壹

時近3月，全北京現(xiàn)在都關(guān)心一個問題：有沒有小陽春？小陽春從哪開始？

這個問每年都有，但今年特殊。不同以往的主要有以下兩點：其一，這是中央明確提出房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”以來的第一個“小陽春”；其二，這是北京“好房子”試點政策下發(fā)以來的第一個小陽春。

可以說，3~5月這個北京樓市傳統(tǒng)中的旺季，將是檢驗一系列呵護房地產(chǎn)措施手段效果的重要窗口，對于賣房、買房和換房，都十分重要。

房地產(chǎn)銷售面積和銷售額總體都已經(jīng)體現(xiàn)出回升態(tài)勢

根據(jù)過往規(guī)律，北京樓市的整體成交趨熱都有“引爆點”，這一點甚至在市場調(diào)整最為劇烈的2024年都沒有例外。我們?nèi)Χ艘粋€范圍，選出了若干有可能成為引爆點的項目，深入查訪之后發(fā)現(xiàn)，這個引爆點很可能是在通州區(qū)的一個項目：招商蛇口在梨園開發(fā)的云璟攬閱。

之所以做出這個判斷，源于幾個關(guān)鍵數(shù)據(jù)。2月9日，云璟攬閱營銷中心正式開放，截至2月24日，15天內(nèi)累積接待到訪3000組以上。平均下來，每日客戶到訪量在200組以上。這個到訪量，遠超其他同期項目，在近期以來的北京樓市也不多見。

云璟攬閱的房源量卻并不多，總戶數(shù)367套。按照這一到訪水平，完全存在“單盤賣爆”，甚至“日清”的情況。如果真能如此，那么，北京樓市的小陽春基本就可以斷定由此開始，接下來，就看同行的表現(xiàn)了。

按照此前的拿地節(jié)奏，云璟攬閱之后，3月的北京樓市有多個熱點項目入市，分布區(qū)域也十分廣泛，從海淀到豐臺，從朝陽到亦莊，如果能夠順利實現(xiàn)“遍地開花”，小陽春的到來也就說明止跌回穩(wěn)有了階段性成效。

云璟攬閱所起到的作用，也絕非是自己獲得業(yè)績那么簡單，而是以項目業(yè)績塑造了北京樓市的良好的預(yù)期。

正如項目發(fā)布會上，主講嘉賓經(jīng)濟學(xué)者馬光遠所言，中國不缺房子，缺的是好房子，而未來的政策體系和產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，將圍繞這一中心展開。

貳

基于開篇提到的兩個特殊背景，成為“爆點”的云璟攬閱有兩重特殊身份，一是房地產(chǎn)政策完全逆轉(zhuǎn)之后拿地轉(zhuǎn)化入市的第一批項目，頗具典型性；二是北京首批按照“好房子”標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計落地的首批項目。

上述兩重特殊身份疊加通州核心城區(qū)十分稀缺的新盤供應(yīng)，共同造就了這個小陽春的“起爆點”。

北京行政副中心遷入以來，在相當(dāng)長時間中，通州市場一直嚴(yán)控。去年，順應(yīng)樓市調(diào)控政策優(yōu)化調(diào)整大勢，通州解除雙限，增量需求有一定幅度的增加。通州樓市核心區(qū)，尤其是地鐵1號線沿線位置的新項目供給十分稀缺，常年以來都沒有新項目入市。云璟攬閱是近10年來通州核心區(qū)惟一一個新增住宅項目，還是近5年來地鐵一號線沿線區(qū)域惟一的真正地鐵新盤，距離1號線梨園站僅有400米。

同時，作為副中心的通州，投資和產(chǎn)業(yè)升級、城市功能完善力度不減，副中心投資總額達8000億元，日均投入4.3億元進行市政建設(shè)，金融業(yè)對副中心GDP的貢獻率已經(jīng)近三成。人口也隨政府和企事業(yè)單位遷入而增加，置業(yè)需求增量不少。

綜合作用下，副中心區(qū)內(nèi)升級置換的需求，隨同副中心遷入的企事業(yè)單位帶來的需求，都長期難以得到滿足。在云璟攬閱的客戶構(gòu)成中，這幾類客戶占有相當(dāng)大的比例，這是“賣爆”不可忽視的重要原因。

更重要的是，云璟攬閱還是北京“好房子”試點政策落地之后的頭啖湯項目。換句話說，“好房子“什么樣，迭代的程度有多大，對市場有多大的競爭力，受到市場的認(rèn)可程度如何，都將在云璟攬閱項目上有最新、最直觀的表現(xiàn)。

今年2月，《北京平原多點地區(qū)“好房子規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點（試行）》（下稱《技術(shù)要點》印發(fā)。這是一個能夠帶給購房人諸多實惠的政策措施，簡要而言，《技術(shù)要點》意味著：更高的得房率，更實惠的室內(nèi)空間、更科學(xué)的戶型結(jié)構(gòu)、更友好的社區(qū)環(huán)境。在陽臺、層高、計容規(guī)則等過往嚴(yán)控的方面多有突破，給予了購房人盡可能多的“獲得感”。

這種規(guī)劃條件放松帶來的產(chǎn)品迭代，在云璟攬閱項目的客戶中，得到了極大的認(rèn)可。云璟攬閱項目很多是置換型客戶，由于常年以來，該區(qū)域內(nèi)沒有新樓盤供應(yīng)，無法完成居住升級。

