又一家民營房企暴雷了！

5月6日，東原地產(chǎn)上市主體迪馬股份公告?zhèn)`約。

東原地產(chǎn)曾作為早期渝派中的代表房企，自2023年8月出現(xiàn)財(cái)務(wù)問題以來就在持續(xù)減少地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)了，這幾年高管離職率也比較大。

這是東原地產(chǎn)首次公開債務(wù)違約，在民營房企里面也算比較晚的了。

01

債務(wù)危機(jī)

5月6日，迪馬股份公告稱，公司債券“21迪馬01”由于公司銷售及回款下降，流動(dòng)性緊張等綜合因素，未能于本期債券到期日2024年4月30日按期足額償付本息。截止目前本期債券托管量為32581.1萬元。

這次違約涉及的“21迪馬01”債券發(fā)行于2021年4月28日，應(yīng)于2024年4月30日到期，發(fā)行規(guī)模4.5億元，票息7%，也就是說本次迪馬股份債券違約本息合計(jì)4.82億元。

截至2024年一季度，迪馬股份總資產(chǎn)522.48億元，總負(fù)債443.23億元，資產(chǎn)負(fù)債率為84.83%。

目前迪馬股份流動(dòng)負(fù)債合計(jì)有390.72億元，賬上貨幣資金僅剩12.47億元，而短期借款有15.2億元。一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債81.8億元，一年內(nèi)賬齡的應(yīng)付款92.8億元，長期借款26.3億元。

這意味著迪馬股份目前現(xiàn)金不足以覆蓋短債，債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，公司財(cái)務(wù)狀況堪憂，面臨融資壓力。

02

銷售掉榜

東原地產(chǎn)成立于2004年，一直是迪馬股份總營收的主要構(gòu)成部分，占比超80%以上。早期主要開拓了西南市場，2014年挺進(jìn)上海，之后總部由重慶遷至上海虹橋。

東原曾經(jīng)也是一家小而美的房企，有小龍湖之稱，打造過不少出圈產(chǎn)品，比如“童夢童享”品牌、“原·聚場”等社區(qū)產(chǎn)品吸引不少了同行關(guān)注。

據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年東原地產(chǎn)以超500億的銷售規(guī)模進(jìn)入國內(nèi)房企50強(qiáng)之列，緊接著2019年全口徑銷售金額為540.1億元，2020年全口徑銷售額為602.1億。

而由于房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，東原地產(chǎn)銷售開始下滑，這也導(dǎo)致迪馬股份的財(cái)務(wù)狀況也自2021年以來逐漸惡化。

2021年迪馬股份營收204.6.3億，歸母公司凈利潤為-20.54億；2022年?duì)I收227.89億，歸母公司凈利潤為-34.97億，而2023年?duì)I收183.01億，歸母公司凈利潤為-36.51億。

因2021年-2023年連續(xù)三年扣非凈利潤為負(fù)值，2024年4月底，迪馬股份被實(shí)施“ST”退市風(fēng)險(xiǎn)警示。

2023年克而瑞銷售榜單上，東原地產(chǎn)銷售額97.6億元，排名第127位，直接掉出百強(qiáng)。

今年的情況也不樂觀，今年1-3月銷售榜單中東原地產(chǎn)銷售額為15.8億元，位列第98位，而1-4月的銷售榜單上直接沒有了其身影。

03

不斷自救

銷售端不景氣，東原地產(chǎn)也在想方設(shè)法不斷自救。

2023年，東原在傳統(tǒng)代建業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，提出了更具綜合性的“建管服”一站式綜合服務(wù)模式，成立了旗下代建平臺(tái)-東原睿建。自成立開始，不到1年時(shí)間新增拓展項(xiàng)目14個(gè)。

在營銷管理方面，東原全面發(fā)力自獲客，構(gòu)建并提升以線上獲客、客戶運(yùn)維、自渠拓客三位一體的營銷模式及組織能力，增效減費(fèi)。

在線上獲客領(lǐng)域，東原通過專業(yè)陪跑+自孵化的形式，打造了一個(gè)包括銷售和自渠在內(nèi)的抖音獲客團(tuán)隊(duì)。

東原的抖音運(yùn)營目前來看，還是相當(dāng)成功的，基于短直雙開的獲客模式，自主獲客比例達(dá)到了60%，其中抖音獲客高達(dá)20%，月均成交破百套，成交占比達(dá)20%。

自開始營銷革命以來，東原就已擁有600多個(gè)實(shí)操的短視頻賬號(hào)、330多個(gè)直播間運(yùn)營，以及30多個(gè)項(xiàng)目的實(shí)操基地。

可以說東原在抖音賣房這方面也算是做出了成就，也體現(xiàn)了其要脫困的決心。

04

引入國資

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，迪馬股份第一大股東——東銀控股，公司實(shí)際控制人為羅韶宇。

迪馬股份的董事兼總裁為羅韶穎，東銀控股的實(shí)控人羅韶宇，也是羅韶穎的兄長。

可以說迪馬東原的危機(jī)目前是羅氏家族繼續(xù)解決的困境。

而東銀控股早年曾陷入債務(wù)危機(jī)，其債務(wù)重組方案一直未取得實(shí)質(zhì)性突破，東銀控股自顧不暇無力馳援，這時(shí)候引入戰(zhàn)投重整是破局關(guān)鍵。

5月7日，東銀控股宣布和重慶市江南城市建設(shè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司簽訂了《戰(zhàn)略投資框架協(xié)議》，通過進(jìn)行司法重整，實(shí)行資產(chǎn)、債務(wù)、權(quán)益以及業(yè)務(wù)一攬子重組，根本性推動(dòng)企業(yè)脫困。

重慶市江南城市建設(shè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司成立于1999年3月，企業(yè)性質(zhì)為有限責(zé)任公司（國有獨(dú)資），實(shí)控人為重慶市南岸區(qū)國有資產(chǎn)管理中心。

根據(jù)雙方的協(xié)議內(nèi)容，江南集團(tuán)將作為戰(zhàn)投身份參與東銀重整程序并執(zhí)行投資協(xié)議和重整計(jì)劃，通過司法重整成為東銀控股的股東。

在擁有實(shí)際控制權(quán)后，江南集團(tuán)會(huì)加大對(duì)東銀核心業(yè)務(wù)資金及資源投入，幫助東銀控股脫困轉(zhuǎn)型。

也就是說，東原地產(chǎn)以后將會(huì)成為國資房企了。

結(jié)語

最近各地優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策頻出，可見救市決心。

東原地產(chǎn)撐過了最艱難的兩年，如今卻倒在了黎明前夜，地產(chǎn)君對(duì)此感到惋惜。

現(xiàn)在的東原地產(chǎn)，仍需克服很多困難。

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