上海豪宅市場(chǎng)一直保持較高熱度，昨天金陵華庭開(kāi)啟認(rèn)籌，認(rèn)購(gòu)首日項(xiàng)目共收到130組+意向認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率84%，不出意外，該項(xiàng)目將觸發(fā)積分制。今年上海豪宅市場(chǎng)還會(huì)延續(xù)去年的勢(shì)頭，繼續(xù)走獨(dú)立行情嗎？

支撐豪宅熱銷的利好因素太多了

上海豪宅熱銷的原因太多了。比如上海作為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，吸引了大量高收入人群，包括企業(yè)家、高管和投資者，他們具備購(gòu)買豪宅的經(jīng)濟(jì)能力；豪宅通常位于優(yōu)質(zhì)地段，配套完善，提供更好的生活環(huán)境和便利設(shè)施，滿足高收入人群對(duì)生活品質(zhì)的追求；豪宅不僅是居住空間，也是社會(huì)地位的象征，購(gòu)買豪宅可以彰顯個(gè)人成就和身份；低利率和寬松的信貸政策降低了購(gòu)房成本，進(jìn)一步刺激了豪宅市場(chǎng)的需求等。但是最主要的因素有幾點(diǎn)：

首先，價(jià)格上漲預(yù)期太強(qiáng)烈。自從去年土拍規(guī)則做優(yōu)化后，土拍的溢價(jià)率越來(lái)越高。面粉貴了，面包還會(huì)便宜么？尤其是年初瑞虹新城邊上的地塊樓板價(jià)超過(guò)11萬(wàn)元/平方米，再橫向?qū)Ρ冉鹆耆A庭，單價(jià)似乎很有性價(jià)比。有房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的項(xiàng)目也賣一個(gè)少一個(gè)，且買且珍惜。

其次，供需關(guān)系仍不平衡。現(xiàn)在全市總價(jià)3千萬(wàn)以上的豪宅庫(kù)存大約2012套，按去年的銷售量來(lái)看，去化周期不到9個(gè)月。內(nèi)環(huán)內(nèi)庫(kù)存也僅700多套，去化周期不足5個(gè)月，屬于嚴(yán)重短缺狀態(tài)。自然開(kāi)一個(gè)項(xiàng)目熱銷一個(gè)項(xiàng)目，尤其是新入市的項(xiàng)目，市場(chǎng)有新鮮感。

再次，稀缺性。核心地段的豪宅供應(yīng)有限，稀缺性使其長(zhǎng)期具備吸引力。雖然現(xiàn)在舊改力度有所提升，市中心還有可騰挪空間，但是都需要時(shí)間，土地收儲(chǔ)到投放周期比較長(zhǎng)，什么時(shí)候能入市有很多不確定性。所以，當(dāng)下有核心地段的項(xiàng)目，一定會(huì)受到熱捧。

最后，資產(chǎn)配置需求凸顯。不要否認(rèn)房屋的金融屬性。豪宅被視為保值增值的資產(chǎn)，尤其是在通脹和貨幣寬松的環(huán)境下，投資者傾向于通過(guò)購(gòu)買豪宅來(lái)抵御通脹和實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值。

連續(xù)熱賣，豪宅的需求會(huì)被透支嗎

上海的市場(chǎng)是分化的。總體趨勢(shì)不錯(cuò)不代表個(gè)案也不錯(cuò)。和大盤(pán)一樣，指數(shù)在上漲，手里的股票可能不漲，甚至還跌的。這和產(chǎn)品、地段、品質(zhì)、價(jià)格密不可分，賣了不好也很正常。所以，如果把參照物定成去化不好的樓盤(pán)，上海豪宅的去化壓力可就大了不少。

在持續(xù)奔跑后，市場(chǎng)一直擔(dān)心豪宅市場(chǎng)走弱。其實(shí)有很多舉措可以維持溫度。一方面，營(yíng)銷可以創(chuàng)造全新的需求。比如，今年“好房子”是熱議的話題，開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有圍繞“好房子”做好相應(yīng)的產(chǎn)品打造。另一方面，還可以激發(fā)需求。比如，降低買房的金融成本，甚至，針對(duì)豪宅出一些降低準(zhǔn)入門(mén)檻的政策。此外，像調(diào)節(jié)供應(yīng)節(jié)奏、供應(yīng)總量等等。

總之，上海豪宅市場(chǎng)今年還會(huì)保持較高熱度，走自己獨(dú)立行情。