我是紫沐，這是我第365篇日記。

有粉絲問(wèn)，越秀的世界大觀項(xiàng)目，離開(kāi)盤越來(lái)越近了。

這個(gè)盤，到底值不值得買？

我想，可以用前段時(shí)間的另一個(gè)咨詢案例來(lái)回答。

3000萬(wàn)左右，買珠城，還是買保利天悅，還是買琶洲南？

我選擇珠城。

琶洲南在廣州的新盤里面，產(chǎn)品做得確實(shí)不錯(cuò)。

但它有三個(gè)問(wèn)題。

第一，琶洲南存在不確定性。

配建的學(xué)校是哪家，不確定。

規(guī)劃的商業(yè)綜合體，什么時(shí)候兌現(xiàn)，不確定。

琶洲南板塊整體的產(chǎn)業(yè)布局、發(fā)展速度，不確定。

學(xué)位、配套、地段價(jià)值，這些因素都會(huì)影響房?jī)r(jià)，而且影響還不小。

但偏偏在琶洲南身上，這三樣?xùn)|西，都存在不確定性。

那現(xiàn)在入手，就存在風(fēng)險(xiǎn)。

第二，琶洲南的定位不是豪宅。

它的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、樓間距、地理位置，都注定它只是一個(gè)高端改善型產(chǎn)品。

琶洲南流通性最好的，還是不超豪小面積戶型。

你3000多萬(wàn)進(jìn)去，買它的大面積豪宅戶型，就顯得錯(cuò)配。

第三，琶洲南最新定價(jià)有點(diǎn)高。

15萬(wàn)左右的單價(jià)，放在琶洲南這個(gè)地段，是有溢價(jià)的。

溢價(jià)買入具有不確定性的產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)就變得更高。

就算板塊發(fā)展順利，配套得到兌現(xiàn)，利潤(rùn)也會(huì)被溢價(jià)抹掉大半。

如果板塊后續(xù)的發(fā)展速度變慢，那更是要站崗好一段時(shí)間。

考慮到這三個(gè)問(wèn)題，3000萬(wàn)左右的預(yù)算買房，琶洲南就不算好選擇，沒(méi)必要擔(dān)這些風(fēng)險(xiǎn)。

相比之下，保利天悅就穩(wěn)健很多。

首先天悅的地段更好，琶洲的整體定位比琶洲南要高不少。

廣州對(duì)琶洲的重視程度，自然也比琶洲南要高。

這意味著琶洲的規(guī)劃兌現(xiàn)，會(huì)更快，也更穩(wěn)。

而且天悅在琶洲板塊，是獨(dú)一檔的產(chǎn)品。

一線臨江，幾乎無(wú)法被復(fù)制，有很強(qiáng)的稀缺性，護(hù)城河很寬。

所以持有天悅，會(huì)比持有琶洲南，更安心。

但天悅并不是最優(yōu)解，它也有一個(gè)問(wèn)題。

就是琶洲多少還是有增量住房供應(yīng)的。

比如剛才說(shuō)到的琶洲南，比如前兩天剛面世的琶洲樾。

這些產(chǎn)品，多多少少會(huì)分流掉一部分天悅的購(gòu)買力。

對(duì)比純粹的存量市場(chǎng)珠江新城，就會(huì)差點(diǎn)意思。

而且珠城同樣在補(bǔ)強(qiáng)。

比如即將投入使用的粵海天地，就會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化珠城的商業(yè)格局。

以珠城為絕對(duì)核心，向東向南輻射的發(fā)展路線，未來(lái)十年是不會(huì)變的。

所以你花3000多萬(wàn)，去買珠城的核心產(chǎn)品，比如花城灣。

持有體驗(yàn)、居住體驗(yàn)、預(yù)期穩(wěn)定性，都會(huì)很高，很舒服。

那看完這個(gè)案例，再看回開(kāi)頭那個(gè)問(wèn)題。

世界大觀值不值得買，就有很清晰的思考方向。

就目前流出來(lái)的信息，世界大觀的產(chǎn)品在140-250㎡。

總價(jià)在1200-2500萬(wàn)之間。

與之對(duì)標(biāo)的板塊，分別是

1200-1500萬(wàn)的華景新城、金融城；

1500-2000萬(wàn)的天河公園、琶洲；

2000-2500萬(wàn)的珠江新城。

從穩(wěn)定性的角度看，世界大觀比不上華景和金融城。

華景擁有天河最頂級(jí)的學(xué)位資源，生活和通勤配套也很成熟。

考慮到這個(gè)價(jià)位段的買家，有很大一部分是抱著學(xué)位改善的需求。

華景內(nèi)部?jī)?yōu)質(zhì)產(chǎn)品，比如珠江俊園和華景錦苑，流通性和穩(wěn)定性會(huì)高很多。

另一部分追求潛力的買家，他們的首選板塊，也會(huì)是金融城。

因?yàn)榻鹑诔堑亩ㄎ桓?，有高?guī)格的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。

而世界大觀所在的牛奶廠板塊，它更多是依靠生態(tài)資源和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，去承接金融城的外溢購(gòu)買力。

所以你說(shuō)10年后，等金融城徹底騰飛了。

牛奶廠能不能像珠城東區(qū)一樣，依靠更純粹的居住體驗(yàn)，價(jià)格反壓金融城一頭，有這個(gè)可能。

但至少10年內(nèi)，論價(jià)格天花板，還是金融城更勝一籌。

至于世界大觀與天河公園、琶洲、珠城的對(duì)標(biāo)分析，在這里我就不贅述了。

思考方式，都在前面那堆案例里，大家可以自己嘗試思考。

簡(jiǎn)單說(shuō)幾點(diǎn)結(jié)論：

1.世界大觀高總價(jià)產(chǎn)品，未來(lái)市場(chǎng)表現(xiàn)完全比不上珠城。

2.世界大觀在長(zhǎng)持的情況下，未來(lái)有可能比肩天河公園，但比不上琶洲。

3.世界大觀的出現(xiàn)，會(huì)影響隔壁縵云的出貨。

4.世界大觀的定價(jià)，10萬(wàn)是一個(gè)分水嶺。

選籌是一件很有意思的事情，也是專業(yè)性很高的事情。

年底了，傳統(tǒng)的淘筍買房季。

好好把握，但別買錯(cuò)。