本文來源：時代財經(jīng) 作者：梁爭譽(yù)

政策突襲，深圳樓市立刻起波瀾。

9月6日一早，各類宣傳海報在深圳地產(chǎn)從業(yè)者的朋友圈刷屏：龍崗某樓盤曬出轉(zhuǎn)賬截圖稱，有外地客戶一大早便隔空轉(zhuǎn)賬，連續(xù)認(rèn)購三套房；坪山一家開發(fā)商表示，周六累計接待超70組到訪客戶；深圳貝殼等中介平臺也掛出紅色喜報，稱多個新盤單日報備數(shù)十批客戶。

這一輪“熱鬧”源于前一晚政策的突然加碼。

9月5日深夜，深圳市住建局與中國人民銀行深圳市分行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（以下簡稱“9·5新政”），并自次日起執(zhí)行。繼北京、上海之后，深圳成為第三個出臺樓市優(yōu)化政策的一線城市。此次新政涵蓋分區(qū)放松限購、首套二套房貸利率并軌、單身人士購房資格調(diào)整以及企事業(yè)單位購房限制放寬，被業(yè)內(nèi)稱作近年來少見的“組合拳”。

政策甫一落地，市場便出現(xiàn)一系列細(xì)微反應(yīng)。

時代財經(jīng)走訪發(fā)現(xiàn)，寶安、羅湖等非核心區(qū)售樓處迎來客戶回升，開發(fā)商也紛紛借勢推出特價房、抽獎活動，試圖在“金九”銷售季贏得先機(jī)。龍崗大運(yùn)某樓盤稱，截至新政落地首日下午2點，成交5套房，其中3組客戶首次到訪即認(rèn)購，9月7日起上調(diào)全線產(chǎn)品價格。

深圳貝殼研究院院長肖小平介紹，政策發(fā)布當(dāng)晚，就有客戶支付20萬元定金鎖定房源，擔(dān)心開發(fā)商收回折扣；政策次日清晨六點，有客戶主動約經(jīng)紀(jì)人帶看二手房，該客戶此前已看過一次，此次為帶家人確認(rèn)，并希望盡快下單，以避免業(yè)主臨時上調(diào)價格或收回優(yōu)惠。

不過，與咨詢量和看房熱情的快速升溫相比，成交量的放大尚需時日。

多位置業(yè)顧問認(rèn)為，新政率先激活的是此前已在觀望的客戶，新增需求的釋放可能要等到國慶黃金周才能得到驗證。專家也提醒，政策的邊際效應(yīng)主要體現(xiàn)在外圍區(qū)域的去庫存與改善型需求的釋放，短期內(nèi)難以引發(fā)全面上漲，但市場信心已有望逐步修復(fù)。

“核心區(qū)”深圳南山，時代財經(jīng)攝

有開發(fā)商降價百萬搶客，房東加價50萬

“9·5新政”落地首日，時代財經(jīng)走訪了位于寶安沙井街道的一處樓盤。下午4時左右，售樓處內(nèi)有六七批購房者正在參觀，有的圍著沙盤聽置業(yè)顧問講解，有的則與顧問討論付款細(xì)節(jié)。

置業(yè)顧問張偉（化名）表示，當(dāng)天項目已接待十余批客戶，整體節(jié)奏平穩(wěn)，與常規(guī)周末差別不大。為了搶占“金九”節(jié)點，開發(fā)商還特意推出限時購房抽獎，活動僅限9月周末，獎品涵蓋電視、烤箱、平板電腦等。

據(jù)張偉介紹，項目戶型覆蓋約63-113平方米的2至4房，最低總價約250萬元，首付約38萬元，月供在9000元左右。“我們項目屬于‘新規(guī)樓盤’，得房率在88%-96%之間，已開盤兩次，銷售情況都不錯。第一批房源基本只?！斓貙印?，第二批也去化過半了?！?/p>

他進(jìn)一步指出，目前市場整體成交仍處低位，“新政”對短期成交的提振有限，真正的集中釋放可能要等到國慶?！邦A(yù)計10月全市新房成交量能達(dá)到五六千套，不會太高?！睋?jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，今年上半年，深圳一手預(yù)售住宅成交15101套，僅1月突破3000套，月均成交量約2500套，創(chuàng)近五年新低。

