“我有150萬的購房預(yù)算，是總價(jià)不是首付哦！目前看過十陵一個(gè)樓盤的工抵房，還有龍泉大面的一套二手房，之前還去了雙流怡心湖片區(qū)看過一套小戶型的二手次新房，但總體來說，還是想買一套新房子，不知道現(xiàn)在有沒有推薦？”

明年滿30歲的同事@彭彭，標(biāo)準(zhǔn)典型的剛需首次置業(yè)者——買房目的，蓉漂多年，準(zhǔn)備結(jié)婚在成都安定下來；特征，預(yù)算有限，考慮到經(jīng)濟(jì)承受能力，只要位置不要不太偏遠(yuǎn)都能接受。

怡心湖實(shí)拍圖

△圖源空港發(fā)展

當(dāng)前，如@彭彭一樣的購房者不在少數(shù)。一方面，樓市復(fù)蘇，價(jià)格蹭蹭蹭的漲，動(dòng)不動(dòng)都是3萬多的單價(jià)，另一方面，地價(jià)、開發(fā)商的市場決策、購買人群的變化，都導(dǎo)致市場中適合這部分剛需總價(jià)需求的產(chǎn)品，越來越少——

對(duì)此，剛需購房人群，不管是準(zhǔn)備結(jié)婚，還是蓉漂考慮定居成都，或者有了小朋友誕生，是否買，不是問題，有沒有這樣的新盤產(chǎn)品，才是一個(gè)問題！

2025年一季度的成都樓市，錦江區(qū)新房成交均價(jià)達(dá)38055元/㎡在諸多區(qū)域里排名第一。中心城區(qū)大多數(shù)新房成交均價(jià)紛紛站上3萬單價(jià)，熱門板塊如林家壩的交子縵華最高取證單價(jià)超過16萬元/㎡，另一面，土地拍賣熱度持續(xù)上升，樓面地價(jià)從3萬/㎡到4萬/㎡……（以上數(shù)據(jù)源自克而瑞）

2025一季度成都各區(qū)域新房均價(jià)圖

△數(shù)據(jù)源自克而瑞

剛需購房者可以用120㎡作為一個(gè)錨點(diǎn)，面積可以再小但又不能低于100㎡（因?yàn)橐浞挚紤]，當(dāng)前的首次置業(yè)也大概率是唯一一次置業(yè)機(jī)會(huì)）。那么，如果以100-120㎡作為目前中心城區(qū)新房的產(chǎn)品面積段來算一筆賬，以均價(jià)2.5萬/㎡計(jì)算，成都剛需購買新房的門檻，來到了總價(jià)250-300萬之間?？紤]到實(shí)際樓市的供應(yīng)情況，并沒有100平米的面積段，更多的中小戶型產(chǎn)品都在100-120㎡之間，加上樓層和其他因素，300萬的總價(jià)預(yù)算，已比較保守。

某購房小程序上，設(shè)置總價(jià)200-300萬，得到的新房如下：

△制圖：談資成都

真實(shí)的情況是：除去更偏遠(yuǎn)的地段位置和尾盤，就目前列出的項(xiàng)目而言，確實(shí)存在總價(jià)低于或在300萬左右的房源，但房源占比極低，剛需可選擇的范圍十分有限。

根據(jù)智聯(lián)招聘最新數(shù)據(jù)，成都普通本科畢業(yè)生工作兩年后平均月薪為8246元，以此收入來看看買300萬級(jí)的新盤，到底是怎樣的情況？

以城東二八板塊某新盤為例，總價(jià)約300萬元——

△圖源智聯(lián)招聘

月供壓力測(cè)試：單人VS雙人模式

首付2成需60萬元，按現(xiàn)行LPR3.3%等額本息貸款30年計(jì)算，月供金額為10498元。這意味著一個(gè)人供房的話將月薪全部投入月供，都還不夠，仍存在2252元資金缺口；

若以兩個(gè)人一起還貸計(jì)算，假設(shè)雙方月薪均為8000元，合計(jì)1.6萬元月收入中，房貸占兩人月入的65.6%。

?給剛需一點(diǎn)建議：?應(yīng)該為真正的需要而買房，不管是一個(gè)人還是兩個(gè)人，確實(shí)需要了再慎重決定，而且可以充分考慮二手房，一定要買新房，那么明顯，由家里幫襯下，多湊一點(diǎn)首付是現(xiàn)實(shí)的選擇，因?yàn)榘凑５那闆r看，房貸月供不應(yīng)該超過月收入的30-40%，否則一個(gè)剛需家庭是無法保證足夠的生活質(zhì)量的。

4月14日，成都市發(fā)布了最新的保障性住房政策《成都市保障性住房管理暫行辦法》及配套文件，核心內(nèi)容主要為保障性住房由政府主導(dǎo)規(guī)劃，限定套型面積（如70-125㎡）、銷售價(jià)格及使用權(quán)，專為符合條件的居民配售，實(shí)行封閉管理，嚴(yán)禁通過買賣、贈(zèng)與等方式流入商品房市場。

