1月11日晚上，《風(fēng)馬牛年終燴——換個方式 再來一次》在北京舉行，嘉賓妙語連珠，現(xiàn)場氣氛熱烈。我們將依次分享三位嘉賓的演講全文，聽得不過癮的朋友，可以收藏起來細(xì)細(xì)品讀。今天分享馮叔的演講——

演講 | 馮侖

大家好，特別開心，今晚在這聊聊過去一年的故事、未來的一些想法。大家一看這個題目，不太像我的風(fēng)格，按我的風(fēng)格就是「換個姿勢 再來一次」。

但據(jù)說「姿勢」有點復(fù)雜，還是換個方式簡單一點。

去年一年，我一直在忙，忙得還算好，什么還算好？在整個發(fā)展過程中，企業(yè)一直在朝前走，沒有困在所謂的爆雷這些事情里，原因在于我們的確換了個姿勢、換了個方式，找到了一個新的發(fā)展空間，也找到了腳下的一條新路徑。

想找到新的發(fā)展路徑和方式，最重要的一件事，就是在腦子里換一套詞匯，換一套解釋。人之所以有困境、有困難、有焦慮、有彷徨、有苦悶、有壓力，原因無外乎是原來的解釋系統(tǒng)解釋不通。

比如說男大當(dāng)婚、女大當(dāng)嫁，這就是個解釋，傳統(tǒng)的解釋里，「大」的概念應(yīng)該是30歲，所以一過30，男未娶女未嫁就開始焦慮了，對吧？但你換個解釋系統(tǒng)，比如說現(xiàn)在結(jié)婚就有負(fù)資產(chǎn)，因為一結(jié)婚就要買房，買房就要欠銀行的錢，這個解釋大家接受了，就緩結(jié)婚了，也不焦慮了。

很多事情就在于解釋，我們被現(xiàn)實困住，找不到方向，其實都是傳統(tǒng)的解釋困住了你。今天我們想找到新的方式，新的前進(jìn)方向，關(guān)鍵就在于解釋系統(tǒng)一定要換。

以前我們的解釋遇到了堵點（現(xiàn)在叫難點），去哪？進(jìn)廟上香，讓和尚給你解釋。和尚的解釋其實沒有辦法驗證，但你覺得是一個解釋，要不去打一卦、去算命，也是一個解釋。

還有一個辦法，去找大師。江湖上大師很多，有的在學(xué)校，有的在擺攤，有的一本正經(jīng)瞎說，有的變成了專家，這都是大師。你找大師也是讓大師替你解釋，似乎又解釋不明白?；蛘吣憔秃却缶疲议|蜜、哥們傾訴，你把你的不愉快倒給他，他把他的不愉快倒給你，彼此亂解釋，完了第二天仍然不愉快。

去年一年，我腦子里在換解釋，所以我相對愉快，就是從舊的解釋系統(tǒng)跳出來，把大概40個題目自己重新解釋了一遍，比如做企業(yè)、遇到詐騙、遇到背叛，或者遇到經(jīng)濟(jì)危機(jī)、遇到管理問題、遇到生死問題，你得有個新解釋。

舉個例子，如果倒退100年，回到男女授受不親的時代，碰一下手可能就跳井了，為啥？沒解釋，只有以死表明貞潔，那個時候的解釋就到這為止。過了100年，據(jù)說以前有一個地方叫天上人間，男女碰了一下手，還很開心，說不夠還要繼續(xù)碰，這就換了個解釋，叫娛樂業(yè)。你看，解釋不同，生命的狀態(tài)不同，亦生亦死，亦苦亦樂。

如果一個人在一年當(dāng)中，生活不如意，或者企業(yè)發(fā)展遇到困難，你要仔細(xì)想想、換個解釋，不換解釋，很可能繼續(xù)困難、繼續(xù)不容易。

比如很多爆雷的房地產(chǎn)企業(yè)，為什么爆雷？因為它們停留在傳統(tǒng)的解釋系統(tǒng)，沒有找到新的發(fā)展的方式。

過去因為要做紐約一個房地產(chǎn)項目，世貿(mào)中心，我去了60多次紐約，在這過程中，我不斷提問，得到了很多房地產(chǎn)的新解釋。這些新解釋讓我意識到，我們必須從高杠桿的業(yè)務(wù)中撤出來。因為有了這些新解釋，現(xiàn)在我們的企業(yè)就活了下來，所以解釋很重要。

過去一年，我一直在思考，一直在研究很多新解釋，包括解釋的方法、解釋的詞匯、解釋的路徑、解釋的因果鏈條，形成了很多奇怪的新解釋，于是我把它結(jié)集，變成了這么一本書，簡單的叫做《人生的邏輯》，這就是解釋。

