有點(diǎn)意外，沒有提前透風(fēng)。就在剛剛，南京突然宣布全面取消商品房限售。

對(duì)于現(xiàn)階段樓市來(lái)說(shuō)，是利好，還是利空呢？

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新聞越短，事情越大。

過(guò)去兩年，雖然有不少城市早早取消了住房限售政策，但大城市屈指可數(shù)。深圳、廈門、成都只能說(shuō)政策放松，重慶是今年2月8日才取消的，之前還有長(zhǎng)沙和昆明。

南京作為全國(guó)樓市中比較具有代表性的城市，這么大動(dòng)作，是有風(fēng)向標(biāo)意義的。

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過(guò)去幾年，南京樓市很出名。

2017 年，出臺(tái)限售政策，居民家庭、企事業(yè)單位、社會(huì)組織等新購(gòu)買的住房（含新房、二手房），須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿 3 年后方可辦理轉(zhuǎn)讓合同備案和登記手續(xù)。

2022 年，樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)，限售政策調(diào)整。房子上市交易的前提，從“取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿 3 年后”改為“自合同備案之日起滿 3 年后”。

2024 年，限售松動(dòng)，購(gòu)房者購(gòu)買新房備案之后，名下未滿 3 年的二手房，可上市交易，家庭有未成年二胎的，名下有未滿 3 年的二手房也可上市交易；如家中確實(shí)有困難，也可相應(yīng)的予以解綁。

2025 年 3 月 31 日，限售徹底取消。

早在 2017 年，我們就分析過(guò)限購(gòu)和限售的本質(zhì)。所謂限購(gòu)的是說(shuō)我東西好不給你買。所謂限售的是對(duì)自己沒信心，不給賣，防止集中拋貨，保護(hù)市場(chǎng)。

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南京為什么在這個(gè)時(shí)點(diǎn)解除限售？我覺得高層應(yīng)該是對(duì)現(xiàn)階段市場(chǎng)做了充分的評(píng)估，看到樓市有溫度，要保溫，要才會(huì)火力全開，對(duì)市場(chǎng)強(qiáng)刺激，希望吸納一批外來(lái)購(gòu)買力的進(jìn)入。

從短期看，可能不算利好政策。可與預(yù)見的，今天下午就會(huì)有上千套同質(zhì)房源集中掛牌，這種泄洪式的供應(yīng)肯定會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)形成下行壓力，尤其是投資屬性較強(qiáng)的區(qū)域，前兩年高峰期搖號(hào)進(jìn)場(chǎng)被限售的投資客要跑。大家心里很清楚，在買家有限的情況下，誰(shuí)的價(jià)格更低，誰(shuí)就能先出手。

很多人都在解讀“危機(jī)”的時(shí)候，也要看到解除限售的另一面，就是推動(dòng)供需平衡。未來(lái)房產(chǎn)交易周期縮短，大家可通過(guò)“賣舊買新”更靈活地調(diào)整資產(chǎn)配置，改善型需求得到釋放。開發(fā)商因限價(jià)放開和限售取消可能加快推盤節(jié)奏，而二手房市場(chǎng)活躍度的提升也有助于新房市場(chǎng)回暖。沒錯(cuò)，一切為了賣新房。

二手房市場(chǎng)幾乎完全市場(chǎng)化了。站在更高的角度看，市場(chǎng)要開始卷的更厲害了。當(dāng)供求出現(xiàn)不正常的增加之后，市場(chǎng)很快就會(huì)進(jìn)入優(yōu)勝劣汰的階段，因?yàn)橛邢喈?dāng)一部分是置換需求，而置換就意味著對(duì)產(chǎn)品有更高的要求，所以現(xiàn)在最應(yīng)該慌的是那些手頭產(chǎn)品比較差的房主，一夜之間，你的房子很可能不好賣了，大量競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出現(xiàn)，是不是該降價(jià)了。

對(duì)于樓市，現(xiàn)階段沒有必要放大焦慮。政策的落地，無(wú)非還原一個(gè)真實(shí)的市場(chǎng)，這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)才能夠真正見底，才能夠真正實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

對(duì)手頭持有房子不太好的房主來(lái)說(shuō)，既然決定要賣，該降還是要降，要果斷。房子還不錯(cuò)的，積極促成交易。有置換需求，最近可以多關(guān)注了，新房源很多很多品質(zhì)都不錯(cuò)。

按照常規(guī)，接下來(lái)SZ、HF是不是會(huì)很快跟進(jìn)呢？拭目以待。