文/十一弟
新世界發(fā)展的總裁位置，是一塊燙手山芋，換誰上來坐，都很煎熬。
去年，鄭裕彤家族第三代接班人、抖音上的托杯天王——鄭志剛，被換下來了。
這位身家千億的豪門太子爺，在新世界發(fā)展一把手的位置上，干了七年之久。
這幾年，新世界發(fā)展身陷債務(wù)泥潭，難以自拔。
把鄭志剛換掉，原以為是怒其不爭，讓他靠邊站，遭到了家族棄用。
殊不知，倒也是一種解脫——
從這個背負(fù)著龐大債務(wù)的爛攤子中抽身，可以一門心思地拍視頻、玩流量、當(dāng)網(wǎng)紅了。
當(dāng)時，新世界發(fā)展選定接手鄭志剛的，是職業(yè)經(jīng)理人馬紹祥，他原先是上市公司的首席營運總監(jiān)。
不過，馬紹祥走馬上任新總裁僅兩個月，就辭職不干了。
新世界發(fā)展又提拔了另一位女性職業(yè)經(jīng)理人上位——
黃少媚。
她在全面執(zhí)掌上市公司之前，主要負(fù)責(zé)新世界發(fā)展在中國內(nèi)地的開發(fā)業(yè)務(wù)，一直擔(dān)任新世界中國地產(chǎn)的一把手。
新世界發(fā)展的總裁，走馬燈式地輪換更替，但解決不了它面臨的致命問題——
背負(fù)的債務(wù)規(guī)模居高不下，手里的現(xiàn)金流捉襟見肘。
這家香港老牌地產(chǎn)商，受困于沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，壓得喘不過氣來。
它手上的一把好牌，被自己打得稀爛，硬是混成了內(nèi)地房企的樣子。
今年，新世界發(fā)展的債務(wù)問題，依然非常嚴(yán)峻。
在新世界發(fā)展名下，有4筆永續(xù)債，最初發(fā)行規(guī)模34億美元。
這4筆永續(xù)債，按照協(xié)議約定，每年需要向債權(quán)人支付兩次利息。
今年六月份，新世界發(fā)展就要進(jìn)行一輪利息償付了。
結(jié)果，上市公司突然決定——
這次永續(xù)債利息先欠著不還了，緩一緩，遞延到下一次再說。
永續(xù)債不同于一般的債券融資，債權(quán)人允許其遞延付息，不受次數(shù)限制，也不會造成剛性債務(wù)違約。
但是，遞延付息要符合一定條件，并且會產(chǎn)生相應(yīng)的懲罰性條款。
比如，利息遞延以后，將會根據(jù)永續(xù)債利率重復(fù)計息。
本質(zhì)上，就是利滾利——
遞延支付的利息，其實又滾大了本金，債務(wù)規(guī)模越拖越大。
十一弟查了下，今年六月份，這4筆永續(xù)債需要支付的利息，大概7700萬美元。
折算下來，相當(dāng)于6億港元。
年初，新世界發(fā)展名下背負(fù)的有息債務(wù)規(guī)模將近1465億港元。
據(jù)說，它手上還有219億港元現(xiàn)金。
現(xiàn)在，連6億港元的永續(xù)債利息，新世界發(fā)展都要先欠著不給了。
可見它的現(xiàn)金流狀況，有多么緊張了。
上市公司突然決定遞延付息以后，在二級市場上，股價立馬遭遇殺跌——
昨天，新世界發(fā)展早盤跌超10%，最后收盤跌逾6%。
目前，新世界發(fā)展的市值，徘徊在120億港元上下。
永續(xù)債，是新世界發(fā)展在幾年前加杠桿的一項重要融資工具。
十一弟查了下，這4筆永續(xù)債，發(fā)行于2020年到2022年之間，剛好是在內(nèi)地樓市最后的狂歡。
發(fā)行永續(xù)債時，不會設(shè)定固定的到期日，因此它有權(quán)益屬性。
在財務(wù)報表上，永續(xù)債不是計入負(fù)債科目，而是權(quán)益科目——
它不僅為企業(yè)加杠桿融資，還能幫上市公司調(diào)節(jié)財務(wù)報表，尤其是攤薄負(fù)債率。
永續(xù)債像是一杯毒酒，越饑渴越要喝，越喝就會越致命——
盡管沒有設(shè)定固定到期日，但迫使企業(yè)提前還款的，是存續(xù)期內(nèi)的利率跳點。
隨著存續(xù)期拉長，永續(xù)債利率會大幅上漲，直至利率攀高到企業(yè)無法承受的地步，被迫提前償還本金。
長期靠永續(xù)債續(xù)命的開發(fā)商，無疑就是飲鴆止渴。
新世界發(fā)展名下有一筆永續(xù)債，2022年發(fā)行，最初本金5億美元，還剩下3.45億美元本金待還。
這筆永續(xù)債的初始利率，定在了6.15%。
