2024年11月5日，重慶市規(guī)劃和自然資源局全面深化改革委員會(huì)印發(fā)《支持高品質(zhì)住宅建設(shè)的若干措施》，涉及12條重磅措施。

這12條政策措施主要內(nèi)容包括：

一、嚴(yán)控新增土地供應(yīng)，提高土地出讓質(zhì)量。

二、優(yōu)化存量土地開(kāi)發(fā)條件。

三、鼓勵(lì)立體綠化住宅建設(shè)。

四、完善房屋設(shè)備平臺(tái)管理。

五、優(yōu)化商住分離控制要求。

六、鼓勵(lì)配套完善公共服務(wù)設(shè)施。

七、鼓勵(lì)提升居住小區(qū)公共空間品質(zhì)。

八、新出讓土地建設(shè)用地規(guī)劃許可證“免申即領(lǐng)”。

九、優(yōu)化建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理

十、細(xì)化同一建設(shè)項(xiàng)目的宗地合同管理

十一、簡(jiǎn)化配建車庫(kù)規(guī)劃許可及竣工核實(shí)手續(xù)辦理。

十二、優(yōu)化建設(shè)項(xiàng)目竣工規(guī)劃核實(shí)程序。

千萬(wàn)不要低估這12條政策，它足以深遠(yuǎn)影響重慶未來(lái)的樓市格局。

01

嚴(yán)控增量，優(yōu)化存量

過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，重慶曾被詬病天量供地，造成目前重慶市場(chǎng)存量二手房的體量也較大。

但二手市場(chǎng)存量大多為剛需高層塔樓，高品質(zhì)住宅項(xiàng)目并不多。所以，“嚴(yán)控增量，優(yōu)化存量”對(duì)重慶樓市非常重要。

在嚴(yán)控增量上，第一條政策原文提到“調(diào)整住宅用地供需結(jié)構(gòu)，嚴(yán)控新增住宅用地供應(yīng)，堅(jiān)持軌道交通引領(lǐng)城市發(fā)展格局和城市規(guī)劃引領(lǐng)土地出讓，供應(yīng)區(qū)位條件好、交通服務(wù)好、公共配套好、居住環(huán)境好的高品質(zhì)住宅用地?！?/p>

近幾年，重慶住宅供地已大幅減少，在逐步改善供需結(jié)構(gòu)。

今年迄今為止，重慶中心城區(qū)新增供應(yīng)住宅用地可建規(guī)模還不到70萬(wàn)方，但今年僅10月份一個(gè)月重慶中心城區(qū)的新房成交量就超60萬(wàn)方，重慶新房庫(kù)存在持續(xù)減少。

根據(jù)銘騰的統(tǒng)計(jì)，2022-2024年，重慶中心城區(qū)庫(kù)存去化減少了892萬(wàn)方，重慶樓市的庫(kù)存情況得到改善。

如何避免開(kāi)發(fā)商再進(jìn)行低質(zhì)量重復(fù)建設(shè)，優(yōu)化存量呢？

第二條政策原文提到，“鼓勵(lì)已供應(yīng)土地建設(shè)高品質(zhì)住宅，結(jié)合市場(chǎng)需求，主動(dòng)優(yōu)化居住空間布局和規(guī)劃指標(biāo)，積極統(tǒng)籌各類資源服務(wù)要素，優(yōu)化完善道路、教育、養(yǎng)老、醫(yī)療、體育、公園、商服等配套設(shè)施，構(gòu)建高品質(zhì)生活服務(wù)圈，鼓勵(lì)用地主體建設(shè)高品質(zhì)住宅?！?/p>

其實(shí)，此次政策的第三條到第七條，都是促進(jìn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)高質(zhì)量住宅的支持政策。

02

第四代住宅將全面爆發(fā)

近年，第四代住宅在全國(guó)各地悄悄興起，并且受到市場(chǎng)普遍歡迎。

重慶早期曾有幾個(gè)第四代住宅項(xiàng)目，但并未形成潮流。不過(guò)自今年以來(lái)，重慶第四代住宅迎來(lái)了大爆發(fā)，目前已經(jīng)公開(kāi)宣布的第四代住宅產(chǎn)品已經(jīng)有二十多個(gè)，此外還有大量四代住宅項(xiàng)目正在路上。

江北區(qū)：觀宸千重錦、聯(lián)發(fā)嘉和府。

渝北區(qū)：龍湖北島（售罄）、北島N11、華潤(rùn)中央公園悅府梵星島、保億中央潤(rùn)府，海成云湖郡

兩江新區(qū)：金茂龍興國(guó)際生態(tài)新城（售罄）、龍湖攬境（售罄）、龍湖云河頌（售罄）、金融街兩江融府、保利拾光年雅頌、電建重慶之丘、康田星河云鏡

