雷，有人盼著看個(gè)大煙花，也有人想著救一救，比如任澤平。

作為昔日恒大首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，任澤平是吃過(guò)大虧的，但他耐不住寂寞的性子還是沒(méi)有變，還在呼吁幫幫碧桂園這樣的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企。他特意強(qiáng)調(diào)，這不是因?yàn)楸坦饒@“大而不能倒”，而是為了“守住金融風(fēng)險(xiǎn)底線，守住民生底線”。

任博士洋洋灑灑寫(xiě)了上千字，竟然能做到一點(diǎn)干貨都沒(méi)有，業(yè)務(wù)水平與當(dāng)年在恒大拿1500萬(wàn)年薪時(shí)真的是不可同日而語(yǔ)。最為明顯的是，主旨雖然是呼吁救救碧桂園，但通篇從頭到尾都沒(méi)說(shuō)誰(shuí)來(lái)幫、怎么幫。

其實(shí)，這倒可能也真怪不得任澤平，因?yàn)樵诒├追科蟮氖澜缬^里，已經(jīng)幾乎沒(méi)有方法論存在的可能性了。面對(duì)1.43萬(wàn)億的債務(wù)規(guī)模，雖然比恒大還少1萬(wàn)億，但同樣是天文數(shù)字。依靠市場(chǎng)這只“看不見(jiàn)的手”基本無(wú)望，這相當(dāng)于14億人每人要掏出1025元，顯然不現(xiàn)實(shí)，真有這個(gè)能力的話，還不如先掏1741元救恒大。

顯然，碧桂園等的是那只“看得見(jiàn)的手”。

雖然負(fù)債高達(dá)1.43萬(wàn)億，但碧桂園的資產(chǎn)規(guī)模同樣高達(dá)1.73萬(wàn)億，還不至于資不抵債。這一點(diǎn)是恒大遠(yuǎn)不能比的。

另外，2022年底碧桂園的有息負(fù)債是2713億元，其中短期債務(wù)937億，而他們的非限制現(xiàn)金還有1282億，足以覆蓋短債。

按說(shuō)碧桂園還沒(méi)到過(guò)不下去日子的程度，但他們?yōu)楹芜€是寧愿惹上暴雷傳言，也不想支付兩筆各5億美元債的票息。

不可思議是不是？但也并非不可理解。

碧桂園的大盤(pán)三四線城市居多，過(guò)去的房地產(chǎn)，玩的是高周轉(zhuǎn)高收益，碧桂園可以在大量能級(jí)不高的城市低價(jià)拿地，然后再通過(guò)品牌溢價(jià)“給你一個(gè)五星級(jí)的家”，在賺得盆滿缽滿的同時(shí)，也帶飛了不少小城市的房?jī)r(jià)。

如今的樓市風(fēng)光，連在一二線城市跑馬圈地的恒大都倒下了，更何況土儲(chǔ)稍遜一籌的碧桂園。

楊氏家族干了什么？

8月10日，碧桂園正式公布上半年凈虧損450億至550億，而且今年前7個(gè)月權(quán)益銷售額同比下降35%。當(dāng)老百姓不再買(mǎi)房，碧桂園必然陷入流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。就算還得起8月的票息，但9月開(kāi)始的償債高峰，依然是大問(wèn)題。

索性，那就都不還了吧。

就像越努力越泥足深陷的人可能會(huì)突然放棄掙扎一樣，碧桂園也擺爛了。不同的是，他們?cè)跀[爛之前先最大化地保全了自己。

打響頭炮的是碧桂園服務(wù)總裁李長(zhǎng)江和他的妻子，兩人7月19日清倉(cāng)式減持碧桂園服務(wù)322萬(wàn)股股票，套現(xiàn)了2824萬(wàn)。7月30日，碧桂園服務(wù)大股東楊惠妍將價(jià)值60億的公司20%股份，捐贈(zèng)給國(guó)強(qiáng)公益基金會(huì)（香港）公司，而國(guó)強(qiáng)公益基金會(huì)的創(chuàng)始人是楊惠妍的妹妹楊子瑩。自此，作為碧桂園董事會(huì)主席的楊惠妍不再是碧桂園服務(wù)的最大股東，而且慈善公益基金不允許被清算。