就在最近，發(fā)行三年期滿后，新世界發(fā)展有權(quán)選擇提前贖回。
由于手頭上資金緊張，它最終沒有行使贖回選擇權(quán)。
結(jié)果，這筆永續(xù)債的利率，從年息6.15%，大幅遞增跳點到了10.2%。
這意味著，在接下來的存續(xù)期內(nèi)，新世界發(fā)展每年需要多支付1.1億港元的利息。
而現(xiàn)在，連這些永續(xù)債利息，它都要選擇遞延支付了。
利滾利，新世界發(fā)展的永續(xù)債，就像滾雪球一樣，越滾越大。
根據(jù)上市公司最新的財務(wù)數(shù)據(jù)，它背負(fù)的有息債務(wù)規(guī)模是1465億港元，凈負(fù)債率將近58%。
但這其中，并不包含永續(xù)債。
如果把總規(guī)模高達(dá)354億港元的永續(xù)債，從權(quán)益科目調(diào)回負(fù)債科目下，新世界發(fā)展的有息債務(wù)規(guī)模，超過1819億港元。
上市公司的凈負(fù)債率，實際上在88%以上，遠(yuǎn)高于財務(wù)報表上不到58%的水平。
高達(dá)354億港元的永續(xù)債，還吞噬掉了新世界發(fā)展的一大塊利潤。
去年下半年，新世界發(fā)展向債權(quán)人支付的永續(xù)債利息，超過9億港元。
香港的四大豪門望族——郭得勝、李兆基、李嘉誠、鄭裕彤，他們都是靠房地產(chǎn)發(fā)家，賺到了億萬財富。
這四大家族，各自創(chuàng)辦并擁有一家房地產(chǎn)旗艦企業(yè)——
郭得勝家族的新鴻基地產(chǎn)，李兆基家族的恒基地產(chǎn)，李嘉誠家族的長實集團，鄭裕彤家族的新世界發(fā)展。
時過境遷，新世界發(fā)展的發(fā)展模式與杠桿水平，與其他三大豪門地產(chǎn)商背道而馳、相去甚遠(yuǎn)。
到去年，新鴻基地產(chǎn)的凈負(fù)債率不到18%，恒基地產(chǎn)大約21%，長實集團更是維持在4%的低杠桿水平。
前些年，新世界發(fā)展通過加杠桿，大舉押注內(nèi)地樓市。
現(xiàn)在，上市公司相當(dāng)一部分現(xiàn)金流，仍然依靠內(nèi)地開發(fā)項目的銷售回款。
由于內(nèi)地樓市步入下行周期，新世界發(fā)展的債務(wù)敞口和杠桿風(fēng)險，集中爆發(fā)。
有人說，新世界發(fā)展大舉押注內(nèi)地樓市，結(jié)果賭輸了，搞得危機四伏。
可是，其他三大豪門地產(chǎn)商，在內(nèi)地也有不少開發(fā)項目，卻賺得盆滿缽滿。
跟內(nèi)地房企一樣，新世界發(fā)展賭輸?shù)膹膩聿皇鞘袌觯撬母吒軛U模式。
在這種開發(fā)模式下，樓市只能上，不能下；房價只能漲，不能跌。
高杠桿房企，根本承受不住市場下行的沖擊，崩盤是遲早的事，終將會遭到反噬。
其他三大豪門地產(chǎn)商，在開發(fā)業(yè)務(wù)之外，還有坐地收租的商業(yè)物業(yè)、多元化的消費和基建業(yè)務(wù)充當(dāng)基本盤，擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
在內(nèi)地的一些開發(fā)項目，只不過是它們攫取更多利潤的添頭——
低買高賣、囤地開發(fā)。
樓市上行，就給上市公司的盈利錦上添花；
樓市低迷，立馬降價甩貨，不至于賠本虧損，更不會傷筋動骨。
而新世界發(fā)展，當(dāng)年鄭裕彤、鄭家純父子掌舵時，組織過一個牌局——
大D會。
鄭氏父子竟敢把恒大的許家印拉上牌桌，圍坐在一起鋤大D、斗地主。
這個香港豪門家族的激進(jìn)大膽，可見一斑。
從那時候開始，新世界發(fā)展現(xiàn)在所面臨的困局，已經(jīng)種下了因果。
如今的新世界發(fā)展，祖上積德，鄭家純、鄭志剛父子，其實是在吃老本。
多虧了鄭裕彤早年打下了雄厚江山，才經(jīng)得起這樣折騰，還沒有倒下。
這兩年，背靠母公司周大福企業(yè)，向新世界發(fā)展輸送了兩百多億資金，強行續(xù)命。
若非如此，這樣沉重的債務(wù)壓力，新世界發(fā)展早就跟許多內(nèi)地房企一樣，躺倒好幾輪了。
現(xiàn)在，鄭裕彤家族挑選了新世界發(fā)展在內(nèi)地負(fù)責(zé)開發(fā)業(yè)務(wù)的職業(yè)經(jīng)理人——黃少媚，讓她上位掌舵。
這真是成也蕭何、敗也蕭何——
新世界發(fā)展對內(nèi)地樓市依賴成癮，看來是戒不掉了。