出品 | 鳳凰網(wǎng)問渠人物

采訪 | 陳婷婷

攝影 | 梁成 清鵬

三月春暖，兩會(huì)勝利閉幕，2025年以此開局。

隨著“更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展”首次寫入政府工作報(bào)告，中國房地產(chǎn)站在歷史性轉(zhuǎn)折點(diǎn)——從過去三十年狂飆突進(jìn)到近四年深度調(diào)整，這座曾貢獻(xiàn)GDP近四分之一體量的巨型引擎，迎來系統(tǒng)性重構(gòu)的關(guān)鍵窗口。

政策工具箱是否會(huì)再度擴(kuò)容？如何平衡“保交樓”專項(xiàng)資金與對(duì)“白名單”房企的支持？能否依靠擴(kuò)大舊改范圍來拉動(dòng)房地產(chǎn)復(fù)蘇？地方政府收儲(chǔ)存在哪些障礙？提振消費(fèi)還要走多長的路？如何看待靈活就業(yè)？

帶著這些話題，鳳凰網(wǎng)《問渠人物》對(duì)話北京大學(xué)博雅特聘教授、中國經(jīng)濟(jì)研究中心主任姚洋，從經(jīng)濟(jì)學(xué)家的視角探討未來趨勢。

以下是部分采訪實(shí)錄：

#01「年輕人租房都租到六環(huán)外了，房地產(chǎn)還存在大量需求」

鳳凰網(wǎng)：前不久，您提到的“房地產(chǎn)永遠(yuǎn)是朝陽產(chǎn)業(yè)”這條觀點(diǎn)上熱搜引發(fā)熱議，您如何解讀這個(gè)觀點(diǎn)？

姚洋：其實(shí)這很簡單，只要有人的地方，衣食住行四樣最基本的東西，你永遠(yuǎn)逃不掉。在過去20多年里，房地產(chǎn)發(fā)展非?？欤莻€(gè)時(shí)代肯定是過去了，但這并不是說我們就不需要房地產(chǎn)，不是說房地產(chǎn)就從此一蹶不振。

我們蓋了很多新房，即使新建房屋數(shù)量增多，一線和二線城市仍面臨房源不足的問題。比如北京人口2200萬，但其實(shí)一半都沒有北京戶口，又有好多人在北京是沒有住房的。很多年輕人現(xiàn)在租房已經(jīng)租到六環(huán)以外去了，說明北京還是需要房子。同時(shí)，老舊小區(qū)的改造也是必要的，因?yàn)檫@些房屋設(shè)施陳舊，不適合現(xiàn)代生活需求。

房地產(chǎn)是一個(gè)寬泛的領(lǐng)域，包括新建、改造和維護(hù)等各種形式，中國還有大量人口需要改善住房條件，因此房地產(chǎn)行業(yè)的未來依然充滿機(jī)遇。

#02「還沒有一個(gè)產(chǎn)業(yè)能夠完全替代房地產(chǎn)」

鳳凰網(wǎng)：房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率曾高達(dá)20%-30%，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，房地產(chǎn)會(huì)被其他產(chǎn)業(yè)替代嗎？哪些產(chǎn)業(yè)有這種潛力？

姚洋：近幾年房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整被廣泛討論，2021年，在經(jīng)濟(jì)信心增強(qiáng)和政府推動(dòng)下，房地產(chǎn)量價(jià)齊升，隨后政府決定進(jìn)行深度調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的軟著陸。但是這一輪調(diào)整過快過猛，這本應(yīng)該是一個(gè)花5~7年甚至更長的時(shí)間來實(shí)現(xiàn)軟著陸的過程。

房地產(chǎn)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)重大，產(chǎn)業(yè)鏈長，給GDP的貢獻(xiàn)估計(jì)還在12~15%之間，還沒有一個(gè)產(chǎn)業(yè)能夠完全替代。

目前來看，盡管汽車產(chǎn)業(yè)有潛力，但要超過房地產(chǎn)還需時(shí)日。房地產(chǎn)下跌不僅影響銷售，更涉及消費(fèi)需求，如裝修、家具等大宗消費(fèi)。中央政府已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問題，并且強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要性。