7月31日，碧桂園發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告，宣布上半年從同期的凈利潤(rùn)19億元轉(zhuǎn)為凈虧損，同時(shí)表示“將積極尋求政府及各方監(jiān)管機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)和支持”。

8月7日，碧桂園未能支付兩筆美元債的2250萬(wàn)美元利息，首次承認(rèn)陷入流動(dòng)性危機(jī)。

而這也并不是碧桂園第一次“丟人保己”的自我保全操作，楊氏家族一直精于此道。

從2016年到2019年，碧桂園累計(jì)分紅派息13次，累計(jì)派息630.3億港元；2020年，碧桂園全年現(xiàn)金分紅100.38億港元；2021年，碧桂園共拿出了70.59億港元進(jìn)行分紅。

這種近似于瘋狂的派系分紅，直到2022年才停止，而受益最大的就是在集團(tuán)占股常年超過(guò)40%的楊氏家族。這還不算2022年底楊惠妍出售碧桂園服務(wù)7.03%股份所套現(xiàn)的50億港元。

大廈將傾，他們想的首先是減持套現(xiàn)，再把優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)捐給自家慈善機(jī)構(gòu)，不顧這些年光分紅就幾百億落袋，果斷留一個(gè)上萬(wàn)億的天坑找政府“指導(dǎo)和支持”。如果這就是專家口中所謂的優(yōu)秀房企，那實(shí)在令人擔(dān)心這種“優(yōu)秀”會(huì)傳導(dǎo)開(kāi)去，遍地開(kāi)花。

人往往落魄了才知道誰(shuí)對(duì)你是真愛(ài)。恒大發(fā)達(dá)后，把總部從廣州搬到了深圳，暴雷之后又把總部搬回了廣州。碧桂園也一樣，他們從去年開(kāi)始給上面寫(xiě)信求援，結(jié)果深圳、惠州等地都沒(méi)有回音，最終還是起家之地佛山顧念舊情，佛山城投為碧桂園的中債增提供了反擔(dān)保，順德區(qū)則回購(gòu)了一批碧桂園的人才公寓。

據(jù)悉，佛山成立的專班已經(jīng)進(jìn)駐碧桂園，救是可以救，但要楊家先吐出家底。

誰(shuí)能為碧桂園們兜底？

對(duì)碧桂園，不管也確實(shí)不行，畢竟他們有3121個(gè)在建項(xiàng)目，背后是65萬(wàn)套預(yù)售房。放任碧桂園暴雷，就會(huì)有65萬(wàn)個(gè)家庭面臨爛尾樓，他們很多人是用6個(gè)錢(qián)包湊齊了首付，房子還沒(méi)到手就要開(kāi)始還貸，如果項(xiàng)目不能交付，業(yè)主們不光得不到房，而且還不能斷供，否則征信就要背上污點(diǎn)，甚至房子也會(huì)被法拍。

但是如果給碧桂園兜底，也很難。

首先，碧桂園逾萬(wàn)億的債務(wù)規(guī)模，誰(shuí)能兜得??？這還在其次，關(guān)鍵的問(wèn)題在于，碧桂園的項(xiàng)目絕大部分在三四線城市，甚至號(hào)稱覆蓋了1000個(gè)縣城，而房地產(chǎn)探底后，下沉市場(chǎng)已經(jīng)迅速入冬，碧桂園大量的非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)誰(shuí)咽得下去？最后，救了一個(gè)碧桂園，后面就會(huì)有100個(gè)房企排著隊(duì)躺平等救援，多米諾骨牌倒下去又該怎么辦？

