我是紫沐，這是我第398篇日記。

廣州5.28救市政策，主要有5項利好：

1.首套15%，二套25%

2.鼓勵收購存量房作為保障房，推動了官方版“以舊換新”

3.限購區(qū)，6個月社保就可以買

4.取消房貸利率下限，廣州首套利率降到3.4%，二套利率降到3.8%

5.取消了二手房限售

這些利好，力度都不小。

我們來逐個分析，它們的作用和意義。

首套15%，二套25%

老實說，從目前市場環(huán)境來看，降首付作用不大。

因為現(xiàn)在樓市萎靡的根本原因，與杠桿無關。

而是信心和預期的缺失，是經(jīng)濟基本面太過羸弱。

但作用不大，不代表沒有積極意義。

降首付的核心，是給予了買家選擇權。

選擇權非常重要。

因為同樣一件事，如果是沒得選才去做，那叫不得已而為之。

而有得選還去做，那叫自由意志。

降首付，給予了那些真正優(yōu)秀的年輕人，更充分的選擇權。

很多青年才俊，現(xiàn)金流是很充沛的，月供幾萬很輕松。

但因為剛工作，財富積累不夠，首付只有幾十萬。

換做以前三成首付，能買哪？

增城、文沖東、知識城、南站、新造，全是一買就套的板塊。

但現(xiàn)在不一樣。

同樣的首付，他們能買到老黃埔、科學城、萬博，甚至海珠。

資產(chǎn)的保值能力，完全不在一個維度。

這就是選擇權。

以前就算你很優(yōu)秀，現(xiàn)金流很強，但政策卡著首付不夠，也只能買到垃圾。

但現(xiàn)在，只要你足夠優(yōu)秀，你就可以做選擇。

你擁有了低價入手優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機會。

這就是選擇權的魅力。

不過回歸現(xiàn)實，青年才俊畢竟是少數(shù)。

所以降首付，它的象征作用高于實際作用，這點是不能忘的。

而且大家應該也發(fā)現(xiàn)了，降首付的主要利好群體是剛需。

對二套買家，對改善買家來說，效果更不明顯。

因為改善群體根本不缺首付。

他們只是單純的，不想貸款。

這點我深有體會。

因為我的粉絲群體，改善客群占大多數(shù)。

而最近咨詢聽到最多的，就是“我不想貸太多”。

所以想刺激改善群體的購房熱情，需要更直接，也更底層的利好。

就是恢復他們對樓市的信心和預期。

很明顯，這不在降首付的作用范圍內(nèi)。

鼓勵收購存量房作為保障性住房

這條利好，是在為官方下場的“以舊換新”，做鋪墊。

不是現(xiàn)在廣州在玩的，開發(fā)商幫你賣房的以舊換新。

而是像鄭州那樣，官方直接下場收購你的二手房，簡單粗暴的以舊換新。

這比降首付，更能刺激改善群體的神經(jīng)。

因為之前說了，很多置換改善買家，就卡在了賣房這一步。

特別是老破小，放盤量太大，接盤俠根本不夠用，房價跌起來是止不住的。

甚至會形成超跌。

只有官方收購，錢多量大，才有可能改善這個局面。

而且對業(yè)主來說，這種方式也更安全。

不用擔心遭遇像abc單這樣的騙局。

所以這條利好，對現(xiàn)在的市場更有幫助，

因為它有機會，孵化大量的改善購買力。

想反轉市場，改善的作用肯定比剛需強。

6個月社保，可以買限購區(qū)

放開限購區(qū)的準入門檻，更多是出于壓力。

一線城市間的競爭壓力。

畢竟上海已經(jīng)放開了核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的入手門檻。

而廣州雖然同為一線城市，但從硬實力上，確實比不過人家。

如果還扭扭捏捏，把核心區(qū)的好東西藏起來不放開。

那觀望中的優(yōu)質(zhì)購買力，就會直接帶著錢跑到上海去。

本來就打不過，還要讓別人一只手，那只會自取其辱。

所以廣州放開限購區(qū)準入門檻，是很好理解的。

之前就說了，現(xiàn)在購買力是要靠搶的，特別是優(yōu)質(zhì)購買力。

誰還裝矜持，湯都沒得喝。

取消房貸利率下限

降成本這招，什么時候都有用。

尤其行情不好，藥效更明顯。

立減10萬，對大部分買家來說，比多貸100萬更有吸引力。

廣州這次執(zhí)行效率很高。

晚上6點官宣取消利率下限，晚上8點銀行就跟進了。

首套利率降到3.4%，二套利率降到3.8%。

考慮到現(xiàn)在首套資格隨便刷，這招降成本，還是很有誠意的。

當然，如果同步降低存量房貸，會顯得更有誠意。

只可惜，以現(xiàn)在刺激增量的救市方向，這張牌打出來的概率不高。

不過現(xiàn)在先息后本+低利率雙管齊下，持有成本很低了。

預計不少純投資買家，已經(jīng)開始蠢蠢欲動。

更別說，這次還有一條利好，能配合這套打法。

那就是取消限售。

取消二手房限售

不限售是把雙刃劍。

它有利空的一面。

那些賬面上還有浮盈，但被限售困住的投資客，可能會趁這個機會出貨。

那市場短期，可能會有踩踏效應。

但取消限售也有積極的一面。

就是很多以前買錯房，正在承受房價下跌+月供吸血雙殺的業(yè)主，有了提前止損的可能。

而且沒有限售，房子隨時可以賣。

那對備用金和現(xiàn)金流的要求，也變相降低了。

想搏一把的人變多，入市買房的人變多，也會刺激市場的流動性。

但總體來看，雙刃劍就是雙刃劍。

當不動產(chǎn)失去“不動”的穩(wěn)定性優(yōu)勢，后續(xù)房價波動肯定會變大，高拋低吸會變得頻繁。

只能說，是藥三分毒。

總結，這次廣州5.28史詩級救市，再次證明了之前的觀點。

就是對樓市的共識已經(jīng)變了。

大力救市，沒有效果就一直出利好，出到市場好轉為止。

這不再是一句口號，而是明確的目標。

老實說，樓市不可能因為幾條利好，就重新生龍活虎。

就像大體量火車，啟動需要時間。

還需要經(jīng)濟的支撐，就業(yè)的穩(wěn)定。

但至少，這是好的開始。