#03「依靠老舊小區(qū)改造來推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展，這個(gè)任務(wù)更艱巨」

鳳凰網(wǎng)：在您看來地產(chǎn)行業(yè)依然是重要行業(yè)，不過這個(gè)行業(yè)內(nèi)部也在發(fā)生變化。近日住建部提出“2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新的改造范圍”，有觀點(diǎn)認(rèn)為存量改造會(huì)替代新房開發(fā)成為市場主流。

姚洋：這意味著中國人的生活水平提到了一個(gè)新的高度。以前我們是靠建新房來推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展，現(xiàn)在我們要做老舊小區(qū)改造，這個(gè)任務(wù)更艱巨。由于涉及到與房主協(xié)商的問題，面臨的困難更大。對(duì)于原拆原建，雖然北京和杭州已有試點(diǎn)，但要在全國范圍內(nèi)推廣仍面臨諸多挑戰(zhàn)。

此外，引入市場化機(jī)制激活資產(chǎn)，這一點(diǎn)越來越重要。目前，有些案例是直接將老舊小區(qū)的建筑更新，改為商業(yè)區(qū)，但是沒有商業(yè)和運(yùn)營，失敗的也不少。

#04「應(yīng)擴(kuò)大工具箱政策，一要全面降息，二要改進(jìn)“白名單”制度」

鳳凰網(wǎng)：穩(wěn)樓市仍然是2025年的主旋律，您認(rèn)為政策工具箱中還有哪些關(guān)鍵手段有待激活？

姚洋：降息，今年要全面降息。

過去降息叫結(jié)構(gòu)性降息，這次是一個(gè)全面的降息，包括存款利息都要降，這樣給貸款利息下降留出空間，讓購房者節(jié)省按揭還款成本，這是一個(gè)工具。

另一個(gè)在供給端，拉長白名單，合格的項(xiàng)目應(yīng)收盡收。其實(shí)這是個(gè)很有意思的點(diǎn)，合格的項(xiàng)目為什么沒有收進(jìn)白名單？應(yīng)該讓所有的合格項(xiàng)目都自動(dòng)進(jìn)入白名單，顯然他們政策工具沒有充分用起來。

當(dāng)前的白名單制度還存在缺陷，建議改進(jìn)為根據(jù)企業(yè)做白名單，以更好地管理貸款項(xiàng)目。

#05「應(yīng)該讓銀行決定是救企業(yè)還是救項(xiàng)目」

鳳凰網(wǎng)：剛才提到根據(jù)企業(yè)做白名單，是不是意味著救項(xiàng)目同時(shí)也要救企業(yè)？

姚洋：不是簡單說救企業(yè)，而是應(yīng)該讓銀行去決定。銀行認(rèn)為哪些企業(yè)是值得放貸的，那就應(yīng)該常態(tài)化管理。

政府工作報(bào)告中提出的4.4萬億地方專項(xiàng)債，這個(gè)方向是正確的，通過政府下場收購房屋來處理剩余房產(chǎn)，但存在操作問題。地方政府因面臨房價(jià)“止跌回穩(wěn)”和還債壓力，可能不愿意參與，而且擔(dān)心虧損。國有企業(yè)也因商業(yè)性質(zhì)及還款壓力可能不愿意貸款收購。因此，建議頂層直接介入并利用專項(xiàng)債資金收購房屋，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

#06「如果國家隊(duì)直接入場，可能今年下半年房市就回來了」

鳳凰網(wǎng)：能否預(yù)測一下本輪調(diào)整還會(huì)持續(xù)多久？

姚洋：沒法預(yù)測，未來走向需要看國家政策。

如果國家隊(duì)直接下場，比如股市就是這么干的，國家隊(duì)的存在可以穩(wěn)住房價(jià)，可能今年下半年房市就回來了。

#07「網(wǎng)紅帶貨之所以便宜，是因?yàn)樯a(chǎn)過剩了，一折賣掉也好過爛手里」

鳳凰網(wǎng)：除了房子這一居民大宗消費(fèi)外，居民消費(fèi)整體又有什么新變化？

姚洋：在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，消費(fèi)者更趨于理性消費(fèi)，尤其對(duì)大宗商品的購買態(tài)度冷靜。

