本學(xué)術(shù)研究發(fā)表原載于《建筑》2025年第 997期

《建筑》創(chuàng)刊于1954年5月15日，是由中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部主管、建筑雜志社主辦的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)類型期刊。《建筑》被中國知網(wǎng)、萬方數(shù)據(jù)知識服務(wù)平臺等數(shù)據(jù)庫收錄，曾被原國家新聞出版總署確定為第一批“中國期刊方陣”，被評為“雙效期刊”；曾連續(xù)兩屆被原中華人民共和國建設(shè)部評為“建筑部優(yōu)秀期刊一等獎”，屬于中國一級期刊。

URI城市租住

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寧巢·美地公寓：

高端租住好房子打造浙江省“人才磁場”

■ 作者：吳熠鈞

*杭州市安居寧巢投資有限公司黨總支書記、董事長

摘 要

■亞運遺產(chǎn)的“華麗轉(zhuǎn)身”

■創(chuàng)新運營體系,保障好房子"住得好"

■優(yōu)質(zhì)服務(wù)讓居住者共享成長

關(guān)鍵詞：

高知人才社區(qū) |亞運遺產(chǎn)安居標桿

2023年于浙江省杭州市舉行的第十九屆亞運會落幕半年后，錢塘江畔的亞運村熱度不減，以全新姿態(tài)再次走紅。曾經(jīng)的媒體村“華麗轉(zhuǎn)身”，成為“高知社區(qū)”寧巢·美地公寓（以下簡稱“美地公寓”）。該公寓坐擁亞運遺產(chǎn)帶來的優(yōu)質(zhì)設(shè)施，租客多為高學(xué)歷人才，備受關(guān)注。美地公寓月租僅為同地段公寓的一半左右。得天獨厚的軟硬件優(yōu)勢，讓美地公寓成為名副其實的好房子標桿之一。

▲寧巢·美地公寓實景圖

01

亞運遺產(chǎn)的“華麗轉(zhuǎn)身”

美地公寓系浙江省首個由國際賽事場館轉(zhuǎn)型的人才社區(qū)，總建筑面積27萬㎡，包含3746套精裝租賃住房。作為城市人才戰(zhàn)略載體，項目定位于構(gòu)建“知識型社群生態(tài)圈”，服務(wù)對象聚焦數(shù)字經(jīng)濟、生命健康、高端制造等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域人才。

美地公寓推動了亞運資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，2023年亞運會落下帷幕后，曾經(jīng)接待全球媒體的樓棟迎來了全新的命運。政府投資，將這里改造成擁有全省規(guī)模最大的人才專項租賃社區(qū)。

美地公寓明確該項目以打造“高端人才社群”為目標。投入5000萬元用于全屋智能系統(tǒng)升級，實現(xiàn)人臉識別通行、能耗監(jiān)測預(yù)警、智能家居聯(lián)動等功能，每戶配備可編程智能終端。公共空間更是占到總面積的30%，保留了亞運會期間的國際通信基礎(chǔ)設(shè)施，讓居住者享受便捷與高效。

▲寧巢·美地公寓實景圖

02

創(chuàng)新運營體系 保障“好房子”住得好

美地公寓的租客群體，堪稱“人才芯片”，每一位入住者都要歷經(jīng)學(xué)歷、人才等級、資產(chǎn)清白三重認證體系的嚴格篩選。社區(qū)租客畫像也揭示了深層次的城市戰(zhàn)略布局。約41%的租客系數(shù)字經(jīng)濟領(lǐng)域精英人士，27%從事科研教育工作，18%集中在生物醫(yī)藥和高端制造行業(yè)。

特殊的客戶群體也為后期運營提出了挑戰(zhàn)。依托國企背景優(yōu)勢，美地公寓在租金定價上盡顯擔(dān)當(dāng)。租金制定基于成本核算，有效抵御市場波動影響，確保了價格的穩(wěn)定與合理性。項目運營中建立雙周期評估模型，即24個月租金評估周期+12個月政策校準周期模式。

美地公寓實行動態(tài)定價機制，對人才群體給予20%～100%不同的梯度補貼體系，并開發(fā)智能調(diào)價系統(tǒng)，實時對接周邊3公里租金指數(shù)。人才專項租賃住房的租金，由產(chǎn)權(quán)（運營）單位委托有資質(zhì)的第三方房地產(chǎn)評估機構(gòu)，參照同地段同類型市場租賃住房評估確定，即評估租金。項目實行一房一價，租金不包含物業(yè)管理、公共能耗、停車服務(wù)、水電燃氣、寬帶及產(chǎn)權(quán)單位（運營公司）提供的增值服務(wù)等費用 。租金每2年評估一次，新簽、續(xù)簽合同均按最新評估價格執(zhí)行。

