近日,有消息顯示深圳宣布取消“7090政策”。
此政策已執(zhí)行多年,為何在此時(shí)取消?取消后又將對(duì)深圳樓市產(chǎn)生什么影響?
深圳“7090政策”退出歷史舞臺(tái)
近日,有消息稱(chēng)深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了關(guān)于停止執(zhí)行《關(guān)于按照國(guó)家政策執(zhí)行住宅戶(hù)型比例要求的通知》,稱(chēng)深規(guī)土[2010]668號(hào)文《關(guān)于按照國(guó)家政策執(zhí)行住宅戶(hù)型比例要求的通知》已廢止,消息一出,引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。
對(duì)此,深圳市規(guī)自局相關(guān)人士表示該文件屬實(shí)。此意味著在深圳執(zhí)行了18年的“7090政策”正式退出歷史舞臺(tái)。
“7090政策”主要指:新建住宅項(xiàng)目的戶(hù)型比,套型建筑面積為90平方以下的戶(hù)型必須占到整個(gè)項(xiàng)目的70%以上。這個(gè)政策主要是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整和規(guī)范,從而保障房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品更加合理。
在2006年,據(jù)中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心發(fā)布《2006年房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》顯示,我國(guó)到2005年末,40個(gè)重點(diǎn)城市累計(jì)可售商品住房面積中,有23個(gè)城市120平方米以上的住房占50%以上;有16個(gè)城市80平方米以下的住房不到總面積的10%。
這些數(shù)據(jù)顯示出當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上存在的一個(gè)現(xiàn)象——小面積戶(hù)型過(guò)少。隨后,住建部出臺(tái)相關(guān)文件,增加中小戶(hù)型供應(yīng)?!?090政策”也在此時(shí)“應(yīng)運(yùn)而生”。
原因與影響
事實(shí)上,深圳的“7090政策”在此前就已經(jīng)“開(kāi)過(guò)口子”。據(jù)了解,在去年出讓的深灣超總住宅地塊、龍華觀瀾街道A925-1146宗地中,戶(hù)型設(shè)計(jì)已不受“7090政策”限制。
除了深圳,另一個(gè)一線城市上海也在土地出讓環(huán)節(jié)對(duì)“7090政策”作出調(diào)整。在上海今年一批第二輪出讓的6宗地塊,這幾宗地塊中小套型標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化:多層住宅建筑面積不大于100平方米、小高層住宅建筑面積不大于110平方米、高層住宅建筑面積不大于120平方米。
為何上海、深圳都要在此時(shí)調(diào)整優(yōu)化“7090政策”呢?
有業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為,調(diào)整“7090政策”,是符合當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境變化,順應(yīng)市場(chǎng)未來(lái)的決定。當(dāng)下情況,不少新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的小戶(hù)型銷(xiāo)售情況并不理想,政策應(yīng)當(dāng)順應(yīng)市場(chǎng)需求。而且,隨著計(jì)劃生育的放開(kāi),二孩、三孩家庭對(duì)大空間的需求在增加,市場(chǎng)需求發(fā)生改變,“7090政策”已成為制約樓市供需結(jié)構(gòu)合理化的不合理政策。
廣東房協(xié)專(zhuān)家咨詢(xún)委員會(huì)委員、廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉指出,按照“保障+市場(chǎng)”的供給新體系,未來(lái)剛需家庭購(gòu)房主要通過(guò)配售型保障性住房解決,商品住房只要解決改善型住房需求。同時(shí),目前新建商品房市場(chǎng)有支付能力的需求,主要是改善型需求。在此背景下,商品房市場(chǎng)繼續(xù)執(zhí)行“7090政策”的必要性有所下降。
對(duì)于取消“7090政策”會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響,李宇嘉提出三點(diǎn):
一是供給適應(yīng)需求,減少低效新房房源供應(yīng),加快房源去化,使得單位用地上房源價(jià)值更大,提振開(kāi)發(fā)商拿地的積極性。
二是提升房屋的品質(zhì),使得部分地塊可以打造針對(duì)高收入人群的高品質(zhì)住宅。
三是真正實(shí)現(xiàn)“保障+市場(chǎng)”的供應(yīng)體系,剛需轉(zhuǎn)向二手房和配售型保障性住房,新房市場(chǎng)主要面向改善型需求。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,“7090政策”發(fā)布年限較長(zhǎng),廢除不意味著要全部推翻既有思路,而是做出優(yōu)化調(diào)整。這種調(diào)整,既與政策本身有效期到期有關(guān),同時(shí)也會(huì)結(jié)合當(dāng)前促進(jìn)改善型需求的方向做出調(diào)整。
更多“大招”在路上?
此次滬深調(diào)整優(yōu)化“7090政策”是順應(yīng)市場(chǎng)的決定,未來(lái)將有更多樓市優(yōu)化政策出臺(tái)。
近日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出,要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策,系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策,有效激發(fā)潛在需求,加大高品質(zhì)住房供給,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這是政策首次提出“有效激發(fā)潛在需求”,而關(guān)于政策內(nèi)容均指向兩方面核心,一是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,二是著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,未來(lái)房地產(chǎn)優(yōu)化政策會(huì)聚焦兩個(gè)方向:一是全面取消核心城市的限制性政策,二是推動(dòng)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地。預(yù)計(jì)后續(xù)一線城市樓市調(diào)控仍將趨松,二三線全面放開(kāi)的總趨勢(shì)不會(huì)變。北京、上海、廣州、深圳等一線城市以及杭州、成都、西安等城市“四限”政策均有再松綁可能。
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