本文來源：時代周報 作者：劉子琪

“聽說房貸可以返點，求聯(lián)系?！鄙虾５奈髅自谀成缃黄脚_了解到個人住房貸款有返點的情況后，發(fā)布了這樣一則帖子。發(fā)帖后，有人提醒她小心被騙，有人表示從未聽說，而更多留言則來自中介員工。

上海某房地產(chǎn)銷售代理告訴時代周報記者：“上海辦理100萬房貸可以拿5000元，目前某國有大行、某城商行的比例是千五（0.5%），某股份制商業(yè)銀行是千四（0.4%），而另一家國有大行的返點比例是0.3%?！?/p>

所謂“房貸返點”，是銀行為爭奪房貸業(yè)務(wù)衍生出的一種促銷手段。銀行與地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)合作，對于中介機(jī)構(gòu)推薦的客戶，銀行按照個人按揭貸款金額的一定比例，向地產(chǎn)中介支付傭金。該現(xiàn)象多存在于二手房交易中。

上述房地產(chǎn)銷售代理向時代周報記者表示，一手房也能操作，但需要開發(fā)商提供擔(dān)保函，很多開發(fā)商不愿意提供。

“房貸返點”早已不是新事物。早在2010年，中國銀行業(yè)協(xié)會就已印發(fā)《關(guān)于規(guī)范做好個人房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)維護(hù)市場秩序的自律共識的通知》，直指銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)為爭取房貸業(yè)務(wù)資源向房貸中介支付高“返點”費用，引發(fā)銀行間惡性競爭的問題。

近期，上海、廣東、浙江、安徽等地金融監(jiān)管局、銀行業(yè)協(xié)會更是提出“反內(nèi)卷”相關(guān)舉措，除了房貸返點，同時劍指車貸返傭、變相貼息等行業(yè)現(xiàn)象，呼吁轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)跳出低水平價格戰(zhàn)。

在日益完善及嚴(yán)格的制度之下，房貸返點等行業(yè)亂象仍屢禁不止。對此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家余豐慧向時代周報記者表示，貸款返點亂象難以禁止的原因是多方面的。返點作為一種營銷手段，能夠直接激勵中介機(jī)構(gòu)和個人推銷特定金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品，因此在利益誘惑面前，相關(guān)方往往忽視法律法規(guī)的要求。

來源：圖蟲

有銀行最高返點1%

時代周報記者注意到，近期購買二手房獲得房貸返點的人不在少數(shù)，其中很多人選擇某國有大行，返點比例在0.35%-0.6%之間。

上海的王樹今年7月買了一套二手房，他在房子網(wǎng)簽后聯(lián)系到能夠“返點”的某國有大行，商貸100萬元，按照0.45%的比例返還了4500元。王樹告訴時代周報記者，“（房產(chǎn)）中介不會說有貸款返點，我是通過辦理貸款的工作人員成功辦理的返點。”

同在上海的劉喻也是通過貸款中介進(jìn)行操作，選擇了這家國有大行0.35%的返點比例。在江蘇購買二手房的小娜則選擇了另一家國有大行，商貸975萬元，返點比例同樣為0.35%，最終拿到3萬多元的返點金額。

據(jù)前述房地產(chǎn)銷售代理介紹，這家很多人選擇的國有大行提前還款最方便，首次還款之后可以預(yù)約次月提前還款，不限金額不限次數(shù)，且不會因提前還款而追索已支付的返點。

據(jù)多位房地產(chǎn)銷售代理表述，不同地區(qū)和不同銀行的房貸返點比例均有差別，返點率在0.35%到1%之間。

曾在北京鏈家工作10年、現(xiàn)從事房產(chǎn)銷售代理的小井告訴時代周報記者，目前某頭部城商行返點比例較高，可以給到1%，其他銀行要么沒有返點，要么是千分之幾的比例。