杭州將人才分為A-E類的金字塔結(jié)構(gòu)，像諾貝爾獎得主、院士級學(xué)者這樣的頂尖A類人才處于塔尖。而寧巢·美地公寓的租客，主要是掌握核心技術(shù)的B-E類中堅力量。2024年冬季首批房源開放申請，936套房子收到2519份申請材料，碩士學(xué)歷占比62%，博士及海外名校背景者達15%。

為了吸引和留住各類人才，美地公寓在租金優(yōu)惠上誠意滿滿：杭州市A、B類高端人才可享受免費入住的優(yōu)厚待遇；C、D類人才入住能享受2折超低折扣；E類人才也可享受4折租金優(yōu)惠；其他經(jīng)認證的人才同樣能以7折租金入住。一系列優(yōu)惠政策，表明美地公寓對人才的重視與尊重。

傍晚的共享辦公區(qū)，常常出現(xiàn)有趣又震撼的場景：左側(cè)屏幕滾動著基因測序數(shù)據(jù)，右側(cè)投影著半導(dǎo)體芯片架構(gòu)圖，中間桌面上則鋪著某跨境并購案的盡調(diào)報告。如此高濃度的跨界交流，讓一位投資人笑稱這里是“杭州最昂貴的免費智庫”，處處展示出亞運村C位的“硬核”浪漫。

▲寧巢·美地公寓實景圖

03

優(yōu)質(zhì)服務(wù) 讓居住者共享成長

如果說硬件設(shè)施是寧巢·美地公寓的堅實骨架，那獨特的運營體系則構(gòu)建起充滿活力的居住生態(tài)。項目團隊深知高知人群追求的不是保姆式服務(wù)，而是能激發(fā)創(chuàng)造力的“共生系統(tǒng)”。因此，運營團隊不再以傳統(tǒng)管理者的身份發(fā)號施令，而是像園丁一樣精心維護這個生態(tài)，設(shè)計出“寧巢成長值”體系。

當(dāng)好房子為使用者賦能，居住者的成長值獲取途徑呈現(xiàn)出多樣化特點：基礎(chǔ)行為方面，按時繳納租金、水電費，完成實名認證、完善個人資料，都能獲取成長值，體現(xiàn)租戶的守約與配合；社區(qū)治理參與方面，參加節(jié)日慶祝、文化講座等社區(qū)活動，或是在社區(qū)提出合理建議、幫助他人，也能得到相應(yīng)獎勵；租賃時長也納入考量，住得越久，積累的成長值越多，此舉可吸引并鼓勵租戶長期穩(wěn)定居住。

與之對應(yīng)的，成長值權(quán)益也十分豐富：租金優(yōu)惠上，達到對應(yīng)等級，續(xù)租時可享受折扣或獲得優(yōu)惠券直接抵扣；服務(wù)升級方面，能享受免費家政、維修加急服務(wù)，還能增加免費使用會議室、健身房等公區(qū)的時長；生活福利也不少，可參與抽獎贏家電、生活用品，還能拿到周邊合作商家的餐飲、購物、娛樂優(yōu)惠券，吸引了租客積極參與。

公寓花園的星光劇場每周都有豐富的活動。比如曾將中控室切換成“量子物理夜話”場景，浙大量子信息研究所青年研究員用全息投影解析“九章”量子計算機原理，臺下華為2012實驗室工程師和醫(yī)學(xué)院教授聽得認真，求知氛圍濃厚。

在美地公寓，居住空間早已超越簡單的居住功能，成為人才價值躍升的“催化劑”和“放大器”。主管部門通過美地公寓客戶群體情況，篩選出城市急需的創(chuàng)新因子；企業(yè)能從中捕捉前沿技術(shù)的早期動態(tài)；個體也能在交流碰撞中拓寬認知。

美地公寓通過空間功能再造、智能系統(tǒng)賦能、社群生態(tài)培育多重創(chuàng)新，探索出大型賽事場館可持續(xù)利用的新范式，運營半年多即實現(xiàn)98%出租率，帶動周邊形成人才服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，美地公寓相關(guān)經(jīng)驗已納入《杭州市保障性租賃住房建設(shè)規(guī)范》地方標準編制體系。

▲寧巢·美地公寓實景圖

內(nèi)容來源：原載于《建筑》2025年 5月刊 第997期

原創(chuàng)作者：吳熠鈞

內(nèi)容審核：URI城市租住研究中心

內(nèi)容復(fù)核：建筑雜志社

運營編輯：樹懶