南岸區(qū)：國(guó)瑞長(zhǎng)嘉外灘麓林府、國(guó)瑞浩月府、長(zhǎng)嘉匯兩江嶺、國(guó)瑞龍門(mén)里

高新區(qū)：龍湖鳳棲湖畔、龍湖西嶼、國(guó)瑞學(xué)府壹號(hào)、國(guó)盛自在蓮花、陜建山與湖

九龍坡區(qū)：春風(fēng)與你

大渡口區(qū)：華宇春江明月

今年重慶以及全國(guó)第四代住宅爆發(fā)現(xiàn)象，背后其實(shí)主要還是因?yàn)檎咧С?，其關(guān)鍵點(diǎn)在于，第四代住宅的空中綠化庭院不計(jì)容積率，也不計(jì)產(chǎn)權(quán)面積。

其實(shí)，官方并沒(méi)有第四代住宅這種提法，而是稱之為立體綠化住宅。重慶已經(jīng)出臺(tái)過(guò)多次文件支持立體綠化住宅。不過(guò)在此次政策之前，重慶對(duì)第四代住宅仍有不少限制。

如今在新政策下，各種限制基本已悉數(shù)取消，本次政策第三條原文提到，“中心城區(qū)新出讓及已出讓的住宅、商住(住商)混合用地，均可申請(qǐng)立體綠化住宅試點(diǎn)，不設(shè)置單套房屋建筑面積、平層戶型、綠化平臺(tái)個(gè)數(shù)限制，有條件的可以優(yōu)化建筑高度控制要求，結(jié)合片區(qū)城市空間形態(tài)開(kāi)展論證?！?/p>

可以預(yù)見(jiàn)，此次政策之后，重慶第四代住宅開(kāi)發(fā)必將全面爆發(fā)。

第一，此前政策第四代住宅的最低單套面積要求是期房套內(nèi)不低于100平米，現(xiàn)房建面不低于100平米。所以此前部分開(kāi)發(fā)商出于面積段和總價(jià)段的考慮，并未轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)第四代住宅。如今沒(méi)了面積限制，將打消開(kāi)發(fā)商后顧之憂。

第二，此前政策第四代住宅只針對(duì)2021年之后成交的土地才可以申請(qǐng)，把部分地塊擋在了第四代住宅的門(mén)外。這一次政策全部放開(kāi)，第四代住宅必將徹底大爆發(fā)。

第三，此前政策第四代住宅要求為必須是4層及以上的平層（非躍層）戶型，這次對(duì)躍層戶型不再設(shè)限。之前的政策要求是每戶只可設(shè)置 1 處立體綠化平臺(tái)，此次對(duì)綠化平臺(tái)數(shù)量也不再限制，可以肯定，未來(lái)重慶市場(chǎng)將出現(xiàn)更多更具特色、更高質(zhì)量的第四代住宅。

重慶第四代住宅開(kāi)發(fā)時(shí)代來(lái)了，住宅產(chǎn)品真正迎來(lái)更新?lián)Q代的時(shí)間了。

03

多重政策促進(jìn)高品質(zhì)住宅建設(shè)

支持立體綠化住宅開(kāi)發(fā)，是重慶引導(dǎo)支持開(kāi)發(fā)商打造高品質(zhì)住宅最重要的舉措，除此之外，重慶還出臺(tái)了多重政策促進(jìn)高品質(zhì)住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)，解決了當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中存在的一些痛點(diǎn)。

• 完善房屋設(shè)備平臺(tái)管理。

過(guò)去開(kāi)發(fā)商出于容積率考慮，再加上政策上對(duì)空調(diào)板位置和尺寸限制，所以很多些住宅產(chǎn)品只設(shè)置了中央空調(diào)機(jī)位或分零機(jī)位，卻使得購(gòu)房人后期無(wú)法根據(jù)自己的意愿靈活選擇，這種現(xiàn)象未來(lái)可以改變。

此次新政第四條原文提到，“取消空調(diào)板位置和尺寸限制，單套住宅用于放置空調(diào)、供熱等設(shè)備的平臺(tái)應(yīng)安全可通達(dá)，并可按照不超過(guò)套內(nèi)建筑面積5%的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分零或合并設(shè)置，最多不超過(guò)10平方米，不計(jì)入項(xiàng)目規(guī)劃容積率?！?/p>

