近日，河南一地發(fā)文將全面落實(shí)現(xiàn)房銷售。近年來，現(xiàn)房銷售持續(xù)推進(jìn)，多地積極試點(diǎn)，于市場而言有何影響？

信陽市全面落實(shí)現(xiàn)房銷售

近日，河南省信陽市住建局印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）的批前公示》（以下簡稱《批前公示》），嚴(yán)控預(yù)售許可條件，嚴(yán)格預(yù)售資金繳存，規(guī)范預(yù)售資金使用，嚴(yán)格實(shí)行項(xiàng)目開發(fā)公司制，合理把握工程進(jìn)度，準(zhǔn)確界定新出讓土地。

《批前公示》指出，按照“新老有別”的原則，對已取得施工許可證的項(xiàng)目，按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條等規(guī)定，“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上”時(shí)可申報(bào)商品房預(yù)售許可；或按照《河南省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十七條第四款規(guī)定“工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的二分之一以上”時(shí)，申報(bào)商品房預(yù)售許可。

最重要的是，《批前公示》明確，文件印發(fā)后新取得施工許可證的項(xiàng)目，施工進(jìn)度需達(dá)到主體封頂方可申報(bào)商品房預(yù)售許可。文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷售，該政策引起了市場廣泛關(guān)注。

這表明，信陽成為近期全國首個(gè)明確全面落實(shí)現(xiàn)房銷售的城市。

從試點(diǎn)到全面推進(jìn)

2024年，三中全會決定提出，改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度，年底的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提及大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。2025年的政府工作報(bào)告雖然沒有直接提到現(xiàn)房銷售，但也要求有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

事實(shí)上，據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測，2022年末以來，全國已有超30個(gè)省（市）出臺現(xiàn)房銷售相關(guān)政策，如合肥、鄭州、長沙等地明確部分項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

在各地加快推進(jìn)現(xiàn)房銷售的背景下，我國現(xiàn)房銷售占比也正在快速提升。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)，2024年，我國現(xiàn)房銷售面積約3億平方米，同比增長19.1%，現(xiàn)房銷售面積占比已經(jīng)達(dá)到30.84%。而在過往的2020年至2023年的四年間，現(xiàn)房銷售占比分別為12.7%、13%、17.3%、22.5%。

現(xiàn)房銷售的路，或正在從地方走向全國……

專家觀點(diǎn)

現(xiàn)房銷售將對市場產(chǎn)生什么影響？

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜：

現(xiàn)房銷售將對購房者、房企、行業(yè)帶來深遠(yuǎn)影響，在庫存量大的地區(qū)推進(jìn)，也符合中央“嚴(yán)控增量”的要求。

現(xiàn)房銷售對開發(fā)商又將產(chǎn)生什么影響？

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)：

如果實(shí)施現(xiàn)房銷售，對開發(fā)商的影響最為直接，這意味著房企拿地時(shí)需要客觀評估，做好財(cái)務(wù)測算，更好把握拿地性價(jià)比?！皬拈_發(fā)商的購地行為來看，后續(xù)拿地的時(shí)候，就需要清醒認(rèn)識，所有拿地都必須按現(xiàn)房銷售模式推進(jìn)。尤其是把握好‘地塊開發(fā)-現(xiàn)房銷售-資金回籠-物業(yè)管理’周期的現(xiàn)金流狀況。

未來現(xiàn)房銷售會取代預(yù)售制嗎？

廣東房協(xié)專家咨詢委員會委員，廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉：

未來相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)，必然是期房與現(xiàn)房并存的時(shí)代。

一方面，現(xiàn)房銷售的新模式，必然是對新出讓地塊而言?，F(xiàn)在，多數(shù)城市已出讓、未開發(fā)的地塊，其消化周期在5年左右。同時(shí)，已開發(fā)但未達(dá)到銷售條件的在建工程（包括停緩建），規(guī)模也不小。

另一方面，管理層在推出這個(gè)制度時(shí)，也要考慮其對整個(gè)行業(yè)和市場的沖擊。在當(dāng)前止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵時(shí)期，必然不會一刀切地過渡。未來，開發(fā)商既可以選擇預(yù)售開發(fā)模式，也可以選擇現(xiàn)售開發(fā)模式。即便選擇預(yù)售模式，但也不是過去那種粗放、基本沒人管的預(yù)售。不僅預(yù)售資金會被嚴(yán)格監(jiān)管，拿地也需要自有資金，再加上“封頂才能辦按揭”等，預(yù)售和現(xiàn)售的差別也沒那么大了。