“不能通過小綠（鏈家）和小黃（我愛我家）這些大中介，他們管得比較嚴(yán)?！毙【硎?，一般來說，返點時間以放款為準(zhǔn)，多為放款一個月內(nèi)。此外，小井還強(qiáng)調(diào)，房貸返點大多存在于二手房，一手房一般都是開發(fā)商固定的合作渠道。

不過，也有多位房產(chǎn)中介向時代周報記者表示，沒有操辦過貸款返點的單子。而記者走訪的多家銀行工作人員也表示，目前房貸給不了任何返點，以前也從來沒有過。

值得注意的是，無論是對于購房者還是銀行，房貸返點都暗藏風(fēng)險。某貸款中介人士向時代周報記者表示，銀行返點不會直接給到本人，都是給中介。而且這個事情是違規(guī)的，銀行返點幾乎都是通過現(xiàn)金，銀行私下把錢給中介，至于中介怎么分配全憑自己意愿。

北京市中聞律師事務(wù)所權(quán)益合伙人張勃律師向時代周報記者表示，房貸返點本質(zhì)上屬于《反不正當(dāng)競爭法》第7條規(guī)制的商業(yè)賄賂行為。當(dāng)銀行向中介機(jī)構(gòu)或其從業(yè)人員支付返點時，實質(zhì)是通過利益輸送誘導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)違背對購房者的忠實義務(wù)，使其推薦不符合消費者最佳利益的貸款產(chǎn)品。這種以不正當(dāng)手段獲取交易機(jī)會的行為，不僅擾亂市場秩序，還可能引發(fā)其他銀行提起民事訴訟索賠經(jīng)濟(jì)損失。

張勃表示，對于消費者來說，根據(jù)《消費者權(quán)益保護(hù)法》第8條，消費者有權(quán)知悉貸款成本的真實構(gòu)成，而中介可能隱瞞返點來源，誘導(dǎo)消費者選擇高利率貸款或捆綁其他金融產(chǎn)品，導(dǎo)致其知情權(quán)受損。其次，返點協(xié)議通常未寫入正式貸款合同，或條款模糊，存在不兌現(xiàn)、縮水兌現(xiàn)可能，缺乏書面約束。最后，消費者維權(quán)舉證的責(zé)任較嚴(yán)格，維權(quán)成本高。

中國地方金融研究院研究員武忠言告訴時代周報記者，房貸返點本質(zhì)是扭曲的市場激勵，其風(fēng)險呈現(xiàn)雙向傳導(dǎo)特征。消費者容易陷入“折扣幻覺”，表面獲得返現(xiàn)0.5%-1.2%，實際可能因經(jīng)紀(jì)人引導(dǎo)選擇非最優(yōu)貸款方案，按300萬元30年期貸款計算，總利息差額可達(dá)18萬-25萬元。

多地明令禁止房貸返點

時代周報記者注意到，“房貸返點”早于十多年前就被明令叫停。

2010年初，中國銀行業(yè)協(xié)會發(fā)布通知，明確自2010年1月1日起，停止以任何形式向房貸中介及其從業(yè)人員支付與所提供的服務(wù)不對稱、純粹業(yè)務(wù)介紹的“返點”費用。

此外，多地銀行業(yè)協(xié)會曾出臺住房按揭貸款自律公約規(guī)定，以此遏制貸款返點等現(xiàn)象的發(fā)生。例如，2021年1月1日，北京市銀行業(yè)協(xié)會明確禁止銀行向中介“返點”；2024年8月，上海市銀行同業(yè)公會要求各會員單位嚴(yán)禁向房屋合作機(jī)構(gòu)等支付傭金，存量業(yè)務(wù)需自通知下發(fā)后一周內(nèi)整改完成。

之后，黑龍江省銀行業(yè)協(xié)會、安徽省銀行業(yè)協(xié)會、四川省銀行業(yè)協(xié)會、江蘇省鎮(zhèn)江市銀行業(yè)協(xié)會、福建省龍巖市銀行業(yè)協(xié)會等近年均發(fā)布過相關(guān)通知，明確不得以任何形式向房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員支付傭金或權(quán)益。