云璟攬閱以“好房子”的新口徑報規(guī)，戶型合理性和得房率等較之于存量項目和區(qū)域內(nèi)二手房有明顯的升級迭代。曾有客戶算了一筆賬，在同區(qū)域內(nèi)賣舊買新，由于云璟攬閱項目贈送面積大，得房率高，在實際套內(nèi)使用面積增大不少的情況下，總價增加的幅度卻不是太大，甚至有客戶能夠做到近乎于“平行置換”。

這毫無疑問大幅刺激了置換需求，也驗證了“好房子”政策措施對于改善居民居住條件，鼓勵置換購房的強大作用。隨著更多好房子項目陸續(xù)入市，這個小陽春的火熱度和延續(xù)度，也能夠得到保障——這是云璟攬閱的又一大價值所在。

叁

成為小陽春爆點的項目，歷來不是平白無故，天時地利人和缺一不可，環(huán)境再好，政策再支持，能脫穎而出的也都是自身極為努力的項目，云璟攬閱又一次證實了這一點。

好房子新政確實放開了此前一些報規(guī)限制，使得房率提升。但是，如果僅據(jù)此就認(rèn)為萬事大吉，那就錯了。云璟攬閱的團隊可謂是充分理解新的規(guī)劃尺度，結(jié)合用戶的真是需求，做出了不少創(chuàng)新。市場反饋也說明，好房子并非只是“贈送面積”那么簡單。

云璟攬閱項目利用新的規(guī)劃口徑，大幅迭代了收納體系。以89平方米的三居為例，這個戶型首先在玄關(guān)兩側(cè)均設(shè)置了超大的收納空間，包括衣柜、鞋柜等，同時在89平方米的戶型中，非常難得地做出了家政間位置，洗衣機和烘干機完全可以收藏布置其中。在廚房空間中，除了U型臺以及匹配的柜、櫥等，在轉(zhuǎn)角位置，還設(shè)置了轉(zhuǎn)角邊柜，充分利用轉(zhuǎn)角空間，增大儲物空間。

收納細節(jié)設(shè)計

相比于好房子新政之前的項目而言，這些收納空間的增加是實質(zhì)性的，而不再是以前項目中“靈活組合其他功能空間”的成果。也就說，收納空間的增加，不以犧牲其他功能空間為前提，居住品質(zhì)是整體性的迭代和提升。

云璟攬閱的另一大創(chuàng)新，是充分利用報規(guī)口徑的寬松，增加使用面積。仍以89平方米的小戶型為例，它的主臥使用面積將近15平方米，其奧妙在于以1.5米進深的陽臺報規(guī)，而后全部做入室內(nèi)面積；其余兩個臥室，一個使用面積接近11平方米，實際上是有將近半米進深的飄窗面積被做入室內(nèi)；另一個使用面積接近9平方米，有約3平方米的設(shè)備平臺被做入室內(nèi)。

圖中紅虛線圈定面積，皆為增加實際使用面積，提高室內(nèi)使用率的設(shè)計。

這種依據(jù)新規(guī)實現(xiàn)的設(shè)計，增加了業(yè)主的實際使用空間，極大地提高了得房率，云璟攬閱總體的使用率都在90%以上。這個89平方米小戶型，其套內(nèi)使用面積與好房子新政前約105平方米的房子相當(dāng)。購房人從新政中得到的實惠，十分直觀地體現(xiàn)出來，而這還是云璟攬閱項目較小戶型的情況。

云璟攬閱總計有5種戶型，面積從78平方米~128平方米，都實現(xiàn)了“超高使用率”。而且，還采用了樓梯間頂部斜切設(shè)計，這樣每一處都可以節(jié)省約6平方米的公攤面積，進一步提高使用率，增加業(yè)主的獲得感。

這種“好房子項目”實打?qū)?，肉眼可見的實惠和變化，第一次通過云璟攬閱這個項目展現(xiàn)出來，而其受到的市場認(rèn)可程度，也有了實打?qū)嵉恼宫F(xiàn)，還是那句話，“聰明的錢會用腳投票”。

以云璟攬閱為引爆點，這輪意義非同尋常的小陽春，可以總結(jié)出以下幾條規(guī)律：

1.政策環(huán)境、報規(guī)尺度是必要條件，但項目本身創(chuàng)新才是充分條件，項目不努力創(chuàng)新，再好的政策環(huán)境，再有利的報規(guī)支持，都是浪費。

2.合理的，實惠的、有針對性的、有直接獲得感的產(chǎn)品改進甚至迭代，能夠激發(fā)需求，這是下一階段樓市繼續(xù)止跌回穩(wěn)的根本動力。

3.小陽春很可能是卷起來的小陽春，也只有以此構(gòu)成的小陽春，才有更穩(wěn)固的根基，更長遠的持久性。

從云璟攬閱開始，小陽春的新一頁被掀開了，一個主打?qū)?在、實惠與持久的小陽春，在這個波譎云詭的市場中，更具穿透力，對于賣方和買方而言，這都是一個頗具價值的新開始。從這個新的起點，整個通州乃至整個北京行業(yè)的信心，都在被這個項目點燃。

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