普通人退房之難，如上青天。

更別說協(xié)調(diào)大批業(yè)主集體退房。

所以南京這個成功集中退房的全國首例太過重要，為其他城市的類似困境走通了一條路。

因為魯迅先生說過：世界上本沒有路，走的人多了，也便成了路。

停工理由，居然源自恒大

南京這個集中退房樓盤，是位于江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)轄區(qū)內(nèi)的珠江四季悅城。這是一個規(guī)劃面積90萬平米的超大型城市綜合體，包含商業(yè)、辦公、居住和生活配套。

這是百強房企珠江投資集團進入南京的首個項目，總包單位是蘇中建設?！八募緪偝恰笔侵榻顿Y的主力產(chǎn)品線之一，在北京亦莊、惠州、大亞灣等地都有同名樓盤。

珠江投資的南京大盤之路可以說一路坎坷。在23年1月就有業(yè)主到主管部門投訴：珠江四季悅城G98在2021年開盤，2022年7月就已經(jīng)停工，原定于2023年6月底交付，無法按期交付。

兩年來這個立項時風光無限的大盤，已經(jīng)成為政府留言板上的?？?，隔三差五就要露面。

開發(fā)商一度曾經(jīng)給出“換房”的解決路徑，讓業(yè)主們換到G104地塊，結(jié)果G104地塊也停工了。

停工的主要原因是：作為全國首批住宅建筑施工總承包特級資質(zhì)的施工方——江蘇省蘇中建設集團資金短缺，造成現(xiàn)場停工。

而據(jù)說施工方之所以資金短缺，是因為和恒大集團戰(zhàn)略合作捆綁過深，手握恒大超百億的商票無法兌付所至。

目前江蘇省蘇中建設集團股份有限公司涉及的司法案件，多達驚人的11076起，公司被法院列為“失信被執(zhí)行人”373次，被限制高消費1062次。

但作為地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士推測，其中應有別樣故事，因為施工方拿項目按慣例要先墊資，再按節(jié)點提取工程款這不假。但施工方資金斷裂造成樓盤停工，開發(fā)商難道也沒錢續(xù)建了嗎？長工沒錢了，地主就能眼睜睜看著自己的房子停著？

解決路徑，拆分兩約一審

民用高價值大宗商品的交易，房產(chǎn)是最具特殊性的一個。

購房者購買新建商品房，實際上是分別在政府、開發(fā)商、貸款銀行之間走了三個流程。

商品房的交易簽約的 《商品房買賣合同》，其中一份要在政府管理機構(gòu)備案，樓盤的實際交易要與地塊的規(guī)劃方案、登記內(nèi)容匹配。

購房者與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》，是對國有土地使用權(quán)和地上建筑產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。雙方是獨立有效的買賣關(guān)系。

購房者與貸款銀行簽訂的按揭合同，是為了購買目標房產(chǎn)，向銀行辦理的借款約定手續(xù)，這個手續(xù)是建立在商品房買賣合同之上的。也就是說買房時購房者從銀行借的錢就已經(jīng)轉(zhuǎn)入了開發(fā)商賬戶。

所以，政府、房企、銀行三方中，有一家不同意退房，這件事就走不通。

因為一旦退房，商品房重回交易系統(tǒng)，政府的審批手續(xù)和備案內(nèi)容作廢、收取的稅費退不退？銀行的貸款合同作廢，違約損失和利息損失由誰承擔？退房后銀行與購房者的債務，實際變成了銀行與開發(fā)商的債務，當開發(fā)商深陷泥潭時銀行又怎么辦？

所以解決退房問題的關(guān)鍵在于路徑和錢。

政府負責打通退房審批路徑，開發(fā)商同意吐出監(jiān)管賬戶資金用于退房，銀行

的風險和資產(chǎn)損失有人承擔，這房才能退的出來。

同意退房，大部分房戶已簽協(xié)議

集中退房這件事能做成全國首例，核心因素是樓盤所在轄區(qū)的主管部門極具勇氣與魄力。

在維護招商環(huán)境、形象面子重重壓力之下，堅定選擇了維護購房者利益，讓數(shù)百業(yè)主能夠盡早止損。

其次是資金監(jiān)管賬戶里的錢，沒有被提取挪用、沒有莫名消失，售房款得到了真實有效的監(jiān)管，這才能確保業(yè)主能夠順利拿錢退房。

第三是能夠協(xié)調(diào)銀行讓步厘清違約損失，這一點也非常重要，畢竟銀行不歸區(qū)政府管啊。

因為退房的細節(jié)目前沒有披露，推測購房者的首付款（個人支付部分）可以全額退回，已繳納稅費計劃陸續(xù)清退，已付月供還款中的本金可退，利息不退。

銀行方面的違約損失大概率要算在開發(fā)商頭上，由房企承擔，因為導致一切違約責任源頭在于開發(fā)停工，開發(fā)商是首責。至于珠江投資怎么向蘇中建設追責，那就是另一個故事了。

這樣算下來，由于購房者已經(jīng)繳納兩年的利息屬于已發(fā)生行為，無法從銀行退回，購房者的損失從大幾萬到幾十萬不等。

表面看是購房者賠了，但這些購房者的買房節(jié)點是在2021年和2022年，考慮到這三年來樓市一路下行的走勢，參考周邊同時期買房業(yè)主們房價腰斬的現(xiàn)實情況，能把首付退回來已經(jīng)是萬幸。如果等到三五年房子后交付再賣二手房，那虧得就不止是一個首付了。

所以南京珠江四季悅城的業(yè)主們，真是從“最慘業(yè)主”一路翻身成為“最幸福業(yè)主”。

這件事給其它城市深陷同樣遭遇的購房者們，一個鮮明又充滿希望的借鑒。

只要監(jiān)管部門給力、監(jiān)管賬戶安全、業(yè)主團結(jié)努力，一切問題的解決都是有希望的。