這有幾個(gè)方面的原因，一方面大家收入增長的預(yù)期改變了，另一方面也跟生產(chǎn)過剩有關(guān)。一些公司為了維持生存，不得不生產(chǎn)大量難以銷售的商品，這些商品往往以極低的價(jià)格賣出去，給網(wǎng)紅和帶貨公司提供了折扣機(jī)會(huì)，有些網(wǎng)紅拿到的折扣甚至低到一折。這么做，廠商肯定是虧本的，但是他不賣就爛在手里，那更虧，賣了至少還能回本10%對(duì)吧？這些產(chǎn)品拿到線上賣，給消費(fèi)者的折扣比如三折，還能賺20%的差價(jià)。生產(chǎn)廠商內(nèi)卷式競爭導(dǎo)致了生產(chǎn)的過度。

對(duì)于提振消費(fèi)，我認(rèn)為刺激消費(fèi)不如直接發(fā)錢，人們不會(huì)因?yàn)橐醚a(bǔ)貼才去換冰箱，只會(huì)因?yàn)榧依锏谋浯_實(shí)壞掉了，才去買新的冰箱。

直接發(fā)錢的方式有很多，比如發(fā)電子貨幣或是使用央行數(shù)字貨幣，此舉可以有效引導(dǎo)消費(fèi)者消費(fèi)，還方便管理。

希望今年的消費(fèi)刺激計(jì)劃不再局限于指定產(chǎn)品，而是讓消費(fèi)者有更多選擇。

#08「如果中國經(jīng)濟(jì)不好，全世界都得喝西北風(fēng)」

鳳凰網(wǎng)：您怎么看中國經(jīng)濟(jì)的未來？為什么？

姚洋：從基本面來看，中國經(jīng)濟(jì)是非常好的。如果中國經(jīng)濟(jì)不好，全世界其他國家的人民就只好喝西北風(fēng)了。對(duì)其他國家來說，中國經(jīng)濟(jì)太好了，過好了，我們?nèi)ツ甑馁Q(mào)易盈余接近1萬億美元，1萬億美元是什么概念？如果它是一個(gè)單獨(dú)的國家，能排進(jìn)GDP的前20，所以我們要對(duì)中國經(jīng)濟(jì)有信心。

目前最重要的還是提振國內(nèi)的需求，關(guān)鍵是房間里的“兩頭大象”，房地產(chǎn)和地方政府。

這是一個(gè)短期問題，改革并非解決之道，應(yīng)針對(duì)問題提出具體解決建議。

#09「年輕人都想開了，買房不是唯一選項(xiàng) 」

鳳凰網(wǎng)：房價(jià)越高租售比越低，現(xiàn)在房價(jià)降下來了，租售比開始上升。您現(xiàn)在建議年輕人買房嗎？

姚洋：過去建議年輕人別買房，年輕人就租房，我還被拍磚?，F(xiàn)在發(fā)現(xiàn)年輕人都想開了，他們都在租房，不愿意背上這么沉重的包袱。現(xiàn)在租房又很便宜，而且想住哪就住哪，這種現(xiàn)象可能會(huì)持續(xù)。

我不相信說因?yàn)榉康禺a(chǎn)穩(wěn)住了，老百姓又開始瘋狂買房，房價(jià)又沖到天上去了，恐怕不太可能。加上還有國家隊(duì)在平抑房價(jià)，這個(gè)事是不會(huì)發(fā)生的。

不過我們也要意識(shí)到，現(xiàn)在調(diào)整已經(jīng)超調(diào)了，新房每年銷售10億到12億平米，加上老舊小區(qū)改造，這些都加上現(xiàn)在已經(jīng)跌到了9億平米，超調(diào)了。

如果房地產(chǎn)能夠穩(wěn)定，說不定還有幾年的增長，每年有個(gè)5%左右的增長，那就很健康了。到2030年之后，會(huì)進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定的時(shí)期。

