「西安房哥」本地購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)，深耕十年，接地氣，說(shuō)人話(huà)！

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問(wèn)答428期

聽(tīng)說(shuō)你們關(guān)心減肥，勝過(guò)關(guān)心房子，西安房?jī)r(jià)走勢(shì)看房哥體重變化，有人想讓我重回200斤，房子與胖子，今天直播間，換個(gè)角度聊聊！

問(wèn)：同樣是高新三期的房子，中海熙峰里怎么跌的這么多？

答：都說(shuō)中海的小區(qū)穩(wěn)，但熙峰里和云錦都屬于中海在西安存在感很低的小區(qū)，房子蓋得還可以，但輸在了地段上。

熙峰里2020年的備案價(jià)顯示， 均價(jià)19319元/ ㎡，而小區(qū)最近五月的成交價(jià)，125㎡的精裝三室，單價(jià)只有14200元/㎡，一平米跌幅達(dá)到了5000元。

這其中的原因，除了市場(chǎng)一般，區(qū)域新房折扣，二手降價(jià)外，更多的還是小區(qū)本身的位置和配套受限，熙峰里、珺庭府、天琴灣、龍湖天鉅這些都屬于高新三期，但并非區(qū)域核心，而是邊緣板塊。

（中海熙峰里周邊衛(wèi)星圖實(shí)景）

熙峰里地處郭杜西街，周邊被城南建材城、鄧店村、老小區(qū)包裹，成熟時(shí)面貌很有限，小區(qū)本身高層，容積率也不低，最亮眼的配套是200米外15號(hào)線(xiàn)地鐵口，這個(gè)位置拿地，即便強(qiáng)如中海，也無(wú)計(jì)可施。

距離高新CID最早開(kāi)發(fā)的仁村板塊，直線(xiàn)距離1.6公里，距離瞳湖公園3.6公里，高新三期的優(yōu)質(zhì)配套幾乎沒(méi)享受到，但長(zhǎng)安的雜亂一個(gè)沒(méi)落下。

所以高新三期的房?jī)r(jià)，發(fā)展?jié)摿?duì)這里沒(méi)有參考價(jià)值，能對(duì)比的只有附近長(zhǎng)安區(qū)二手房，金堆城，早安林莊，海亮熙悅。

問(wèn)：大華錦繡年華的房子怎么樣，未來(lái)有發(fā)展趨勢(shì)沒(méi)？

答：這個(gè)小區(qū)最出名的是開(kāi)發(fā)商喊出送37年物業(yè)費(fèi)，算是一炮而紅，物業(yè)費(fèi)不是不交，而是可以自愿選擇，折算成優(yōu)惠，在房款里減掉，實(shí)際的成交價(jià)格，高層總價(jià)220萬(wàn)左右，小高層總價(jià)250萬(wàn)左右。

（大華錦繡年華樓棟示意圖）

小區(qū)很大，多個(gè)地塊共242畝，四代住宅，高低配社區(qū)，架空層，會(huì)所都帶，在售面積129、143、178㎡，單價(jià)16000+左右。

開(kāi)發(fā)商大華進(jìn)入西安時(shí)間很早，曲江公園世家、錦繡前城都已交房入住，發(fā)揮中規(guī)中矩，二手房表現(xiàn)主要看地段。

錦繡年華的位置在航天消防大隊(duì)隔壁，東邊近包茂高速，目前看得到的配套有地鐵15號(hào)線(xiàn)，航天二小、均為一公里范圍內(nèi)，附近以4S店和產(chǎn)業(yè)園為主，沒(méi)有什么建成的住宅小區(qū)，交通，商業(yè)的便利度有限。

買(mǎi)這里的，更多還是附近工作的地緣群體，比如榮耀終端、陜煤研究院、九鼎產(chǎn)業(yè)園、國(guó)家超算中心等。

未來(lái)的趨勢(shì)，的跟著西安整體行情向上，或向下走，單看位置，配套，產(chǎn)品機(jī)會(huì)有限。

問(wèn)：22年買(mǎi)曲江一期二手房，后悔搖號(hào)不中，房?jī)r(jià)讓人心絞痛？

答：全國(guó)普跌之下，西安也不例外，不過(guò)是老秦人愛(ài)吃面，高碳水升糖快，反應(yīng)慢半拍而已，在全國(guó)百城的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)里，西安已經(jīng)是非?？沟拇嬖诹耍踔列路窟€能兩級(jí)反轉(zhuǎn)，400萬(wàn)以上的改善，頻頻搖號(hào)。

