我是紫沐，這是我第363篇日記。

上篇文章發(fā)出后，好幾位剛需粉絲都問了我類似的問題：

市場確實到底了，政策優(yōu)惠也給力，買房沖動是有的。

但沸沸揚揚的新一輪房改，會不會改變整個樓市格局？

樓市紅利會不會減弱，資產(chǎn)流通性會不會降低？

他們很擔心，所以還在猶豫。

我可以很明確的說，新房改對樓市格局肯定有影響。

最大的影響，就是加劇了分化。

保障性住房，像人才房、保障房、公租房這一類房子。

要是大量入市，剛需商品房的流通性，肯定會被沖擊。

這是很簡單的供求問題。

供應大幅增加，需求沒咋變，價格自然就會往下降。

所以第一個分化，就是剛需類房子，和改善類房子，以后的行情會相互獨立。

嚴格來說，剛需、剛改型資產(chǎn)，以后都容易被調(diào)控。

只有改善型資產(chǎn)和豪宅，能回歸商品屬性，價格由真實市場來調(diào)節(jié)。

行情來了，大家都漲的日子，再也回不去了。

所以有一類投機行為，基本宣告落幕。

以前樓市黃金年代，有一批人會專門去炒老破小。

那時候的樓市，行情還是大鍋飯模式，普漲。

很多人就是靠炒老破小賺到第一桶金。

但以后這操作沒法再復制，或者說再復制就是作死。

因為新房改要來了，天量保障性住房入場。

真正手頭緊的剛需都會被分流，老破小就沒有向上沖的動力。

沒有強學位支撐、環(huán)境和配套弱的老破小，甚至會陷入無量下跌的循環(huán)。

靠老破小疊加起來的資產(chǎn)包，也就成了炸藥包。

當然了，雖然新房改對剛需市場造成沖擊是注定的。

但剛需市場內(nèi)部，也會有分化。

畢竟保障性住房不是什么新事物，很早以前就有。

它們普遍有個特點，就是地段比較偏，位置比較差。

你很難在中心四區(qū)的核心板塊看到保障房出現(xiàn)。

甚至在次核心區(qū)域，保障房也極其稀少。

所以優(yōu)質(zhì)剛需房，受新房改的沖擊就比較小，整體供需相對平衡。

這也是一直呼吁剛需買房，把地段放在首位的原因。

有聽進去的，現(xiàn)在不會慌。

但反過來，那些本來就供需失衡的地方。

那些一堆新房待售，地段價值又不明顯的地方。

情況就不太樂觀。

比如吐槽最多的，黃埔新城、祈福、知識城、亞運城、新造、增城等等。

因為它們本來就內(nèi)部競爭嚴重，互相打價格戰(zhàn)才能出貨。

而保障性住房的選址，又普遍以這些地方為主，進一步加大了內(nèi)部住房供應。

那無論是開發(fā)商，還是里面的個人業(yè)主，想出貨，都得割更多的肉。

這也是新房改帶來的第二個分化，剛需房內(nèi)部的分化。

所以按正確的選籌思路，有核心競爭力的剛需房依然可以買。

但非核心的剛需房，就盡量別去接。

正在持有的，抓緊賣。

未來兩三年，都是你逐步出清劣質(zhì)資產(chǎn)的時間。

因為保障性住房的建設和推行，不會這么快。

建房子是要錢的。

以現(xiàn)在的經(jīng)濟環(huán)境，和抓襟見肘的地方財政，短期沒法解決“錢從哪來”的問題。

抓住這個出逃時機，才能避免把蟹貨爛在手里。

當然，被新房改影響的不止剛需房。

比如改善型資產(chǎn)，它同樣受置換鏈條桎梏。

而豪宅，卻是定位越發(fā)明確的資金沉淀首選。

兩者之間的行情分化，同樣會變大。

所以房產(chǎn)投資這個詞，以后和大部分人沒關(guān)系了。

真正有價值投資條件的產(chǎn)品，門檻會越來越高。

而且門檻起來的速度，遠高于勞動儲蓄的速度。

未來買房、換房，90%的需求，其實可以歸類為自住+跑贏。

購入的資產(chǎn)，比市場平均漲幅高；

購入的資產(chǎn)，比板塊平均漲幅高；

購入的資產(chǎn)，比同總價段產(chǎn)品漲幅高；

購入的資產(chǎn)，比同樓盤其他產(chǎn)品漲幅高。

贏得越多，就越保值。

我覺得自住+跑贏的購房思維，會比自住保值更進一步。

同時也更實際。

因為每個人對保值的要求是不一樣的。

而有沒有跑贏，看得見，摸得著，能統(tǒng)計出來。

如何跑贏？

我覺得后續(xù)的大環(huán)境，更講究實際。

隨著樓市黃金時代過去，現(xiàn)在的買家，對自住的舒適性越來越看重。

板塊目前發(fā)展進度如何，配套是否齊全，很重要。

單純有規(guī)劃，單純拼未來的地方，會比較危險。

還是那句話，“錢從哪來”短期很難解決。

意味著規(guī)劃兌現(xiàn)的速度，會沒有以前快。

規(guī)劃兌現(xiàn)的成果，也可能會縮水。

前段時間，官方對第四期地鐵報批的回復，就是證明。

那些拿著遠期地鐵規(guī)劃做宣傳的盤。

很可能到你換房的時候，地鐵都還沒建起來。

所以現(xiàn)成的配套越好，在接下來的行情里，越有機會跑贏。

有實力，就擁抱頂尖資產(chǎn)，做價值投資。

改善換房，就不要脫離核心地段，目標自住+跑贏。

剛需置業(yè)，拋棄概念板塊和內(nèi)卷板塊，規(guī)避新房改的沖擊。

環(huán)境在變，樓市在變，置業(yè)理念也得與時俱進。

舊流派的末日，也是新打法的開篇。