1月30日，上海迎來王炸政策調(diào)整：5年社保的單身人士，可以在外環(huán)外買房了。

就在三天前，廣州也發(fā)布了樓市新政：120平以上不再限購(gòu)。

一線城市的限購(gòu)政策，被撕開了巨大口子。

相比于去年零星政策調(diào)整，以及樓市并不明顯的反饋，今年可謂是開局王炸。

今天總爺就和大家聊下，放開限購(gòu)背后的邏輯，以及對(duì)后市的影響。

01

不再遮掩，徹底放開

1. 一線城市，這次要玩真的了。

仔細(xì)看上海這次新政，會(huì)發(fā)現(xiàn)力度空前的大。

從放開限購(gòu)的對(duì)象看，困擾上海10多年的單身?xiàng)l件被擊碎，大量剛需買家被徹底激活。

上海放松限購(gòu)政策

從放開限購(gòu)的區(qū)域看，上海外環(huán)涉及了超70%的新房、超50%的二手房，覆蓋范圍非常廣。

上海放松限購(gòu)范圍

其實(shí)從去年下半年以來，上海已經(jīng)拿出了認(rèn)房不認(rèn)貸、降低首付比例和房貸利率、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等政策，但目前看效果并不明顯。

相比之前的各種定向、定點(diǎn)政策，這次是全維度、無差別的放松限購(gòu)，信號(hào)非常明顯。

2. 全國(guó)一盤大棋，無人獨(dú)善其身。

一線城市是政策風(fēng)向標(biāo)，本輪調(diào)整是來自全國(guó)的一盤大棋。

1月26日，住建部召開新聞發(fā)布會(huì)，提出“各城市可因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策”。

住建部因地制宜政策

緊接著在1月27日，廣州率先響應(yīng)并調(diào)整限購(gòu)政策，實(shí)質(zhì)性放開了120平以上的限購(gòu)要求。

廣州放松限購(gòu)政策

隨后在1月30日，蘇州全面取消限購(gòu)、上海部分放松限購(gòu)條件，傳言深圳很快可能跟上。

蘇州全面放開限購(gòu)政策

2023年，全國(guó)房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整累計(jì)高達(dá)1008次，但大多集中在二三線城市。

從2024年開局的表現(xiàn)看，無論是政策發(fā)布的頻率和力度，相比2023年都上了一個(gè)臺(tái)階。

全國(guó)是一盤大棋，一線城市也無法獨(dú)善其身。

02

激活剛需，刻不容緩

1. 剛需客戶，樓市的定海神針。

放松限購(gòu)的本質(zhì)，還是市場(chǎng)環(huán)境的變化。而剛需客戶的消失，是目前市場(chǎng)的最大困境。

雖然市區(qū)改善市場(chǎng)很熱鬧，但大部分的交易和土拍，其實(shí)都集中在外環(huán)，尤其是五大新城。

上海土拍最新信息

總爺關(guān)注到一個(gè)細(xì)節(jié)，就在上海新政發(fā)布的當(dāng)天，上海市土地交易事務(wù)中心也公布了一批次土拍清單。

作為樓市的定海神針，保剛需就是保房企，保房企就是保土拍、保財(cái)政。

2. 由外向內(nèi)，逐步放松限購(gòu)條件。

相比其他城市，上海新政是從外環(huán)外開啟放松，這和上海市場(chǎng)的特點(diǎn)息息相關(guān)。

首先，上海不缺市區(qū)的改善、高端購(gòu)買力。

冒然放開市區(qū)限購(gòu)，只會(huì)助推炒房情緒，并對(duì)周邊城市形成虹吸效應(yīng)，不利于整體市場(chǎng)改善。

其次，上海置換客戶是主流，由外向內(nèi)可以更好地激活市場(chǎng)。

上海是全世界最大的二手房交易市場(chǎng)，而且超半成交易量來源于外環(huán)外。

上海2023年二手房成交數(shù)據(jù)

很多客戶是從外環(huán)，逐步向中環(huán)、內(nèi)環(huán)完成置換的，現(xiàn)在激活外環(huán)就是由外向內(nèi)逐步激活市場(chǎng)。

另外，外環(huán)外的放開有利于引入活水，將整盤規(guī)模做大。

外環(huán)外的單身客戶，幾乎都是近幾年進(jìn)入上海的年輕客戶。在前幾輪內(nèi)部刺激效果有限的情況下，引入活水做大規(guī)模已是刻不容緩。

無論是從土地財(cái)政，還是從樓市活躍度，本次新政幾乎是一場(chǎng)針對(duì)剛需的激活方案。

03

城市戰(zhàn)爭(zhēng)，人口爭(zhēng)奪

1. 城市戰(zhàn)爭(zhēng)，高端人口爭(zhēng)奪戰(zhàn)。

在這輪整盤調(diào)控中，各個(gè)城市的政策節(jié)奏明顯加快。廣州、蘇州、上海，幾乎是前后腳發(fā)布新政。

除了激活自身市場(chǎng)，一場(chǎng)沒有硝煙的搶人大戰(zhàn)，如今正在悄然上演。

2013年以來，中國(guó)出生率持續(xù)走低，發(fā)動(dòng)機(jī)的馬力明顯不足。

2013年至今出生率數(shù)據(jù)

各個(gè)城市都在爭(zhēng)相搶奪人口，尤其是高端人才。

以上海為例，近兩年其實(shí)已經(jīng)大幅放開了高端人才、留學(xué)生的落戶門檻。

2014-2023上海落戶數(shù)據(jù)

城市戰(zhàn)爭(zhēng)，搶奪不僅是高端人才，也是源源不斷的購(gòu)買生力軍。

限購(gòu)政策的適時(shí)調(diào)整，有助于人才更快實(shí)現(xiàn)安居樂業(yè)，讓上海在高端人口爭(zhēng)奪戰(zhàn)中搶占先機(jī)。

2. 放松限購(gòu)，一切都是剛剛開始。

不得不承認(rèn)，一線城市取消限購(gòu)是大勢(shì)所趨，一個(gè)時(shí)代即將結(jié)束。

作為防止市場(chǎng)過熱的特殊產(chǎn)物，隨著樓市的深度調(diào)整，限購(gòu)已經(jīng)光榮完成了其歷史使命。

對(duì)于二三線城市來說，隨著最后的限購(gòu)放開，所有的子彈幾乎都打完了。而對(duì)于一線城市來說，一切都是剛剛開始。

2023年上海密集放松政策

首先，外環(huán)外的放開限購(gòu)只是開始，逐步甚至全面放開只是時(shí)間問題。

對(duì)于重倉上海的房企來說，這里已經(jīng)是全國(guó)最優(yōu)質(zhì)的市場(chǎng)，未來會(huì)吸引來自全國(guó)的購(gòu)買力。

上海2023年土拍地塊分布

其次，不僅放開限購(gòu)，城市更新、區(qū)域改善將進(jìn)一步激活市場(chǎng)。

去年以來，上海城市更新進(jìn)入深水區(qū)，區(qū)域型TOD、板塊整體開發(fā)成為主流，有實(shí)力的央企將迎來歷史級(jí)機(jī)遇。

這次上海放松外環(huán)外限購(gòu)，為摩拳擦掌準(zhǔn)備土拍的房企，無疑注入了一針強(qiáng)心劑。

隨著一線城市撕開大口子，一切都才是剛剛開始。

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