今年兩會上，“好房子”首次寫進政府工作報告，成為今年房地產(chǎn)最重要的一項任務。

　　 住建部也明確表示，正在組織編制“好房子”建設指南，并修訂《住宅項目規(guī)范》。這意味著，今年住宅的設計規(guī)范，將會迎來一次大調(diào)整。

　　 當然，好房子建設，并不是今年才開始的。

　　 這個概念，自2023年6月首次由住建部提出，隨后，住建部就聯(lián)合多部門修訂了一版《住宅項目規(guī)范》。這兩年，各地也紛紛修訂的住宅相關標準，對住宅設計提出了新的要求。在新規(guī)指導下，新建項目呈現(xiàn)出了一系列明顯變化。這兩年住宅迭代速度之快、幅度之大，正是各項設計規(guī)范更新帶來的結(jié)果。

　　 研讀各地的住宅新規(guī)，可以從中發(fā)現(xiàn)住宅設計的幾個明確趨勢——

　　 減少公攤，提高得房率

　　 過去，高層住宅的得房率一般只有70%幾，超過80%就算是非常高了。而這兩年，市面上高得房率的項目越來越多，很多項目得房率達到80%以上，部分項目更是沖到100%以上，例如去年廣州就接連出現(xiàn)幾個得房率在120%以上的項目。

　　 得房率的提高，主要受益于計容規(guī)則的調(diào)整。

　　 一是公攤部分計容規(guī)則變化。

　　 例如深圳2024 版《深圳市建筑設計規(guī)則》將避難層、機房等公共空間列為 “不計容面積”，減少住宅公攤面積；南京的住宅新規(guī)也提出，住宅建筑突出屋面的設備用房、樓電梯間，其水平投影面積之和不超過屋面面積八分之一的可以不計入容積率。戳此了解，VR沉浸式看房

　　 二是允許住宅做更多贈送面積。

　　 陽臺半計容、飄窗和露臺花池等不計容，有的還默許將部分贈送面積改造成戶內(nèi)空間。

　　 例如，上海、廣州明確封閉式陽臺全計面積，開放式陽臺半計，變相擴大套內(nèi)實用空間。

　　 以廣州為例，廣州這兩年新盤得房率出了名的高，但凡沒個100%得房率都不好意思出來說話。

　　 下面這個項目，便是近兩年來廣州新房得房率的天花板：

　　 陽臺占比高達25%，還額外贈送套內(nèi)建面40%的空中花園。以建面約110㎡戶型為例，拓展的空中花園挑高約6米，面積達33㎡。按照新規(guī)，陽臺只計算一半容積率，露臺則不計容積率。

　　 這是當?shù)亓Ⅲw花園住宅首個試點項目，按照規(guī)定，項目的陽臺占比上限最高客達30%，空中花園上限為套內(nèi)建面的40%。

　　 110㎡戶型(奇數(shù)層)

　　 而近期政策有所收緊，執(zhí)行的是2023年8月出臺的新規(guī)，即陽臺的上限為20%，飄窗寬度上限為80%。不過即便如此，執(zhí)行下來得房率也能輕松做到100%。戳此了解，VR沉浸式看房

　　 比如下面這個項目，號稱得房率120%，其核心秘訣就是做大面積飄窗：主臥、次臥、客廳、甚至連衛(wèi)生間都做大飄窗。后續(xù)飄窗轉(zhuǎn)化為實用面積。因此，76㎡能實現(xiàn)三房兩衛(wèi)，88㎡能實現(xiàn)四房兩衛(wèi)……

　　 鼓勵減少公攤，提高得房率，在各地這兩年出臺的新規(guī)里面已成一種普遍現(xiàn)象，這是適應購房新趨勢，提高居住體驗感的一種舉措。

　　 優(yōu)化室內(nèi)空間布局

　　 主要體現(xiàn)為層高及各功能空間的要求變化。

　　 第一，住宅層高從2.8米，提高到不低于3米

　　 今年兩會期間，住建部部長倪在記者會上，特別提出住建部正組織編制《好房子建設指南》，并修訂《住宅項目規(guī)范》，其中住宅層高將從現(xiàn)行標準提升至不低于3米。

　　 現(xiàn)行的《住宅設計規(guī)范》要求，住宅層高宜設置為2.8米。

　　 別看這0.2米的層高變化，帶來的影響卻是多方面的。

　　 首先，這許多地區(qū)出臺的新規(guī)，都對住宅層高做了限制，比如很多地方限高50米，層高提高以后，相應的層數(shù)會減少。

　　 而對于居住者而言，層高變高了，不僅有利于改善居住體驗，也為裝修提供了更多可能性.不僅有利于擴大窗戶面積，提高采光通風效果；也便于樓板加隔聲板，緩解隔音問題；在裝修階段，為中央空調(diào)、管道式新風、地暖等的安裝提供更大空間。

