廣州停止審批新增公寓等類住宅項(xiàng)目？

昨日，一份《廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于停止審批商務(wù)公寓等類住宅項(xiàng)目的通知》（以下簡稱《通知》）流出，引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議……

廣州禁止新增公寓？

據(jù)《通知》顯示，在全市范圍內(nèi)停止新的公寓等類住宅項(xiàng)目的規(guī)劃審批，編制土地出讓方案時不得出現(xiàn)有關(guān)公寓等類住宅的表述，已出讓且規(guī)劃審批通過的公寓等類住宅項(xiàng)目，可按原規(guī)定繼續(xù)辦理后續(xù)審批手續(xù)。

《通知》明確，加強(qiáng)土地出讓管理，按照鼓勵商業(yè)、辦公以及新型產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目自持經(jīng)營的原則，在土地出讓時，原則上需設(shè)定自持比例和自持年限，并在土地出讓合同中約定。

此外，《通知》表示，嚴(yán)格規(guī)劃許可審查審批。建設(shè)項(xiàng)目在申請建設(shè)工程規(guī)劃許可時，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃條件和土地出讓合同約定的具體條件進(jìn)行設(shè)計(jì)方案審查和許可。落實(shí)《廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》第三十三條有關(guān)要求，平面功能標(biāo)注不得出現(xiàn)“公寓”“臥室”“客廳”等住宅類功能描述。

此文件免予公開，據(jù)廣州市規(guī)劃和自然資源局多位工作人員反饋，該文件為內(nèi)部文件，目前仍在進(jìn)一步溝通和研究中。

據(jù)廣州市規(guī)自局工作人員透露，此舉旨在加強(qiáng)廣州市商業(yè)服務(wù)業(yè)用地及混合用地上建設(shè)的商業(yè)、辦公及新型產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目管理，嚴(yán)遏將上述項(xiàng)目變相改造為具備長期居住功能的商務(wù)公寓等“類住宅”建筑的行為，切實(shí)發(fā)揮公共設(shè)施基本功能，維護(hù)健康有序的房地產(chǎn)市場秩序。

利好市場？

廣州為何要禁止新增公寓？

事實(shí)上，公寓本身就是個“擦邊”產(chǎn)品。在城市規(guī)劃過程中，由于出現(xiàn)規(guī)劃不當(dāng)，各個城市商業(yè)綜合體嚴(yán)重過剩，導(dǎo)致商辦寫字樓出現(xiàn)過剩，為了化解過剩的商辦庫存，“不限購、低門檻”的公寓應(yīng)運(yùn)而生，但從原則上來說，商辦類物業(yè)不允許擁有居住功能。一直以來，公寓在市面上就被反反復(fù)復(fù)“下禁令”過很多次。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近年來就有上海、北京、杭州、南京、深圳、成都、廈門、佛山、海南等城市出臺過“禁公寓令”。

有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士指出，廣州對于公寓的態(tài)度，大方向上一直都是很明確的，不允許有居住功能，只是審批上偶有松動。此次發(fā)文執(zhí)行，嚴(yán)格審批，嚴(yán)格控制，有一部分原因是為了降低供應(yīng)，減輕樓市壓力。目前全廣州一手住宅庫存消化周期在20個月左右，整體呈現(xiàn)略微供大于求的情況。因此之前就有不少專家建議減少市場供應(yīng)，緩解供求矛盾。而公寓是類住宅產(chǎn)品，對住宅市場起到一定的分流作用，禁止新開發(fā)公寓，可以間接起到減少供應(yīng)，降低市場壓力。

廣東房協(xié)專家咨詢委員會委員，廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉認(rèn)為，公寓這種非住宅類項(xiàng)目，消防安全標(biāo)準(zhǔn)完全不同于住宅項(xiàng)目，而且也沒有住宅類的生活配套，但居住人口以后，對安全和配套的需求增加，但事實(shí)上公寓無法應(yīng)對這些需求。

目前，已經(jīng)誕生的商務(wù)公寓等類住宅項(xiàng)目，價格下跌幅度比住宅價格大很多，對不動產(chǎn)價格體系產(chǎn)生巨大的沖擊，去化難度較大，給投資者、開發(fā)商造成巨大損失，不利于招商引資，明確了不再審批新項(xiàng)目，對穩(wěn)定存量價格有積極作用。

公寓的“春天”來了？

憑借著“不限購、低門檻”，公寓受到不少剛需客的青睞，也曾風(fēng)光無限。如今廣州禁止新增公寓，市場上現(xiàn)存的公寓，搖身一變成為了“限量品”，對公寓而言，是否能憑借此力“步青云”？

一直以來，公寓存在的“硬傷”就非常勸退購房者，不能落戶、沒有學(xué)位、不能明火、安全性私密性差等問題讓公寓市場一直都弱于住宅市場。如今住宅尚在緩慢修復(fù)，而“問題多多”的公寓，想在此時打“翻身仗”恐怕有點(diǎn)困難。另外，雖然廣州禁止新增公寓，從源頭上限制了供應(yīng)，但在目前的市場上，全廣州公寓庫存量近34個月，即使沒有新供應(yīng)，也幾乎能賣3年，這還沒算上大量二手市場放售的產(chǎn)品。

對此，有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士認(rèn)為，供應(yīng)減少對公寓肯定是利好，但是長期而言，公寓的行情還是要取決于產(chǎn)品本身的真實(shí)價值，所以給現(xiàn)存公寓帶來的利好是有限的，對于市場上的公寓，可能去化會更快，但交易價格估計(jì)不會產(chǎn)生太大變動。