△圖源成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

首批項(xiàng)目中天府新區(qū)提供1034套房源，近地鐵6號(hào)線青島路站，均價(jià)約1.6萬元/㎡，戶型涵蓋70-125㎡；成華區(qū)規(guī)劃1426套房源，臨近規(guī)劃地鐵的17號(hào)線，均價(jià)約1.4萬元/㎡，戶型涵蓋70-95㎡。（兩個(gè)區(qū)域房源均含精裝及免費(fèi)車位使用權(quán)）

天府新區(qū)配售型保障性住房項(xiàng)目

△圖源成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

目前保障房選房順序由積分決定，積分項(xiàng)包括戶籍年限、社保繳納時(shí)長、人才類別、烈士遺屬等，同分情況下按申請(qǐng)碼獲取時(shí)間排序（具體規(guī)則可登錄成都市住房保障服務(wù)平臺(tái)了解）。

成華區(qū)配售型保障性住房項(xiàng)目

△圖源成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

除了今年最新推出的保障房政策外，截止2024年底，成都全市已建成公租房10.36萬套，全市累計(jì)籌集保障性租賃住房21萬余套（間），其中投入運(yùn)營5萬余套（間），通過“公租房+保租房+配售型保障房”組合拳的綜合體系下，目前累計(jì)保障潮35萬戶家庭，不過這個(gè)數(shù)據(jù)也僅占常住人口的8.7%。

如果保障房是plan A，目前“二手房撿漏”的機(jī)遇則是plan B。

2025年二手房市場正迎來結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。據(jù)鏈家的數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月，全市二手房掛牌量同比激增38%，其中房齡10年內(nèi)、地段優(yōu)質(zhì)的二手房占比突破四成，價(jià)格較2022年高點(diǎn)回調(diào)約15%。以成華區(qū)華潤二十四城一期為例，這套毗鄰萬象城、雙地鐵的89㎡套三房源，當(dāng)前掛牌價(jià)已跌破200萬。

成都全市二手房均價(jià)趨勢(shì)

△圖源成都房小團(tuán)

“現(xiàn)在賣舊買新的業(yè)主誠意度極高，總價(jià)200萬以內(nèi)的小區(qū)房源普遍有5%-8%議價(jià)空間?！必悮ふ曳糠治鰩熤赋觯?strong>在大源等熱門板塊，部分房源掛牌價(jià)甚至低于2019年購入成本。對(duì)于無需等待交付周期、且追求成熟配套的剛需客群，用合理的總價(jià)預(yù)算去選擇適合自己的二手房房源，這其實(shí)也是市場發(fā)展的必然結(jié)果。

大源住宅區(qū)

△圖源成都購房通

深圳有房企在75㎡三房中植入獨(dú)立玄關(guān)、三分離衛(wèi)浴和雙面采光，首開即售罄；杭州某TOD項(xiàng)目將89㎡四房與地鐵、社區(qū)食堂、共享健身房捆綁設(shè)計(jì)，年輕業(yè)主占比超七成。這些案例證明，?剛需客群愿為“麻雀雖小，五臟俱全”的設(shè)計(jì)智慧買單?。

住建部專家指出，好房子的核心是“空間效率與生活尊嚴(yán)的平衡”——壓縮過道面積騰出獨(dú)立家政間、用可變隔墻實(shí)現(xiàn)“成長型戶型”、下沉式會(huì)客區(qū)替代冗余客廳，都是小戶型的“增值密碼”。

2025年的成都市場在深改不斷圍剿之下，也出現(xiàn)了與“年輕”相關(guān)的新鮮作品，例如即將亮相的東城金茂·曉棠，主打建面約110-120㎡的三房及四房戶型；高新區(qū)金融城三期的高投中鐵建融悅府戶型面積在89-183㎡之間，不過該項(xiàng)目為100%配比的人才公寓，只有符合資格的人才才能夠購買；而成華區(qū)的“大網(wǎng)紅”樓盤——招商·錦城序也推出了建面約120㎡的套四戶型。

招商·錦城序意境圖

△圖源成都房小團(tuán)

在新規(guī)不斷革新、政策持續(xù)釋放利好之下，只有“深改”“奢豪”的大戶型改善型的市場并不是樓市的全部，這對(duì)開發(fā)商提出了更高的要求，既要“小而美、精而全”，又要總價(jià)合理，從土地拍賣，到財(cái)務(wù)測(cè)算，再到市場競爭，都需要進(jìn)行全新的計(jì)算。但剛性需求之所以剛性，就是他們確實(shí)需要買。這一大群實(shí)實(shí)在在的置業(yè)需求，也呼喚著市場盡快出現(xiàn)與之對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品。