　　 這也是為什么，提高層高會被列入“好房子”的建設指南里面。VR沉浸式看房，打動客戶加速成交，點擊了解

　　 事實上，一些城市現(xiàn)行的住宅規(guī)范，已經(jīng)提高了層高要求。

　　 比如天津的新版《住宅設計標準》中，將原標準“住宅層高宜為2.8米”調(diào)整為“住宅層高不應低于3.0米”。江蘇的《改善型住宅設計與建造導則》提出，改善型住宅層高不應小于3.1米；設有地暖、管道式新風或集中式中央空調(diào)系統(tǒng)的改善型住宅，層高不應小于3.15米。

　　 近兩年上市的項目，也普遍主動提高層高。比如上海大部分新建商品住宅層高已達到2.9米及以上，豪宅就更高了，普遍可達到3米以上。

　　 第二，套型面積底線提高，保證空間“平權(quán)”

　　 增加住宅套型及各功能空間使用面積，對室內(nèi)空間結(jié)構(gòu)影響也非常大。

　　 舉例來說，天津普通套型最小使用面積由 32㎡提高到 36㎡，最小套型使用面積由 23㎡提高到 30㎡。

　　 另外，各功能空間的面積下限也紛紛提高。例如江西去年出臺的《商品住宅品質(zhì)提升設計指引（試行）》指出，廚房使用面積不宜小于5.0㎡，操作臺總長度不宜小于3.0m，臺前操作空間深度不宜小于1.0m。

　　 江蘇去年發(fā)布的《改善型住宅評價細則》要求，當套內(nèi)建筑面積大于120㎡時，宜增設家政間、獨立儲藏間、健身空間等；另外，規(guī)定廚房的使用面積不宜小于6.0㎡，并且鼓勵電器化廚房配置；應設置獨立入戶玄關，其使用面積不應小于3.0㎡ (不含玄關柜)，并為安全監(jiān)控等預留點位。獨立入戶玄關的通行凈寬不應小于1.2m，進深不宜小于1.5m。入戶門門洞高度不應小于2.3m， 寬度不應小于1.2m，并應采用子母門……

　　 不難發(fā)現(xiàn)，住宅套型面積的底線提高，是適應當前改善主導的住宅消費趨勢。去年，上海、深圳取消7090戶型配比限制，宣布一線城市也全面走向“大戶型化”。各地土拍上，低密、限高地塊也成為主流。

　　 戶型結(jié)構(gòu)設計上，則體現(xiàn)出強烈的“平權(quán)”思想。

　　 而以往的戶型中，功能空間面積不均衡的現(xiàn)象非常普遍。以筆者所在的深圳為例，常常能見到那種主次臥面積懸殊的戶型，還有建面100多㎡，衛(wèi)生間卻只有3㎡的戶型。

　　 過去很多項目會通過壓縮局部空間（如次臥面積），來實現(xiàn)利潤最大化，催生了“主臥豪宅化、次臥鴿子籠”的奇怪結(jié)構(gòu)。

　　 而這兩年，這種情況有所改善，越來越多的項目重視空間平權(quán)，強調(diào)戶型結(jié)構(gòu)的均衡化：

　　 一是各功能空間大小相對均衡，保障居住使用的舒適度。

　　 二是兼顧主次臥的采光效果及景觀視野，照顧每個家庭成員的體驗。

　　 例如下面這個130㎡的戶型，做了雙套房設計，且主次臥雙朝南，擁有同等的采光通風效果。

　　 今年隨著各地新規(guī)的陸續(xù)出臺，戶型的“平權(quán)化”將得到更大范圍的落地。降低空置損失，資產(chǎn)應租盡租，戳此了解

　　 全生命周期戶型設計

　　 今年2月份，北京市規(guī)自委印發(fā)《北京市平原多點地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關技術要點（試行）》，成為全國首個市級的“好房子”設計標準。

　　 其中提到，“采用模塊化設計以適應家庭結(jié)構(gòu)變化”，這其實就是通常所說的可變戶型的概念。

　　 其他地區(qū)近年來出臺的設計規(guī)范中，也出現(xiàn)了一些類似的表述。

　　 西安去年12月發(fā)布的《住宅品質(zhì)提升設計指引（征求意見稿）》提出，各類戶型中，除廚房、衛(wèi)生間外的其他空間宜具備可變條件。為符合百年住宅建筑標準，在套內(nèi)設計時要求明確住宅內(nèi)允許調(diào)整的填充墻（輕質(zhì)隔墻）、允許調(diào)整的方式（如移動或拆除）和調(diào)整后的平面空間形式等具體內(nèi)容。

　　 江西《商品住宅品質(zhì)提升設計指引（試行）》提到，鼓勵增加戶內(nèi)儲藏空間、多功能彈性空間，以滿足家庭不同生活階段的需求變化，這也體現(xiàn)了對戶型可變空間的引導。

