文/樂居新媒體 嚴(yán)明會(huì)

幾天前，位于廣州南沙橫瀝島的深業(yè)頤澤府?dāng)€了個(gè)局。

它邀請(qǐng)廣深一眾媒體齊聚南沙，討論起南沙樓市及資產(chǎn)配置趨勢(shì)。

這場(chǎng)活動(dòng)，還有一個(gè)最主要的目的，那就是為項(xiàng)目的257㎡產(chǎn)品，宣傳一把。

趁著降準(zhǔn)、降息、降首付以及廣州南沙全面放開限購(gòu)，深業(yè)頤澤府似乎要開啟一波動(dòng)作了。

這樣的機(jī)會(huì)，對(duì)它而言已等了很長(zhǎng)時(shí)間。

2020年8月，廣州南沙橫瀝島板塊正值火熱，深業(yè)置地廣州公司以40.05億元 配建2.32萬㎡人才房的價(jià)格，搖號(hào)拿下橫瀝島2020NJY-10地塊。

深業(yè)置地廣州公司是深業(yè)控股直接持股的子公司，由深圳控股（00604. HK）間接控制。

至此，深業(yè)控股成為當(dāng)時(shí)首批進(jìn)入橫瀝島拿地的房企之一。這也是該公司布局廣州的第二個(gè)項(xiàng)目，除此之外，它在金沙洲還有一個(gè)江悅灣。

但這已是其2013年打造的項(xiàng)目了。

深業(yè)控股對(duì)進(jìn)駐橫瀝島看得很重，在公司內(nèi)部，這被認(rèn)為是“落實(shí)粵港澳大灣區(qū)重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地資源拓展戰(zhàn)略的重要舉措”。

而超過40億的拿地價(jià)格，也確實(shí)說明了這個(gè)項(xiàng)目的重要性。

只不過，后續(xù)的地產(chǎn)行情并沒有按照深業(yè)控股預(yù)想的那樣發(fā)展。

樓市的下行以及企業(yè)沒有及時(shí)調(diào)整策略、隨行就市，深業(yè)頤澤府如今仍在艱難地走在去庫(kù)存的路上。

該項(xiàng)目最早在2022年4月取證入市，據(jù)廣州住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，深業(yè)頤澤府截至目前（2024年11月22日）取證住宅已售套數(shù)205套，住宅未售套數(shù)947套。

按照這個(gè)數(shù)據(jù)，賣了兩年多，深業(yè)頤澤府的網(wǎng)簽去化率僅17.8%。還不足兩成。

深業(yè)頤澤府地塊占地6.63萬㎡，計(jì)容建筑面積達(dá)到23.24萬㎡，其中可售住宅20.17萬㎡。規(guī)劃樓棟總數(shù)20棟，總戶數(shù)約1794戶，是橫瀝島少有的大盤之一。

項(xiàng)目步行約800米可達(dá)18號(hào)線橫瀝站，30分鐘左右就能到達(dá)天河冼村，可快速通勤市區(qū)。

實(shí)際上，從市場(chǎng)的普遍反響看，深業(yè)頤澤府的問題更多不在產(chǎn)品，其品質(zhì)和交付標(biāo)準(zhǔn)在南沙市場(chǎng)有著較好的口碑。然而，對(duì)市場(chǎng)的誤判，讓其去化一直不佳。

首先，項(xiàng)目早在2020年8月已經(jīng)拿地，但此后“捂了”挺長(zhǎng)一段時(shí)間，到2021年10月傳出開建。2021年的最后一天才終于開放了售樓部。這已足足過了一年多時(shí)間。

當(dāng)時(shí)有傳言稱，項(xiàng)目之所以不急著開盤，是因?yàn)橄迌r(jià)，加上深業(yè)控股是深圳國(guó)企背景，并不差錢，等得起。

此后，項(xiàng)目在2022年4月取證入市，但2021下半年開始隨著行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)的爆發(fā)，樓市急速降溫，深業(yè)頤澤府正正撞在了這一輪下行的槍口上。

即便后面開了盤，深業(yè)頤澤府并沒有察覺市場(chǎng)已然降溫，沒有隨行就市做出精準(zhǔn)定價(jià)，而是定出了南沙當(dāng)時(shí)的最高限價(jià)3.6萬/平，并且以這個(gè)價(jià)格賣了很長(zhǎng)一段時(shí)間。