9月6日下午，寶安一樓盤售樓處有多批客戶看房，時代財經(jīng)攝

相比之下，被認(rèn)為是“9·5新政”最大受益者之一的羅湖，市場反應(yīng)更為迅速。目前，羅湖已全面解除限購，符合條件的居民家庭購房不限制套數(shù)，不符合條件的也可購買兩套。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月6日羅湖區(qū)域咨詢和帶看數(shù)量均有提升，小部分業(yè)主甚至出現(xiàn)臨時加價的現(xiàn)象。據(jù)時代財經(jīng)了解，有買家反映，9月5日看過的一套房源，房東次日便漲價50萬元。

市場的火熱情緒不僅體現(xiàn)在咨詢量增長和房東反價上，也延伸至新房銷售現(xiàn)場。

9月6日晚間7時左右，羅湖蔡屋圍的京基·華樾仍有客戶到訪。時代財經(jīng)在售樓處看到，一名客戶一邊計算貸款月供，一邊與置業(yè)顧問商量是否帶家人再來復(fù)看。

為了配合政策，該項目在9月6日至7日推出部分特價房，優(yōu)惠幅度在百萬上下：約88平方米戶型從原總價695-700萬元降至605-609萬元，約153平方米戶型從1172-1305萬元降至1020-1136萬元。

也有置業(yè)顧問感受到市場的冷熱不均。

劉明（化名）所在的寶安西鄉(xiāng)街道同樣受益于“9·5新政”，不再限購。但他坦言，并未迎來期待中的忙碌，市場氛圍依舊平淡。

在劉明看來，當(dāng)前限購政策的門檻本就不高，只需繳納一年社保，對有購房意愿的人群構(gòu)不成實質(zhì)阻礙?！皩τ谡嬲袑嵙Φ馁I家來說，如果想買南山、福田或?qū)氈械臉潜P，即便暫時沒有購房名額，也完全可以先繳一年社保再備案購買。開發(fā)商在這種情況下也不會輕易放棄客戶。”

深圳打出“組合拳”，從業(yè)者盼更大力度利好

與京滬相比，深圳本輪政策打出了“組合拳”，主要變化集中在四個方面。

限購范圍收縮是最直觀的變化。羅湖、寶安（不含新安）、龍崗、龍華、坪山、光明等區(qū)域已不再限購，鹽田和大鵬新區(qū)購房不再審核資格。目前，深圳僅剩福田、南山及寶安新安街道保持限購。在限購區(qū)，購房門檻為1年社?；騻€稅繳納記錄。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測，2025年1-8月，深圳新建商品住宅成交2.66萬套，除福田、南山、寶安三區(qū)外其余區(qū)域成交約1.88萬套，占比超70%；二手房方面，1-7月成交約3.73萬套，除福田、南山、寶安三區(qū)外其余區(qū)域成交約1.93萬套，占比約52%，限購政策放松區(qū)域均為成交主力。

深圳限購地圖，圖源：深圳中原研究中心

信貸政策優(yōu)化是另一亮點。首套與二套房貸利率并軌至3.05%，二套房利率較此前下調(diào)0.4個百分點。根據(jù)樂有家研究中心測算，以800萬元貸款、30年期等額本息計算，利息可節(jié)省約51萬元。

此外，單身人士購房資格提升。成年單身購房等同家庭，可多增加一個名額。

企事業(yè)單位購房限制放寬。除核心區(qū)外，企事業(yè)單位在全市范圍內(nèi)購房無需審核資格，核心區(qū)（福田、南山、寶安新安）則需滿足設(shè)立年限滿1年、在本市累計繳納稅款金額達(dá)100萬元、員工人數(shù)10名及以上條件。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，相比京滬，深圳在限購政策的優(yōu)化力度更大一些，一方面，非戶籍人口即便沒有繳納個稅或社保1年證明的，也可以在近郊購買兩套住房；另一方面，遠(yuǎn)郊區(qū)（鹽田、大鵬）完全退出限購，傳統(tǒng)特區(qū)內(nèi)的羅湖也被視為近郊看待，最終限購區(qū)收縮至福田、南山和寶安新安街道，范圍大大縮小。