　　 如江蘇去年出臺的《改善型住宅設計與建造導則》中提到：“改善型住宅宜采用裝配化裝修，宜采用輕質(zhì)隔墻或裝配化隔墻實現(xiàn)空間靈活可變布局?！?。

　　 可變戶型不算一個新概念，卻也是一個不曾過時的概念。隨著我國家庭結(jié)構(gòu)的變化，以及人們對于居住體驗的要求提高，可變戶型在當前乃至未來都屬于一種剛性需求。

　　 總結(jié)起來，基本圍繞以下三點：

　?、兕A留一定可變空間；

　?、趹魞?nèi)采用輕質(zhì)隔墻；

　?、垩b配式裝修。

　　 這兩年，我們也看到房企在戶型可變性方面的積極探索。

　　 一是盡可能的減少戶內(nèi)承重墻，為后續(xù)戶型改造創(chuàng)造可能性。

　　 例如下面這個戶型，承重墻都盡可能邊緣化，室內(nèi)幾乎沒有承重墻。LDKB一體化的巨型方廳，客戶可以根據(jù)自己的需求，任意改造。

　　 二是X空間的應用，適應不同階段的家庭結(jié)構(gòu)。

　　 比如綠城的“生命宅”，就賦予了空間50%靈活度，通過布局調(diào)整，可輕松實現(xiàn)LDKB一體化、雙子房、雙鑰匙等個性化空間結(jié)構(gòu)，滿足業(yè)主從三口之家到長者獨居的全生命周期需求。

　　 此外，各地新規(guī)里面，還強調(diào)了住宅“適老適幼”設計，比如考慮到老年人的行動不便，加大住宅公用外門、戶門、廚房門、衛(wèi)生間門、陽臺門等門洞尺寸，既滿足防火安全疏散要求，又保障輪椅通行需要，等等。

　　 住宅智能化及生態(tài)化

　　 住建部對“好房子”的定義中，智能和綠色是四要素之二。

　　 在過去，智能化常常是作為住宅的一個加分項，而現(xiàn)在最新出臺的住宅標準中，都提高了對住宅智能化設備的要求。

　　 比如深圳要求， 2025 年新立項（核準備案）住宅項目應配置樓宇對講、入侵報警等基本智能產(chǎn)品，預留居家異常行為監(jiān)控、緊急呼叫、健康管理等適老化智能產(chǎn)品的設置條件。天津去年實施的《住宅設計標準》增設了 “智能化” 章節(jié)，新增智能家居系統(tǒng)要求，豐富住宅智能化設置內(nèi)容，等等。

　　 目前來看，房企也普遍會把“科技'作為一個亮點來對外輸出。

　　 一是五恒乃至六恒系統(tǒng)。

　　 針對溫度、濕度、陽光、空氣、水、噪音等設置的恒溫、恒濕、恒氧、恒智、恒潔、恒凈系統(tǒng)。

　　 二是智能家居控制系統(tǒng)。

　　 如，可以一鍵切換場景模式。

　　 在“離家模式”下，全屋燈光自動關閉、智能窗簾自動閉合；紅外探測器自動開啟，發(fā)現(xiàn)入侵跡象即刻報警；掃地機器人自動開始作業(yè)，等等。有的項目引入了毫米波雷達技術，可監(jiān)測室內(nèi)光照、睡眠作息、室內(nèi)活動等多重數(shù)據(jù)，為居住者提供健康方面的建議。

　　 除了智能化之外，生態(tài)化也是一大趨勢。

　　 近年來四代住宅在多地興起，其最大亮點便是在建筑間構(gòu)建垂直綠化體系。這與各地所倡導的“生態(tài)住宅”正是一致的。

　　 例如常州市去年試點開展立體生態(tài)住宅建設，鼓勵房企通過打造平臺立體綠化，實現(xiàn)城市建筑與生態(tài)景觀相生共融，提升住區(qū)品質(zhì)。

　　 鄭州市最新城市規(guī)劃管理技術規(guī)定，也增加了陽臺立體綠化的要求。

　　 四代住宅目前還沒有建立全國性的規(guī)范，只有試點省市如浙江省，湖南省，河北省，四川省，陜西省，河南省等地主管部門提出了一些管理辦法。各地的規(guī)范也有所不同。比如覆土厚度，有的要求不小于0.5m，有的要求不小于0.6m。除此之外，還涉及到了外挑尺寸、開敞面、給排水以及防水等方面的要求。

　　 已落地的四代住宅之間也呈現(xiàn)出一些差異，例如為了解決上下層的隱私問題，通常會將露臺錯層布置，其中，有的采用的是水平向錯位設計，例如以下這個項目，空中花園的奇偶層分別分布在南北向。

　　 也有的是采用的是轉(zhuǎn)角陽臺錯位的設計，比如下面這個項目。這種設計賦予了戶型更多組合方式。

　　 雖然各地都在鼓勵建設項目立體綠化體系，房企對此也熱情很高，但是也僅有部分省市開展了四代住宅試點。今年，隨著中央關于高品質(zhì)住宅相關規(guī)范的制定，以及試點省市的經(jīng)驗推廣，四代住宅有望在全國更大范圍內(nèi)落地。