今年7月，寧波市銀行業(yè)協(xié)會召開《寧波銀行業(yè)個人住房貸款業(yè)務(wù)自律公約》推進(jìn)會，轄內(nèi)57家銀行機(jī)構(gòu)參加會議。其中，重點對銀行機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)相關(guān)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員之間存在的返傭亂象進(jìn)行整治。該協(xié)會表示，《公約》將由銀行機(jī)構(gòu)簽署后生效，正式叫停任何形式的“返點”行為，為防止“內(nèi)卷式”惡性競爭貢獻(xiàn)力量。

同月，“寧夏回族自治區(qū)銀行業(yè)協(xié)會”公眾號發(fā)布信息稱，針對個人住房貸款領(lǐng)域“返傭”亂象，協(xié)會主動出擊，組織會員單位及房屋中介機(jī)構(gòu)開展交流，剖析返傭成因、危害及治理路徑。

此外，據(jù)“廣東銀行同業(yè)公會”公眾號，7月24日，2025年上半年廣東銀行業(yè)保險業(yè)新聞通氣會召開。廣東銀行同業(yè)公會副秘書長李重?zé)槺硎?，為貫徹黨中央對綜合整治“內(nèi)卷式”競爭系列部署精神，廣東銀行同業(yè)公會結(jié)合該省實際，在廣東金融監(jiān)管局指導(dǎo)下，牽頭組織起草了《廣東銀行業(yè)反不正當(dāng)競爭自律公約（2025版）》。

該《公約》提出“銀行機(jī)構(gòu)要完善考評激勵機(jī)制，規(guī)范設(shè)置考評指標(biāo)；堅持理性定價，自覺維護(hù)存款利率自律機(jī)制；嚴(yán)格管理返傭返利，不通過高額返傭返利等不正當(dāng)競爭手段搶占市場份額”等要求。

不止房貸返點被叫停，今年6月，上海地區(qū)多家銀行正逐步叫停“高息高返”的車貸模式，減少傭金返點、延長最低還款年限。此外，四川、河南多地監(jiān)管或行業(yè)自律協(xié)會也就車貸返點現(xiàn)象發(fā)布倡議書或自律公約。

一直以來，貼息返利都是貸款業(yè)務(wù)中常見的攬客模式，盡管近年頻繁出現(xiàn)在多地銀行業(yè)協(xié)會的自律公約中，但仍屢禁不止。

關(guān)于貸款返點亂象難以禁止的原因，張勃表示，第一，目前對貸款返點的禁止主要依賴行業(yè)自律文件，缺乏法律或行政法規(guī)層面的統(tǒng)一立法；第二，當(dāng)前返點形式多以“服務(wù)費”“咨詢費”“加急費”等名義支付，或通過第三方公司轉(zhuǎn)賬，規(guī)避了傳統(tǒng)審計與資金流向的監(jiān)測手段，監(jiān)管部門難以獲取直接證據(jù)；第三，銀行基層網(wǎng)點通常面臨巨大的考核壓力，返點成為快速獲客的手段，因此即使違規(guī)也被默許甚至鼓勵。中介層面，返點收入已成為房產(chǎn)、汽車銷售中介的核心利潤來源之一，缺乏返點即失去合作動力。

財經(jīng)作家高承遠(yuǎn)向時代周報記者表示，唯有把返點計入銀行不當(dāng)費用、納入刑法商業(yè)賄賂條款，并建立跨部門數(shù)據(jù)共享的“貸款中介黑名單”制度，才能打破這一穩(wěn)態(tài)，否則運(yùn)動式整治只能周而復(fù)始。

（應(yīng)受訪者要求，本文西米、王樹、劉喻、小娜、小井皆為化名）