根據(jù)CRIC的數(shù)據(jù)，深業(yè)頤澤府自開盤以來，成交均價(jià)一直保持在3.6萬/平左右，期間個(gè)別月份成交價(jià)還超過3.7萬/平，即便在2023年樓市最低迷的時(shí)刻，也依舊堅(jiān)挺著。

一直到今年4月份，項(xiàng)目在價(jià)格上才放開了較大的口子。

樂居新媒體查閱CRIC數(shù)據(jù)顯示，深業(yè)頤澤府在2024年4月的成交均價(jià)還保持在3.68萬/平米，5月，項(xiàng)目的成交均價(jià)降了超過4000元/平至3.23萬/平，此后，保持在3.1-3.2萬/平左右的水平。

這個(gè)動(dòng)作，相比同區(qū)域的其他樓盤，節(jié)奏慢了不是一拍半拍。

對(duì)比橫瀝島其他在售樓盤，可以發(fā)現(xiàn)，深業(yè)頤澤府開盤價(jià)是幾個(gè)最高的樓盤之一。而2024年11月的成交均價(jià)顯示，該項(xiàng)目成交均價(jià)已然處在較高的位置。

要知道，目前，不少區(qū)域內(nèi)的其他樓盤，成交均價(jià)很多已經(jīng)降到了2字頭，甚至有的低至1字頭。這使得深業(yè)頤澤府在價(jià)格上，已然毫無優(yōu)勢(shì)可言。

對(duì)于項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的誤判，曾有人士分析指出，深業(yè)控股來自深圳，而在這一輪樓市下行中，深圳的市場(chǎng)行情比南沙要堅(jiān)挺，這可能導(dǎo)致開發(fā)商對(duì)于后市看好，從而產(chǎn)生誤判定出了偏離了南沙市場(chǎng)的定價(jià)。

而實(shí)際上，這一輪樓市由熱轉(zhuǎn)冷，南沙是珠三角核心區(qū)域最早開始步入降價(jià)行列區(qū)域之一。

值得一提的是，即便深業(yè)頤澤府在2024年以來，較大幅度調(diào)整了價(jià)格。但如今樓市預(yù)期仍不明朗，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，降價(jià)已難以快速打動(dòng)購(gòu)房者。

再者，橫瀝島這個(gè)板塊，又恰恰是面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)的板塊，區(qū)域內(nèi)在售的樓盤十個(gè)手指數(shù)不過來，其他樓盤更高的性價(jià)比也在搶占著客源。

樂居新媒體統(tǒng)計(jì)整理的數(shù)據(jù)顯示，目前深業(yè)頤澤府的網(wǎng)簽去化率17.8%，在整個(gè)區(qū)域內(nèi)，是倒數(shù)的存在。而其供求比達(dá)到3.17，意味著項(xiàng)目仍面臨較大的去庫(kù)存壓力。

滯銷的去化，也在影響著項(xiàng)目資金的回流。深業(yè)頤澤府當(dāng)時(shí)的拿地價(jià)40.05億元，而CRIC數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目至今的成交金額在10.05億左右，地價(jià)覆蓋率僅為25.09%。銷售金額還遠(yuǎn)低于土地款。

對(duì)比同區(qū)域的其他項(xiàng)目，深業(yè)頤澤府的地價(jià)覆蓋率也是倒數(shù)的存在。

今年上半年，深業(yè)頤澤府銷售面積5927平方米，銷售金額2.22億元，僅占深業(yè)控股總合同銷售金額61.8億元的3.6%。

項(xiàng)目體量大，去化緩慢，深業(yè)頤澤府的挑戰(zhàn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，除了面臨現(xiàn)階段周邊存量項(xiàng)目的壓力，其挑戰(zhàn)也來自新入市項(xiàng)目的降維打擊。

今年9月，招商蛇口以底價(jià)10.18億元拿下距離項(xiàng)目不遠(yuǎn)的橫瀝島2024NJY-3地塊，扣除456㎡配建后，成交樓面價(jià)僅1.3萬/㎡。該地塊作為廣州首次出現(xiàn)的“第四代住宅”地塊，實(shí)用率最高超過了140%。

對(duì)于賣了兩年多，去化還不到兩成的深業(yè)頤澤府，新規(guī)甚至超新規(guī)產(chǎn)品的面市，無疑不是更大的挑戰(zhàn)。