封面圖 |《還是覺得你最好 2》劇照

01

問：

前幾天，《1818黃金眼》爆出一條新聞，一個(gè)河南姑娘在湖州買了套房，卻因此遭了大罪，原來她男朋友為了把房子賣出去，利用戀愛結(jié)婚騙她買房。近兩年房子很難賣出去，為了高額返點(diǎn)或提成，這類「買房殺豬盤」騙局層出不窮。馮叔能否給大家一些忠告？

馮侖：

最近「買房殺豬盤」盛行，男方以戀愛結(jié)婚為幌子，讓女方一起買房，告訴女方他交了定金，房本只寫女方的名字，以后雙方一起還房貸。結(jié)果女方發(fā)現(xiàn)這是騙局，男方描述的情況與實(shí)際情況并不一致。比如，150萬的房子，男方假稱付了30萬或50萬的首付，剩下100多萬房貸都要女方去還。

總結(jié)下，這類「買房殺豬盤」共同點(diǎn)就是女方發(fā)現(xiàn)簽訂購房合同后，男方?jīng)]有付首付，而是中介墊付的，女方卻因此背上上百萬的房貸，而這時(shí)候男方分手、抽身離開，還拿到了中介給的傭金。

「買房殺豬盤」對(duì)于女性傷害很大。從這起社會(huì)新聞曝出的情況看，站在女方角度，維護(hù)自己權(quán)益最好的方法就是刑事舉報(bào)。這是一起典型的男方和中介合謀虛構(gòu)事實(shí)、欺騙女方的案件，涉嫌刑事詐騙或合同詐騙，女方應(yīng)該積極報(bào)警。如果警方立案?jìng)刹?，起訴、懲罰這個(gè)犯罪行為，在這種情況下，女方對(duì)銀行債務(wù)就可以豁免，至少減輕部分來自銀行的經(jīng)濟(jì)壓力。

遇到這種情況，女性應(yīng)該盡快去刑事舉報(bào)，這是最快、最有效，也是最應(yīng)該做的維護(hù)自己權(quán)益的辦法。

02

問：

3月22日，金輝控股官宣暴雷，這也意味著閩系上市房企全軍覆沒。相較于其他派系房企，閩系房企老板們更具膽識(shí)，加足杠桿重倉一二線城市，但當(dāng)一個(gè)時(shí)代過去，三高的運(yùn)營(yíng)模式難以為繼，「愛拼才會(huì)贏」也不一定能贏了。馮叔怎么看待閩系上市房企全軍覆沒的慘狀？

馮侖：

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的20余年里，閩系、粵系等住宅開發(fā)商發(fā)展得非?？欤@幾年，城市發(fā)展模式發(fā)生了變化，相關(guān)產(chǎn)業(yè)也受到影響。最近一段時(shí)間地產(chǎn)公司，特別是民營(yíng)住宅開發(fā)公司特別困難，原來高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的模式突然踢到門板，暴雷的民營(yíng)房企越來越多。

關(guān)于閩系民營(yíng)大型住宅開發(fā)類的上市公司全軍覆沒，我覺得有兩個(gè)指標(biāo)性數(shù)據(jù)可以注意觀察：

第一，整個(gè)閩系房企的情況說明了一個(gè)問題，全國(guó)7萬多家住宅開發(fā)類的公司，未來大概只能剩下10%，這10%里頭，70-80%將會(huì)是國(guó)央企。也就是說，未來住宅供應(yīng)的市場(chǎng)主體將會(huì)是國(guó)央企。

第二，過去高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的商業(yè)模式，機(jī)制靈活但風(fēng)險(xiǎn)偏好較大，該模式將會(huì)轉(zhuǎn)型。

我覺得今后民營(yíng)地產(chǎn)公司更多會(huì)朝兩個(gè)方向轉(zhuǎn)型：一是出海，到東南亞或其他地方重復(fù)自己過去曾經(jīng)的模式；二是朝資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)方向轉(zhuǎn)，民企在這個(gè)方向有非常大的優(yōu)勢(shì)。

除住宅以外，大量其他空間都在城投和開發(fā)區(qū)手中，這些空間的運(yùn)營(yíng)多少都出現(xiàn)了問題，國(guó)央企在空間運(yùn)營(yíng)能力上沒有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，他們的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在買地和開發(fā)上，而民企運(yùn)營(yíng)能力的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在服務(wù)人員的工作態(tài)度、技能系統(tǒng)和客戶維護(hù)等方面。

比如，貝殼找房在住宅租賃市場(chǎng)有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，這就是民企平臺(tái)運(yùn)營(yíng)的能力。另外，我們公司也幫助不少地方政府和開發(fā)區(qū)手中的空置物業(yè)提升了運(yùn)營(yíng)效率，并管理了一部分他們的資產(chǎn)，明顯大幅度改善了租金租賃情況，比傳統(tǒng)國(guó)央企的周邊物業(yè)運(yùn)營(yíng)得要好。

未來在住宅開發(fā)領(lǐng)域，民營(yíng)房企可能會(huì)有擠出效應(yīng)，存在大量退出。

我過去講的，除住宅以外有七大類非住宅商用不動(dòng)產(chǎn)，辦公、商業(yè)、文旅、倉儲(chǔ)物流、醫(yī)療健康、教育研發(fā)、公共物業(yè)，其中物流倉儲(chǔ)及消費(fèi)醫(yī)療等空間運(yùn)營(yíng)，目前就是民企占主導(dǎo)。所以，即使從住宅開發(fā)市場(chǎng)上退出，但在資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)上，民企仍有巨大的發(fā)展空間。