今天如果再有苦悶，除了進(jìn)廟、算卦、問大師，我覺得也可以吃一吃我這個「藥」，這個「藥」是一味解藥，這個解藥叫《人生的邏輯》。這是去年的第一件事。

第二件事，去年換了什么「姿勢」。

我們做房地產(chǎn)、做高樓，但是大家知道，傳統(tǒng)的高樓越高，成本越高，還可能晃，500米以上都會晃，同時非常重，修建時間很長，干個10年、15年，花掉幾百億，迪拜塔就花了500多億。所以這些房子不賺錢，這就是高樓的舊解釋。

這些房子都很貴，我們做房地產(chǎn)的時候，經(jīng)常想挑戰(zhàn)的這些事，但是按照舊的解釋就是剛才這樣。

最右邊這張圖的最頂上就是我去60次紐約的理由，我為什么對這個高樓記憶非常深刻，就是為了做這么個項目，去得太多，所以我知道這種封閉式的高樓，鋼筋混凝土的高樓，誰做誰「死」。

還有一些爛尾的高樓，都沒有建成，現(xiàn)在爛尾的超高樓，天津也有一個。這種蓋大概300米、400米、500米，不賺錢的高樓太多了。

但過去一年，我們居然在研究做一個1100米高的樓，為什么？換個方式，再來一次，換什么方式？

第一，把樓變成開放式的，沒有外墻那層玻璃了，開放式的。

第二，沒有水泥了，全鋼結(jié)構(gòu)，包括其他材料，房子在工廠生產(chǎn)，到目的地直接給它搭上去，成本降低了，速度快了。什么樣的工廠？遠(yuǎn)大的活樓工廠生產(chǎn)線，一天可以做1萬平米，一年假定200天工作，可以做200萬平米，而且這個房子像汽車一樣，做好了，搭上就能用。這是遠(yuǎn)大活樓的工程和現(xiàn)況。

大家看到吊著一個像集裝箱一樣，運(yùn)到現(xiàn)場裝，打開以后全新裝修，水電一通，都是歐洲標(biāo)準(zhǔn)，三層玻璃、空氣潔凈、零水泥。搭出來就是這樣，工期由10年縮短為3年，結(jié)果由不賺錢變成賺大錢。

大家看，換個方式，換個思維，換個姿勢，你就能夠找到新的路線，新的開發(fā)模式。

這是我們1100米的項目藍(lán)圖，大家可以看到，這個項目就是個大架子，簡單說是那上邊每60米一個臺階，里邊放12層的小樓，一共有4300個，使用面積在60平米的標(biāo)準(zhǔn)住宅單位，有5萬平米的綜合商業(yè)設(shè)施。

這是我們的合作的團(tuán)隊。最左邊是遠(yuǎn)大的張躍，中間穿深色衣服的是目前運(yùn)行的最高的建筑，迪拜哈利法塔建造商伊瑪爾公司的老板，阿拉巴爾，我們一起看地、一起討論。

阿拉巴爾認(rèn)為這是一個特別好的賺錢的邏輯，我們開會的時候，他曾經(jīng)問怎么樣才能盈利，我就告訴他剛才說的，由封閉變開放，由水泥變零水泥，由現(xiàn)場施工變成工廠化施工，由10年變成3年，就可以賺錢了。他聽完以后，做了一個特別實在的評估，然后說，你是內(nèi)行。我們就開始合作了。目前運(yùn)營中全球最高的樓就是880米的迪拜塔，我們和最有經(jīng)驗的人一起合作。

過去一年，如果你不換個方式、換個姿勢去看問題、想問題，你當(dāng)然越做路越窄。

我們再看換個模式。

房地產(chǎn)的開發(fā)模式，大家都知道，買地、買鋼筋混凝土，蓋了房，銷售，這是以前的模式。如果我們要跨境，怎么去做房地產(chǎn)？我們不可能到全世界買地、全世界找農(nóng)民工，蓋完了再賣，這樣我們就「死」掉了。

怎么解決？我們看到10年、15年前，最熱的是走出去，在海外做房地產(chǎn)，去得最多的是紐約，那波都賠錢了，總共損失超過50億美金，原因就是按傳統(tǒng)辦法開發(fā)房地產(chǎn)。

如果要跨境做房地產(chǎn)，我們怎么能跳脫這樣的陷阱，取得新的發(fā)展？過去一年我去了很多地方，思考怎么調(diào)整商業(yè)模式，還是決定聚焦居住類的產(chǎn)品，完全用工廠化、模塊化方法來做。

比如說寢麗舍，這個產(chǎn)品是我們馬上要推的一個商務(wù)酒店，包括公寓的項目。這個項目是標(biāo)準(zhǔn)化的一個管理模式：在全世界特定選址下，當(dāng)?shù)刈龊瞄_發(fā)前的一些準(zhǔn)備，房子在工廠生產(chǎn)好，通過集裝箱運(yùn)過去，裝上，或租或賣，一平米也賺一點錢，這跟過去開發(fā)不是一樣嗎？這樣子就能標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；褌鹘y(tǒng)的建筑業(yè)房地產(chǎn)商變成工業(yè)化企業(yè)，把房子變成工業(yè)產(chǎn)品的制成品，做成一個出口業(yè)務(wù)。

