1、剛剛推出的一系列重磅消息，算不算樓市利好？

算吧。如果說銀行、房企這都算是組成樓市的一部分，這一系列消息首先是對銀行金融機(jī)構(gòu)、對房企形成了正向利好。

銀行業(yè)績擴(kuò)表，房企借勢賣樓，盤活庫存產(chǎn)品、催動(dòng)樓市沉淀購買力。

對于購房者而言，購房首付降低、貸款購房月供減少，這也算是利好。政策的基調(diào)還是鼓勵(lì)你使用杠桿、鼓勵(lì)你多貸款、鼓勵(lì)你趕緊買房。

但是多用杠桿多貸款，對于每個(gè)個(gè)體而言就因人而異了，需要結(jié)合自身情況判斷。小閑這兩年以來一直堅(jiān)持個(gè)人要降杠桿，未來兩年依然堅(jiān)持這個(gè)觀點(diǎn)。

2、既然放開限購，房住不炒這個(gè)原則，是不是已經(jīng)淡出了？

不是。房住不炒的源頭在于遏制土地囤積、遏制金融資金大規(guī)模的、缺乏監(jiān)控的流向房地產(chǎn)市場。目前對于房企的融資制約并沒有放松，對于土地囤積的管制也沒有收手，這在源頭上還再發(fā)力抑制炒房。

雖然因城施策逐步放開限購，但是打掉了房地產(chǎn)的金融屬性，降低了房地產(chǎn)的升值預(yù)期，提高了投資房地產(chǎn)的收益風(fēng)險(xiǎn)，這已經(jīng)在很大程度上起到了遏制炒房的作用。

房住不炒，依然是核心、是關(guān)鍵、在繼續(xù)。

3、為什么還要鼓勵(lì)上杠桿購房？

因?yàn)楫?dāng)前的房價(jià)不宜再降了。對現(xiàn)有庫存的去化面臨著一個(gè)嚴(yán)重問題，就是以低于成本價(jià)售房去庫存，雖然可以比較快速的匯聚資金，但是賣的越多后面的窟窿越大，越往后期清償債務(wù)就越困難。

以低于成本價(jià)去庫存賣房，一方面造成交付資金不足，一方面造成抵押物估值降低；對保交樓也產(chǎn)生很大不利影響。

所以想要維持現(xiàn)有價(jià)格多買房，增加資金流轉(zhuǎn)速度，唯二的途徑，一個(gè)是國家隊(duì)下場收房，促進(jìn)老舊房的賣房款流轉(zhuǎn)進(jìn)新房市場。另一個(gè)途徑是降利率降和首付，推動(dòng)更多購買力進(jìn)入新房市場。

4、首付降低，買房就更容易了？

如果只降首付，是買房的門檻低了，但還貸壓力大了。如果降首付的同時(shí)降貸款利率降月供，雖然也相應(yīng)里的減輕了一點(diǎn)還貸壓力，但是相應(yīng)的包袱背負(fù)的更重了。

另外一個(gè)問題是，以前首付三成時(shí)，房價(jià)要下跌30%，購房者賣房才會(huì)血本無歸，用賣房款還給銀行自己最終兩手空空?，F(xiàn)在首付一成半了，房價(jià)只需要再降15%，就能讓購房者達(dá)到兩手空空的狀態(tài)。

5、這一波政策對誰更利好？

顯然是對最近心動(dòng)準(zhǔn)備上車的購房者，是一個(gè)機(jī)遇；對剛步入工作積蓄并不多，但是特別渴望有屬于自己住所的年輕人，是極大的誘惑。

考慮到國家不可能真正推出紙面上的“零”利率。5月18日執(zhí)行的公積金利率2.35%和2.85%這個(gè)利率，如果考慮到通貨膨脹和貨幣貶值的因素，已經(jīng)基本上等同于零利率了。

但是欲戴王冠，必承其重。想要吃這波利好，也就要相應(yīng)承擔(dān)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

6、手里有一百萬，是買房還是買超長期30年國債？

首先這個(gè)超長期國債是賣給人家金融機(jī)構(gòu)的，暫時(shí)不對個(gè)人。如果真有對個(gè)人的超長期國債，那這個(gè)就看收益了。

國債是半年支付一次利息，你可以假設(shè)這筆錢不貸款買房的前提下，能買到什么樣的房子，這房子按一年11個(gè)月計(jì)租能收回多少租金。與一年的國債收益兩相比對一下，就能做出決定。

7、三連擊的重磅政策之下，房會(huì)漲價(jià)嗎？

樓市相比四五年前，一個(gè)巨大的變革就是，規(guī)模性的大氣候，和普遍性的走勢已經(jīng)不存在了。

精細(xì)化細(xì)分市場，讓日光盤與滯銷盤同在，虧存房企與暴雷房企并存。這是另一個(gè)角度的秋水與長天一色，落霞共孤鷺齊飛。

大勢讓普通人資產(chǎn)升值的窗口期，已經(jīng)關(guān)閉且成為歷史。所以討論整體的房價(jià)走勢，沒有意義。

不如選一個(gè)靠近城區(qū)、配套齊全、名企操盤的樓盤居住。過好防盜門里的小日子。

8、寶坻和南開先后強(qiáng)調(diào)小升初房戶合一了，其他區(qū)域呢？

因城施策不斷細(xì)化的升級版，就是因區(qū)施策，這一點(diǎn)已經(jīng)很有端倪了，天津430限購政策的發(fā)布已經(jīng)很明顯，十個(gè)區(qū)分區(qū)調(diào)控區(qū)別對待，只要在購房區(qū)沒有房子就算首套，你如果只在市區(qū)有房，有本事在環(huán)城遠(yuǎn)郊十個(gè)區(qū)同時(shí)買十套，都算首套。

所以各區(qū)對于房產(chǎn)戶籍類政策，只在自行申報(bào)后上級批準(zhǔn)，所以南開區(qū)的學(xué)籍政策必然會(huì)引起效仿。

教育資源的缺位不止南開一家，需要學(xué)籍戶籍補(bǔ)漏的也不止南開一家，河西甚至河北河?xùn)|紅橋，對于本區(qū)房戶合一要求，懸念只在于跟進(jìn)的早晚，和給不給執(zhí)行時(shí)間的緩沖區(qū)，這一點(diǎn)區(qū)別上。