（曲江一期龍湖二手房?jī)r(jià)格，來(lái)源：貝殼）

2022年的曲江一期，房?jī)r(jià)已有回調(diào)的苗頭，典型龍湖紫都城貴的時(shí)候過(guò)兩萬(wàn)，如今13000+，中海紫御華府貴的時(shí)候過(guò)三萬(wàn)，如今18000+，當(dāng)年上頭，只覺(jué)得只要是曲江一期，是個(gè)房子都保值，都能漲。

但一期大了，南湖邊的低密別墅，洋房，因?yàn)樽銐蛳∪?，景色足夠好，價(jià)格穩(wěn)定，但外圍的普通小區(qū)高層，包括臨三環(huán)的房子，短板大于地段，空有曲江名號(hào)。

要選房，先問(wèn)房，要賣(mài)房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差。

（私聊房哥，一對(duì)一溝通）

所以，不是曲江不能買(mǎi)，而是曲江的房子里，分三六九等的要好好辨別，到了2025年，隨著新房產(chǎn)品過(guò)快升級(jí)，供大于求，降價(jià)也蔓延到了曲江的大面積。

400萬(wàn)以上總價(jià)的房子普遍面臨新房分流，以及二手流通難的問(wèn)題，買(mǎi)了曲江一期，起碼自住體驗(yàn)是有的，要跟風(fēng)搖號(hào)外圍，現(xiàn)在是住也難受，賣(mài)也難受。

問(wèn)：想自住+給父母養(yǎng)老，新房二手不限，有什么推薦區(qū)域？

答：提到養(yǎng)老，很容易有誤區(qū)，環(huán)境優(yōu)先，最好公園旁邊，是養(yǎng)老，不是流放，隨著老人的生活圈子變窄，活動(dòng)范圍受限，養(yǎng)老首先考慮的是有人氣的地方。

環(huán)境好是錦上添花，多個(gè)大公園多個(gè)散步場(chǎng)地，但也看老人的個(gè)人情況，比如有無(wú)基礎(chǔ)病，是否經(jīng)常去醫(yī)院，比如有無(wú)帶孫子需求，和孩子同住，或離得近，有無(wú)愛(ài)熱鬧需求，養(yǎng)老的核心不是房子，而是老人的生活習(xí)慣與喜好。

基于這個(gè)邏輯，所以浐灞，草灘，梁家灘，秦漢新城，常寧新區(qū)并非唯一選擇，反而是曲江二期、西灃路、西部大道、鳳城十路等區(qū)域，主城內(nèi)，有公園，交通，醫(yī)療，商業(yè)便利的地方，可以首選。

問(wèn)：高新三期論產(chǎn)業(yè)不輸給其他，剩下交給時(shí)間？

答：雖然目前高新CID的房子面臨新房去庫(kù)存，二手降價(jià)賣(mài)問(wèn)題，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這里是擁有廣闊的未來(lái)，需要的只是時(shí)間。

作為西安GDP第一的開(kāi)發(fā)區(qū)，高新是不缺產(chǎn)業(yè)的，電子信息、智能制造、生物醫(yī)藥、汽車(chē)、新材料、新能源格局已經(jīng)成型，華為，中興，三星，法士特，比亞迪，巨子生物等品牌也非常出名。

（西安高新比亞迪工廠(chǎng)）

這些園區(qū)主要集中在仁村向西，15號(hào)線(xiàn)細(xì)柳-祝村區(qū)域，但這個(gè)區(qū)域少有住宅，以產(chǎn)業(yè)園為主，而未來(lái)之瞳周邊，則是以住宅+cbd+商業(yè)定位為主，目前未大量落地，在招商階段。

這些配套的投入運(yùn)營(yíng)，首先需要人口的導(dǎo)入，和港務(wù)區(qū)一樣，面臨同樣問(wèn)題，房子好蓋，人口遷移是漫長(zhǎng)的過(guò)程，要對(duì)高新三期發(fā)展有信心。

很多人討論產(chǎn)業(yè)，只是作為房?jī)r(jià)的支撐依據(jù)，但后來(lái)發(fā)現(xiàn)，大家并不關(guān)心真正的產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)，只是關(guān)心自己房子漲還是跌。

時(shí)間，對(duì)于高價(jià)入場(chǎng)，背著貸款，還著利息的投資群體，本身就是最高昂的成本，高新三期崛起的那一天，扛不住也等不起，所以降價(jià)離場(chǎng)了。