另外，因?yàn)樾抡罂照{(diào)機(jī)位不計(jì)容積率，未來(lái)的住宅產(chǎn)品還通過(guò)“偷”空調(diào)機(jī)位面積的方式，來(lái)進(jìn)一步提升產(chǎn)品的贈(zèng)送空間。

• 優(yōu)化商住分離控制要求

很多人發(fā)現(xiàn)近年一些新建小區(qū)都沒(méi)有底商，買(mǎi)包鹽都要跑幾條街，生活太不方便。其實(shí)，這一定程度上也是因?yàn)橹暗纳套》蛛x規(guī)范對(duì)商業(yè)和住宅的退距等要求太高，導(dǎo)致很多開(kāi)發(fā)商直接放棄設(shè)置底商。

此次新政第五條原文提到，“位于住宅塔樓下方的底層商業(yè)用房，設(shè)置獨(dú)立煙道、空調(diào)機(jī)位、防墜落設(shè)施的，可認(rèn)定為符合商住相對(duì)分離要求?！?/p>

新規(guī)出臺(tái)后，有利于開(kāi)發(fā)商根據(jù)片區(qū)的商業(yè)分布情況，合理選擇設(shè)置底商，滿足業(yè)主們的日常商業(yè)需求。

• 鼓勵(lì)配套完善公共服務(wù)設(shè)施

社區(qū)配套公共服務(wù)設(shè)施對(duì)于一個(gè)小區(qū)的品質(zhì)也非常重要。不過(guò)，因?yàn)橐?jì)入容積率，也就意味著要分?jǐn)偼恋爻杀?，如果不是開(kāi)發(fā)條件限制，開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)太上心。

此次新政第六條原文提到，“企業(yè)無(wú)償移交的社區(qū)綜合服務(wù)中心、社區(qū)組織工作用房和居民公益性服務(wù)設(shè)施以及社區(qū)養(yǎng)老、幼兒園、醫(yī)療、文化等社區(qū)配套公共服務(wù)設(shè)施，可不計(jì)入項(xiàng)目規(guī)劃容積率。轄區(qū)政府應(yīng)在供地方案中明確移交社區(qū)配套公共服務(wù)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬及交接等具體事項(xiàng)，土地供應(yīng)時(shí)納入競(jìng)買(mǎi)文件對(duì)外公告。”

社區(qū)配套公共服務(wù)設(shè)施不計(jì)容積率，會(huì)使開(kāi)發(fā)商更愿意為社區(qū)提更更多公共服務(wù)設(shè)施，從而進(jìn)一步提升社區(qū)品質(zhì)。

04

房企享受多重VIP待遇

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，資金成本高，有時(shí)候流程多耽擱幾天，就要多花不少資金成本。

我們可以看到，本次政策第八條到第十二條涉及內(nèi)容，可以說(shuō)都是為開(kāi)發(fā)商量身定制的各種VIP待遇，盡可能地為開(kāi)發(fā)商在各個(gè)環(huán)節(jié)簡(jiǎn)化流程手續(xù)。

• 新出讓土地建設(shè)用地規(guī)劃許可證“免申即領(lǐng)”。
• 優(yōu)化建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理
• 細(xì)化同一建設(shè)項(xiàng)目的宗地合同管理
• 簡(jiǎn)化配建車庫(kù)規(guī)劃許可及竣工核實(shí)手續(xù)辦理。
• 優(yōu)化建設(shè)項(xiàng)目竣工規(guī)劃核實(shí)程序。

所謂時(shí)間就是金錢(qián)，效率就是生命。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一個(gè)城市的營(yíng)商環(huán)境其實(shí)是非常重要的。

我想，此次新政中，我們可以看到重慶為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康向上而作出的諸多努力，開(kāi)發(fā)商們應(yīng)該也能感受到重慶的誠(chéng)意。

寫(xiě)在文末：

今年，重慶已經(jīng)出臺(tái)了多輪房地產(chǎn)政策。

一方面是從需求端考慮，比如降低首付比例，優(yōu)化首套房套數(shù)認(rèn)定，提高公積金貸款額度等等，從而降低購(gòu)房人的購(gòu)房門(mén)檻和成本。這些政策更容易被廣泛關(guān)注。

另一方面則是從供應(yīng)端發(fā)力，通過(guò)嚴(yán)控增量，優(yōu)化存量，優(yōu)化各種行業(yè)管理規(guī)范，優(yōu)化開(kāi)發(fā)鏈條各類流程等方式支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，只是這些通常不被關(guān)注。近年我們看到第四代住宅大爆發(fā)，看到越來(lái)越多有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，背后其實(shí)都有政策層面的支持引導(dǎo)。

愿重慶樓市越來(lái)越好，重慶城市越來(lái)越好。