碧桂園的問(wèn)題，其實(shí)也是眾多房企共同的問(wèn)題——

恒大，負(fù)債規(guī)模約2.4萬(wàn)億，2021年12月全面暴雷；

融創(chuàng)，負(fù)債規(guī)模約1萬(wàn)億，2022年3月美元債展期；

綠地控股，負(fù)債規(guī)模約2500億，2022年5月美元債違約；

世茂，負(fù)債規(guī)模約4000億，2022年3月公告60億信托展期；

華夏幸福，負(fù)債規(guī)模約2600億，2020年12月首次承認(rèn)52億債務(wù)逾期；

富力，負(fù)債規(guī)模約3000億，2021年12月7億美元債展期；

陽(yáng)光城，負(fù)債規(guī)模約3500億，2021年公司理財(cái)未兌付；

正榮，負(fù)債規(guī)模約2000億，2022年2月公告美元債違約；

藍(lán)光，負(fù)債規(guī)模約2000億，2021年5月中期票據(jù)違約，目前逾期未償還債務(wù)已達(dá)300億；

龍光，負(fù)債規(guī)模約2000億，2022年3月公告美元債違約；

中梁，負(fù)債規(guī)模約2000億，2022年4月公告美元債尋求展期；

佳兆業(yè)，負(fù)債規(guī)模約2300億，2021年11月3億理財(cái)產(chǎn)品未兌付

而很多還沒(méi)有暴雷的房企，也只是在勉力支撐。

萬(wàn)達(dá)就是其中之一，費(fèi)盡周折才算最終與萬(wàn)科就合作項(xiàng)目產(chǎn)生的資金糾紛達(dá)成了和解。萬(wàn)科申請(qǐng)凍結(jié)的萬(wàn)達(dá)商管約19.79億股權(quán)即將解凍，這意味著萬(wàn)達(dá)高達(dá)1287億元的股權(quán)資產(chǎn)終于穩(wěn)了。7月底，萬(wàn)達(dá)在最后一刻按期兌付了一只4億美元債券，也算平息了各方猜測(cè)。

但對(duì)王健林來(lái)說(shuō)，想要安枕無(wú)憂還差得遠(yuǎn)，割肉還債幾乎是可以預(yù)見(jiàn)的。目前，王健林和萬(wàn)達(dá)集團(tuán)持有的萬(wàn)達(dá)電影股權(quán)僅剩10%左右，控股能力幾乎降至冰點(diǎn)。之所以不像其他房企一樣擺爛逾期，不光因?yàn)槔贤踹€算是個(gè)體面人，更因?yàn)樗€忌憚著萬(wàn)達(dá)商管的上市大業(yè)。

2021年，騰訊、螞蟻、中信等22家戰(zhàn)投以380.7億從萬(wàn)達(dá)手里拿下珠海萬(wàn)達(dá)商管21.15%的股權(quán)。戰(zhàn)投方要求萬(wàn)達(dá)商管2023 年底前完成上市，否則就得回購(gòu)上述戰(zhàn)投股份，并且要支付利息。

6月28日，珠海萬(wàn)達(dá)商管第4次向港交所提交了IPO申請(qǐng)，年底前能否如期上市，對(duì)萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。

如果商管上市失敗，不僅意味著萬(wàn)達(dá)只能通過(guò)債務(wù)融資獲得額外資金，還意味著380億的戰(zhàn)投回購(gòu)。到時(shí)候就不僅僅是割肉的問(wèn)題了，掏空家底和暴雷之間，連二選其一的機(jī)會(huì)都沒(méi)有。

攥著手雷跳舞
房企日子不好過(guò)，無(wú)論信奉高周轉(zhuǎn)的恒大、碧桂園，還是本已從地產(chǎn)圈子逃出生天的萬(wàn)達(dá)，各有各的難題。
一個(gè)房企暴雷，背后就會(huì)有一堆供應(yīng)商傾家蕩產(chǎn)，一堆銀行出現(xiàn)壞賬，一堆業(yè)主無(wú)房可住卻要還貸不停。其中受到傷害最小的就是房企老板和高管，畢竟人家玩的是“利潤(rùn)家族化，成本社會(huì)化，風(fēng)險(xiǎn)全民化，慈善全球化”。
前幾天碧桂園寫(xiě)了一封致歉信，道歉對(duì)象有客戶、投資者、合作伙伴以及關(guān)心和支持碧桂園的社會(huì)各界朋友——竟然沒(méi)包括那幾十萬(wàn)心亂如麻的業(yè)主。
他們是被忘了嗎？