問(wèn)：以前都說(shuō)航天是西安下一個(gè)富人區(qū)，二手房怎么跌這么兇？

答：航天樓市的真正崛起，是在2018年以后，伴隨著西安房?jī)r(jià)快速上漲，曲江無(wú)新房，無(wú)新地的現(xiàn)狀下，外溢過(guò)來(lái)的需求，我至今記得當(dāng)年四號(hào)線(xiàn)未開(kāi)通，龍湖花千樹(shù)賣(mài)房的時(shí)候，周邊真的是走兩公里，沒(méi)有賣(mài)水的地方，偏是真的偏。

但也帶來(lái)了極高的公園，綠地覆蓋率，較低的居住密度，少量的住宅用地，大量的產(chǎn)業(yè)園，這樣的格局，讓大家把航天定位為養(yǎng)老，改善，自住區(qū)域。

（航天融創(chuàng)攬?jiān)赂?/p>

事實(shí)也是如此，以融創(chuàng)攬?jiān)赂疄榇恚罄m(xù)的綠城紫薇公館、康橋悅?cè)貓@、招商華宇長(zhǎng)安璽、龍湖云河頌等，或低密度，或純改善的小區(qū)，賣(mài)的很好。

但對(duì)于剛需而言，就很不友好，一方面，環(huán)境好但配套有限，商業(yè)，交通，學(xué)校夠用但吸引力有限，大家更愿意選擇曲江二期，更有生活氣息。

因此，在航天買(mǎi)房，越高層，越剛需，越小面積，二手跌的更多，反而是洋房，疊拼，合院相對(duì)保值。

問(wèn)：超高層住宅，在西安的行情怎么樣，漲還是跌？

答：全世界人民的居住傾向，都是低密度，好環(huán)境，很少有人非要住高密度，超高層，諸如上海，北京這種大平層，豪宅是例外，地段實(shí)在太稀缺，只能建高層，但放在西安，吃香的只有主城區(qū)的低密度。

（部分超高層價(jià)格，來(lái)源：貝殼）

舉個(gè)例子，西安首個(gè)超100米的住宅，經(jīng)開(kāi)開(kāi)元第一城，39層超高，均價(jià)只有12000，浐灞旭輝國(guó)宸府，賣(mài)到最后的也是超高層，曲江的 天地源大都會(huì)，超高層成交價(jià)只有12500……

好房子的趨勢(shì)，都是鼓勵(lì)低密，低公攤，高層高，而超高層是相反的，不僅是公攤，消防問(wèn)題，居住體驗(yàn)也并不好。

西安不是武漢，重慶這樣的城市，超高層遍地，大家習(xí)以為常，而是洋房，小高層稀缺的城市，主城區(qū)內(nèi)，更低密度，更高價(jià)格，也更稀缺。

問(wèn)：直播間里聽(tīng)到北客站旁四代宅，說(shuō)是含鐵量極高，等這個(gè)還是買(mǎi)二手？

答：巧了，我也刷到了，高鐵新城白樺林曉，說(shuō)是旁邊規(guī)劃教育用地，要落鐵一中分校，但目前并沒(méi)有官宣，且學(xué)校并未開(kāi)始建設(shè)，還在前期階段，可信度有待商榷。

由于鐵一陸港對(duì)周邊土地，新房的成功帶動(dòng)，后續(xù)的鐵一曲江、鐵一金灣照貓畫(huà)虎，含鐵量高的房子明顯好賣(mài)。

(西安經(jīng)開(kāi)第一中學(xué)）

經(jīng)開(kāi)區(qū)教育多年一直自成一體，除早期交大經(jīng)發(fā)外，后面經(jīng)開(kāi)第一學(xué)校名校+帶所有，目前家長(zhǎng)普遍認(rèn)可的名校，包含經(jīng)開(kāi)一校，經(jīng)開(kāi)一小，一中。

但從2023年后，經(jīng)開(kāi)區(qū)在高鐵新城尚稷路沿線(xiàn)大量建學(xué)校，三校、三小、八小、五校、一校初中部、一小、一中、四校等，學(xué)校密度不熟高新，但新建校居多。

如果和其他區(qū)域一樣，引入高新、西工大、鐵一、交大、師大等資源，對(duì)于帶動(dòng)高鐵新城人口導(dǎo)入，增加配套豐富度，還是值得期待的。

作為西安連片開(kāi)發(fā)的區(qū)域，高新主導(dǎo)的CID，港務(wù)主導(dǎo)的奧體已遙遙領(lǐng)先，而經(jīng)開(kāi)主導(dǎo)的高鐵新城，只能說(shuō)進(jìn)度感人！

【樓盤(pán)點(diǎn)評(píng)】

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作者：Kikyo

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