李宇嘉認(rèn)為，深圳新政力度之所以明顯超過京滬，主要在于深圳樓市此前調(diào)整幅度較深，二手房價格自2021年5月起持續(xù)下行，供地、開工、投資表現(xiàn)也弱于京滬杭蓉等城市，今年上半年土地出讓金甚至未進(jìn)入前20城市。在此背景下，考慮到深圳市場波動性更強(qiáng)、投資客進(jìn)退對行情影響更大，外圍區(qū)域退出限購在情理之中。

一線從業(yè)者則期待主管部門帶來更大力度的利好。

根據(jù)劉明的觀察，利率仍是影響消費(fèi)者購房預(yù)期的關(guān)鍵變量。他舉例稱，如果房貸利率能夠下調(diào)至低息國家相似水平，譬如1%，將會顯著提升購房吸引力，“假設(shè)首付比例是15%，一套總價500萬元的房子只需約75萬元首付，再加上月租金可達(dá)六七千元，租金回報率相對可觀，明顯優(yōu)于部分理財產(chǎn)品。在這樣的利率環(huán)境下，購房需求自然會被激發(fā)?！?/p>

改善型需求成關(guān)鍵，“金九銀十”可期

對于“9·5新政”的效果，多位專家和機(jī)構(gòu)均持樂觀態(tài)度。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，2024年深圳“9·29新政”后，市場交易活躍度明顯提升。深圳部分非核心區(qū)域新房性價比高，預(yù)計此次新政將進(jìn)一步激發(fā)購房需求。

2024年10月，深圳網(wǎng)簽4153套一手住宅，環(huán)比增長146.3%，二手住宅過戶6118套，創(chuàng)近43個月新高；11月網(wǎng)簽8076套一手住宅，環(huán)比增長94.5%，二手住宅過戶7125套，為近50個月最高。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)前正值傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季，政策出臺不僅會提振交易，也有助于增強(qiáng)市場信心。深圳自身購房需求和潛力較大，這一輪新政有望推動市場行情向好，并對全國“金九銀十”預(yù)期產(chǎn)生積極示范效應(yīng)。

李宇嘉認(rèn)為，外圍區(qū)域退出限購，一方面釋放了對未來看好的購房需求——部分人認(rèn)為價格已觸底；另一方面吸引了外地購房群體。深圳樓市包容性和容錯性強(qiáng)，外來購買力的加入不可忽視。他預(yù)計，隨著“金九銀十”到來，外圍區(qū)域的去化情況將更加明顯。

深圳中原研究中心指出，7、8月市場觀望情緒濃厚，新政出臺有望加快開發(fā)商推盤節(jié)奏。改善型購房需求在利率并軌后也將逐步釋放?！敖鼉赡?，深圳改善產(chǎn)品成交占比逐年提高，成為市場復(fù)蘇的關(guān)鍵力量。隨著對改善客戶支持力度加大，改善性需求將占據(jù)越來越重要的地位。”

“9·5新政”落地首日，深圳樓市的變化雖未立竿見影，卻已在售樓處、業(yè)主和購房者之間傳遞出新的氣息。咨詢量增加、反價出現(xiàn)、開發(fā)商推優(yōu)惠，這些細(xì)節(jié)共同折射出市場信心的修復(fù)過程。

貝殼找房APP數(shù)據(jù)顯示，9月6日，該平臺看房人數(shù)為3281人，環(huán)比增長25.6%；成交房源62套，環(huán)比增長93.8%；新增掛牌房源580套，環(huán)比增長37.4%；漲價房源163套，環(huán)比增長56.7%；降價房源1154套，環(huán)比增長16%。

隨著國慶黃金周臨近，政策效果將在成交端迎來更直接的檢驗。無論是外圍區(qū)域的去庫存，還是改善型需求的釋放，深圳樓市都正走向一個新的觀察窗口。