#10「DeepSeek影響最大的是美國，捅破了美國的人工智能泡沫」

鳳凰網(wǎng)：您如何看待DeepSeek帶動(dòng)的熱潮？技術(shù)進(jìn)步在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)，是否會(huì)與國內(nèi)需求產(chǎn)生沖突，比如影響勞動(dòng)力規(guī)模等？

姚洋：DeepSeek的出現(xiàn)，與其說中國在人工智能方面可以達(dá)到第一陣營，不如說DeepSeek捅破了美國的人工智能泡沫。

這個(gè)泡沫戳開之后，它把人工智能的芯片泡沫也給戳滅了，最近美國科技“七姊妹”股價(jià)暴跌，這就是連帶效應(yīng)。

當(dāng)然這也顯示了中國的力量，對(duì)于我們恢復(fù)自信作用非常大，再加上《哪咤2》，現(xiàn)在票房沖200億去了，這對(duì)普通大眾增強(qiáng)信心作用非常大。

從過去一百年的歷史來看，每一次新技術(shù)出現(xiàn)，都會(huì)擔(dān)心淘汰一部分行業(yè)和勞動(dòng)力。但其實(shí)事后看也是對(duì)的，火車一開，你看大運(yùn)河的航運(yùn)沒了，那些船工可不是失業(yè)了嗎？但最終還是得造火車、修鐵道對(duì)吧？

現(xiàn)在很多反對(duì)人工智能的人，說我們就業(yè)不行了，還有一大堆倫理問題等等。抱怨是沒有意義的，你只能積極地應(yīng)對(duì)，學(xué)會(huì)去使用，說不定還能賺更多的錢，用了AI之后，文案寫得更漂亮，還能制圖做小視頻，人工智能可能帶來更多機(jī)遇。

#11「中國靈活就業(yè)有2億人，靈活就業(yè)不等于打零工」

鳳凰網(wǎng)：有人說，隨著互聯(lián)網(wǎng)興起，傳統(tǒng)的職業(yè)路徑正在被顛覆，“不是非要有份正經(jīng)工作”的時(shí)代來臨，您怎么看？

姚洋：人工智能時(shí)代下，傳統(tǒng)的求職觀念被打破，靈活就業(yè)的形式如自由職業(yè)者、自我雇傭者等成為趨勢。

我們靈活就業(yè)的人數(shù)有2億，而且這2億人的就業(yè)質(zhì)量越來越高，比如還有相關(guān)公司為靈活就業(yè)提供全方位服務(wù)，年銷售額相當(dāng)可觀。

未來，可能會(huì)有更多年輕人選擇這樣的生活方式，工作只是生活的一部分，實(shí)現(xiàn)人的全面解放，而非僅僅為了生計(jì)而工作。

我們應(yīng)該看到靈活就業(yè)多元化的積極方面，而不僅僅悲觀地看待零工經(jīng)濟(jì)。

#12「建議取消中考分流，小學(xué)就應(yīng)該開始AI教育」

鳳凰網(wǎng)：您多年來一直呼吁教育改革，取消中考分流。傳統(tǒng)教育與AI時(shí)代的人才需求是否匹配？有哪些改革建議？

姚洋：當(dāng)前的職高教育是完全不能跟 AI時(shí)代匹配的，我們?nèi)タ绰毟咴诮淌裁矗梢哉f落后了至少10年。

未來恐怕不能再叫職業(yè)教育，而是叫技術(shù)教育。建議從小學(xué)就開始進(jìn)行AI等現(xiàn)代技術(shù)教育，讓孩子們在成長過程中對(duì)新技術(shù)有所接觸。

我一直呼吁應(yīng)盡早進(jìn)行教育改革，取消中考分流。有些孩子雖然學(xué)習(xí)成績不佳，但在技術(shù)創(chuàng)新方面有天賦。如果能避免中考分流，讓他們在高中畢業(yè)后自主選擇學(xué)校，可能會(huì)有更多奇才得到發(fā)展，比如宇樹科技的王興興就是很好的例子。

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