隨著供求關(guān)系發(fā)生新變化，去庫(kù)存成為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)亟待解決的關(guān)鍵問(wèn)題。

據(jù)了解，近期有多地通過(guò)政府公開(kāi)征集或地方國(guó)企收購(gòu)等方式，推進(jìn)商品房去庫(kù)存，開(kāi)展新嘗試。

01 官方出手去庫(kù)存

近日，廣州市增城區(qū)人民政府官網(wǎng)發(fā)布“關(guān)于廣州（新塘）至汕尾鐵路項(xiàng)目（新塘段）征集符合條件商品性安置房源報(bào)名的公告”（以下簡(jiǎn)稱“公告”）。

根據(jù)公告，擬公開(kāi)購(gòu)買商品房作為廣汕鐵路項(xiàng)目的安置房，選擇購(gòu)買的房源需在增城區(qū)新塘鎮(zhèn)范圍內(nèi)。對(duì)于此次收購(gòu)的價(jià)格，通知明確，房源交易單價(jià)以評(píng)估方式確定，本次評(píng)估選用的評(píng)估方法為成本法，原則上為“土地成本+建安成本”。據(jù)了解，截至6月3日，已有13個(gè)住宅小區(qū)房源（房企）提交報(bào)名資料登記。

值得注意的是，這是廣州地區(qū)首次出現(xiàn)以政府身份進(jìn)行公開(kāi)收購(gòu)的情況。

有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士認(rèn)為，官方下場(chǎng)出手去庫(kù)存，此舉不僅有利于促進(jìn)商品房銷售去化，同時(shí)對(duì)于當(dāng)前周邊多個(gè)項(xiàng)目售價(jià)已低于成本價(jià)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，以成本價(jià)收購(gòu)有助于降低開(kāi)發(fā)商資金壓力，對(duì)于后市價(jià)格的平穩(wěn)具有積極作用。

02 超22城出手！

目前，去庫(kù)存已成為重中之重。為支持各地收購(gòu)已建成未出售商品房用作保障房，此前5月17日，央行就擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計(jì)帶動(dòng)銀行貸款5000億元。該舉措除了有利于加快存量房去庫(kù)存外，還有助于增加保障房供給，助力保交樓。

在地方上，收購(gòu)存量房廣州增城并非首例，此前就有不少城市收購(gòu)存量商品住宅，并投放至公共租賃住房等保障性住房市場(chǎng)，這是樓市去庫(kù)存的有效手段之一。

據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國(guó)已有至少22地發(fā)布收購(gòu)存量商品房相關(guān)政策。

江蘇蘇州

6月2日，蘇州市房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策措施的通知》。其中提到，推動(dòng)商品住房去庫(kù)存。堅(jiān)持“以需定購(gòu)”，組織地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)部分存量商品住房用作保障性住房。鼓勵(lì)和支持有條件的企事業(yè)單位、社會(huì)主體購(gòu)買商品住房用于職工租住。建設(shè)城市“房產(chǎn)超市”，搭建平臺(tái)，鼓勵(lì)房企開(kāi)展住房團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，滿足不同人群的購(gòu)房需求。

云南昆明

5月27日，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于征集商品住房用作保障性住房的公告》，擬由市屬國(guó)有企業(yè)在部分行政區(qū)域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。

杭州臨安

近日，杭州市臨安區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布公告稱，經(jīng)臨安區(qū)人民政府研究決定，在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購(gòu)一批商品住房用作公共租賃住房，本次收購(gòu)房源面積原則不超過(guò)10000平方米，現(xiàn)房或一年內(nèi)具備交付條件的期房。

河南鄭州

近日，鄭州市房管局等部門發(fā)布《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》。2024年鄭州全市計(jì)劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。先行在金水區(qū)、鄭東新區(qū)等區(qū)域進(jìn)行試點(diǎn)，試點(diǎn)期間完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”500套，逐步在主城區(qū)全面實(shí)施，全年計(jì)劃完成5000套。

03 專家觀點(diǎn)

廣東房協(xié)專家咨詢委員會(huì)委員，廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉：“

政府收儲(chǔ)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)以下幾點(diǎn)影響：

一是，有利于在售新房去化，有利于房企資金鏈緩減，推進(jìn)保交房；

二是，對(duì)商品房的影響，取決于收購(gòu)的規(guī)模，是否常態(tài)化，收購(gòu)國(guó)企、城投、還是私企的房子。如果未來(lái)保租房、配售房都通過(guò)存量收購(gòu)，規(guī)模較大，影響也會(huì)較大，但這也取決于收購(gòu)的機(jī)制、資金來(lái)源；

三是，類似廣州、杭州臨安的收購(gòu)的規(guī)模只有200套左右，影響較小。主要原因在于：公租房、安置房規(guī)模本身就比較小，再加上政府、國(guó)企城投資金實(shí)力有限、債務(wù)負(fù)擔(dān)不輕，而3000億元的再貸款，目前還未落地；

四是，要注意房源匹配的問(wèn)題。不管是增城還是臨安，收購(gòu)的項(xiàng)目現(xiàn)在還未確定。都還在征集的過(guò)程中。另外，公租房、保租房、安置房，可能面積都不會(huì)太大，特別是前兩者，面積在70-90平米居多，而在售新房大多數(shù)都是大面積的。同時(shí)，公共住房管理上要求集中和圍合，但小面積的新房戶型基本分散在不同樓層、漏洞，很難達(dá)到收購(gòu)的條件。此外，房源要求已經(jīng)建成，而且公共配套設(shè)施要齊全，滿足這些條件的新房項(xiàng)目比較少。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：“

部分城市明確保障房可以通過(guò)“收儲(chǔ)”存量的方式獲得，是統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施在地方的落地。預(yù)計(jì)后續(xù)各地“以購(gòu)代建”形成保障性租賃住房的政策會(huì)持續(xù)增加，對(duì)于去庫(kù)存和增加保障房房源供給將起到積極作用。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉：“

當(dāng)前收購(gòu)存量房數(shù)量和規(guī)模數(shù)量還較少，是一種創(chuàng)新嘗試，建議各地明確資金來(lái)源、收購(gòu)主體、收購(gòu)規(guī)模，以及收購(gòu)存量房作為保障房的支持政策。有了相應(yīng)的政策和資金支持，可以一定程度上形成較大的購(gòu)買力，配合土地供應(yīng)的控制，降低稅費(fèi)、房貸利率等政策，有助于樓市進(jìn)一步企穩(wěn)。