這樣一來，商業(yè)模式發(fā)生改變，把標(biāo)準(zhǔn)化的住宅類產(chǎn)品、居住類的產(chǎn)品，用工廠做完以后直接出口，作為出口品，可以獲得政府的支持，同時也得到了一個與過去完全不同的財務(wù)安排，這下我們的房地產(chǎn)就可以去做跨國經(jīng)營了。

你看，由建筑業(yè)跨到制造業(yè)，這就是換個姿勢。

另外，最近爆雷的企業(yè)很多，有很多所謂的不良資產(chǎn)，用什么方式去解決它？

我們傳統(tǒng)的房地產(chǎn)，被媒體帶著走，永遠(yuǎn)橫著去想，媒體天天告訴我們一些看似永遠(yuǎn)正確的、一些虛假的概念。比如說，這個地方有一個夜總會，就叫文化地產(chǎn)；有個洗腳的，就叫健康地產(chǎn)；有個酒店，就叫文旅地產(chǎn)；有個廠房，就叫產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

我到馬來西亞，有一個人帶我去看燕窩地產(chǎn)，我想肯定是華人做的產(chǎn)品，果然是。他們在別墅前面支個桿，弄個小房子，塞了幾只燕窩，燕子在那吐口水，于是這排別墅叫燕窩地產(chǎn)。

這是舊解釋，不是新解釋，但全世界的房地產(chǎn)本來不是這樣，不能這么橫著做。其實房地產(chǎn)本身，還有可能縱向發(fā)展。

轉(zhuǎn)型有兩種，一種就是做變性人，今天是大小伙，明天是大姑娘，這是一種轉(zhuǎn)型。這種轉(zhuǎn)型扯得比較遠(yuǎn)，扯不好，就會扯住要害。

還有一種是縱向轉(zhuǎn)型，由少年變成青年，青年變成壯年，壯年變成老年，這也是轉(zhuǎn)型。

同樣的問題，我們現(xiàn)在面對很多特殊資產(chǎn)、困境資產(chǎn)、不良資產(chǎn)，如果還是用傳統(tǒng)方法，就是忽略房地產(chǎn)本來的樣子。房地產(chǎn)本來的樣子是什么？就是創(chuàng)造最具價值的固定的人造空間。讓房子創(chuàng)造價值，簡單的說，這就是房地產(chǎn)的基本問題。

房地產(chǎn)往上生長的邏輯是這4個階段，這是我們?nèi)祟惼駷橹梗S著人均GDP上漲，從3000美金、1萬美金、2萬美金，到6萬美金、10萬美金，地產(chǎn)商的角色變化，就是這么4個階段。房地產(chǎn)要向上生長，不要橫向生長。

第一階段，Developer，我們都知道的買塊地蓋房，這叫發(fā)展商。

第二階段，F(xiàn)ee Developer，收費(fèi)開發(fā)商。特朗普做房地產(chǎn)做到這個階段就停住了，這個階段的開發(fā)商跟張藝謀一樣，拍個電影要收錢，一堆投資人出錢，海報上永遠(yuǎn)寫張藝謀導(dǎo)演作品，其實他自己沒投資，收費(fèi)的人反而最厲害。

第三階段，Real Estate Operational Corporate(REOCs)，綜合運(yùn)營商。人均GDP3萬美金、4萬美金，開發(fā)商就要變成不動產(chǎn)綜合運(yùn)營商，這個要求的本事就更大。

第四階段，Real Estate Investment Trusts(REITs)，不動產(chǎn)投資信托基金，或者叫REITs的GP公司，這是類金融的一種開發(fā)模式。

我們現(xiàn)在面對大量困境資產(chǎn)，用什么樣的思維和模式來解決這些房地產(chǎn)問題？

如果只是用原來的方式，比如所謂的旅游地產(chǎn)不通了，又把它變成康養(yǎng)地產(chǎn)，這解決不了問題。這種投機(jī)取巧的簡單的橫向思維是不對的，要換模式，回到房地產(chǎn)的本來的樣子，去做縱向的垂直的生長，因為中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)過了人均GDP1.2萬美金這樣一個水平，開始向2萬美金發(fā)展，我們應(yīng)該往上生長。這樣我們會看到很多機(jī)會、很多項目、很多可能性，也能變成更專業(yè)的一個房地產(chǎn)企業(yè)。

這就是我們過去一年的工作，嘴上說換個方式，心里說換個姿勢。由于我們換了方式，換了解釋，換了模式，換了看高樓的眼光，于是過去一年的發(fā)展相對來說，腳下的路更寬一點，眼里的光更多一點，心里的自信和決心更大一點。

我也看到很多朋友，這一年跟我們?nèi)澜缱摺?strong>我相信大家都是越走越知道換方式的重要性，越走越發(fā)現(xiàn)，只有換個方式，我們走得才更遠(yuǎn)。

期待在2025年，我們能繼續(xù)尋找新解釋，找到新方向，走出新路子，開拓新生活，謝謝。