近日，廣州市規(guī)劃和自然資源局海珠區(qū)分局發(fā)布了一則動態(tài)《琶洲南區(qū)城市設(shè)計啟動“雙總師制度”》。

文中提到，為保證片區(qū)整體規(guī)劃理念的延續(xù)性和空間形態(tài)的完整性，琶洲南區(qū)采用“規(guī)劃總師+建筑總師”雙總師制度。

廣州市規(guī)劃和自然資源局海珠區(qū)分局截圖

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“雙總師制度”首創(chuàng)于深圳

“雙總師制度”作為城市規(guī)劃建設(shè)領(lǐng)域的創(chuàng)新機制，有助于發(fā)揮學科交叉的協(xié)同效應(yīng)。

即：規(guī)劃總師著眼于宏觀層面，關(guān)注空間結(jié)構(gòu)、功能布局與政策銜接等。建筑總師則聚焦于微觀層面，從建筑的形態(tài)設(shè)計、風貌塑造，到建筑與周邊環(huán)境的空間、界面協(xié)調(diào)，進行精心的設(shè)計把控。

樓主翻閱材料，2019年落成的深圳國際會展中心片區(qū)是最早采用“雙總師制度”的重點地區(qū)之一，其建設(shè)過程中通過規(guī)劃與建筑領(lǐng)域的雙總師協(xié)同。

作為全球最大的會展中心，深圳國際會展中心一期工程投入運營后，成為全球創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的超級展示平臺，對周邊地區(qū)引起蝴蝶效應(yīng)，形成以會展為核心的經(jīng)濟群體，會展經(jīng)濟也將成為深圳經(jīng)濟新的增長點。

深圳國際會展中心 圖源@深圳市發(fā)改委

目前，琶洲南區(qū)地區(qū)城市總設(shè)計師及專項規(guī)劃咨詢技術(shù)服務(wù)項目在2025年3月公開招標，并選定廣州市城市規(guī)劃設(shè)計有限公司為服務(wù)單位。

琶洲南區(qū)地區(qū)總師技術(shù)服務(wù)工作范圍西至赤沙涌，南至新滘東路，北至黃埔涌，總用地面積4.48平方公里（含跨黃埔涌橋梁）。就是下面這個圖的范圍。

琶洲南區(qū)地區(qū)城市總設(shè)計師項目范圍影像圖

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琶洲南的變與不變

其實，早在2023年1月，廣州批復(fù)同意的《琶洲南區(qū)城市設(shè)計深化及控制性詳細規(guī)劃》就在這個范圍內(nèi)，只是少了條尾巴。

當時的規(guī)劃總用地面積約367公頃，體量超過半個珠江新城。

規(guī)劃方案以塑造高品位城市形象，延續(xù)高標準生態(tài)格局，推動高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)發(fā)展，營造高品質(zhì)人居生活四個方面為亮點，這一片區(qū)將打造成琶洲地區(qū)高質(zhì)量發(fā)展典范及大灣區(qū)“數(shù)字+”創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)新高地。

該規(guī)劃在用地布局上，區(qū)域以商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、公服市政設(shè)施用地為主，宅地主要集中在兩大片區(qū)，一個是赤沙車輛段地塊，另一個是赤沙村。

赤沙車輛段地塊已經(jīng)出讓，就是琶洲南TOD住宅項目，價格已經(jīng)去到10萬+/㎡，而赤沙村附近的保利天悅二手房曾突破20萬/㎡。

琶洲南區(qū)大量的居住用地主要集中在赤沙舊改片區(qū)。而赤沙舊改，屬于可繼續(xù)穩(wěn)妥推進的項目，也就是說，赤沙舊改不會停。

再把時間往前推進一點點，2022年10月，廣東省人民政府批復(fù)設(shè)立廣州琶洲經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。琶洲經(jīng)開區(qū)實行現(xiàn)行省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)政策，成為廣州第9個經(jīng)開區(qū)。

然而，批復(fù)的內(nèi)容中最受關(guān)注的非它莫屬：嚴禁商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。

2022年《廣東省人民政府關(guān)于設(shè)立廣州琶洲經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的批復(fù)》：

廣州琶洲經(jīng)濟開發(fā)區(qū)必須嚴格實施國土空間規(guī)劃，按規(guī)定程序履行具體用地報批手續(xù)；必須依法供地，以產(chǎn)業(yè)用地為主，合理、集約、高效利用土地資源，嚴禁商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。

不過，當時網(wǎng)絡(luò)討論熱烈的話題，在兩年后被啪啪打臉。

2024年8月，《海珠區(qū)新滘東路北側(cè)儲備地塊（AH0902、AH0904規(guī)劃管理單元）控制性詳細規(guī)劃》審議通過。

琶洲南悄咪咪地釋放了6宗宅地。

2024年10月30日，保利成功以底價摘牌海珠區(qū)琶洲南區(qū)402、403、404地塊，三宗地總建面12.8萬㎡，總價約59億元，樓面價為4.25-4.3萬元/㎡，“琶洲南三兄弟”自此誕生，案名叫保利天奕。

來到2025年，琶洲南這次不裝了，直接來個更大的。根據(jù)2025年廣州供地藍皮書，保利天奕旁邊今年還有新土地供應(yīng)，包括443、451、455地塊。

三宗地塊總建筑面積約20萬㎡，開發(fā)規(guī)模較保利琶洲南項目（約12.8萬㎡）更大。規(guī)劃包含住宅，并引入商業(yè)商務(wù)配套設(shè)施。在三宗地塊的中心位置，還規(guī)劃了一處教育用地。

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廣州追趕深圳的腳步從沒停過

住宅地塊的釋放，對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展有積極作用。

再者，“嚴禁商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)”的描述令人感覺有些迷惑，到底商業(yè)房地產(chǎn)是單指住宅項目，還是包括了辦公樓、公寓、商業(yè)體？

官方當時并沒有解釋，這條界線是比較含糊的。后面在琶洲片區(qū)推出住宅用地，這就講得通了。

廣州琶洲 圖源@廣州海珠發(fā)布

琶洲南區(qū)總用地面積4.48平方公里，土地儲備條件成熟，承擔了廣州琶洲試驗區(qū)拓展“數(shù)字+”創(chuàng)新融合的發(fā)展使命，是“十四五”期間廣州高質(zhì)量發(fā)展、建設(shè)世界一流數(shù)字經(jīng)濟示范區(qū)的核心引擎。

近年來，伴隨海珠區(qū)發(fā)展重心向東中部轉(zhuǎn)移、試驗區(qū)產(chǎn)業(yè)建設(shè)加速，琶洲地區(qū)人才流入趨勢明顯，人口結(jié)構(gòu)趨向年輕化、優(yōu)質(zhì)化。

根據(jù)規(guī)劃，琶洲未來將新增20萬人到此辦公，對居住需求很大，這些人才的引入對整個琶洲都有帶動作用。

琶洲南區(qū)規(guī)劃范圍

目前，琶洲南城市設(shè)計采用“雙總師制度”，將著力解決實施難題，聚焦人工智能與數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展。通過精細化規(guī)劃和建設(shè)，保障片區(qū)規(guī)劃高質(zhì)量落地實施。

規(guī)劃借鑒國內(nèi)外先進城市CBD地區(qū)規(guī)劃建設(shè)經(jīng)驗，調(diào)節(jié)琶洲地區(qū)產(chǎn)業(yè)、居住用地供應(yīng)比例，有助于促進功能復(fù)合、產(chǎn)城融合。

慶幸的是，廣州追趕深圳的腳步從來沒停過！