代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

回顧樓市的發(fā)展進(jìn)程，2019年-2020年被普遍認(rèn)為是近年來(lái)樓市高點(diǎn)。

盡管2021年樓市成交規(guī)模再邁入新臺(tái)階，創(chuàng)下近七年來(lái)的新高，但隨著下半年隨著調(diào)控政策的持續(xù)收緊，整體市場(chǎng)開(kāi)始下行。

廣州也不例外。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2019-2021年廣州新房市場(chǎng)持續(xù)爆火，成交規(guī)模實(shí)現(xiàn)三連漲，其中2020年為近七年來(lái)廣州首個(gè)年度成交規(guī)模踏入10萬(wàn)套的一年。

那么2020年廣州最火的那些項(xiàng)目，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是漲還是跌？

對(duì)此小編選取了2020年廣州成交金額、面積TOP20項(xiàng)目，剔除重復(fù)項(xiàng)目、近十三月在二手房市場(chǎng)無(wú)成交以及成交小于10套的項(xiàng)目后，一共得到23個(gè)樣本項(xiàng)目。

再用樣本項(xiàng)目與首次開(kāi)盤時(shí)的成交均價(jià)與近13個(gè)月二手房成交均價(jià)做對(duì)比，分析它們的的漲跌情況。

最終結(jié)論如何？

01

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，廣州一二手住宅成交規(guī)模歷經(jīng)2020-2021年成交高峰后，2022年回落明顯。

成交均價(jià)方面，克而瑞監(jiān)測(cè)到，2023年為廣州房?jī)r(jià)的“分水嶺”。

在限價(jià)放開(kāi)以及中心區(qū)成交占比提高的影響下，2020-2023年一二手住宅成交均價(jià)呈直線上漲的特征，并在2023年達(dá)到了近年來(lái)的最高峰，其中一手住宅成交均價(jià)較2020上漲30%，二手住宅成交均價(jià)上漲9%。

2023年后廣州一二手住宅價(jià)格回調(diào)明顯，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年以來(lái)二手住宅成交均價(jià)較2023年回調(diào)幅度為17%，明顯高于一手的11%降幅。

具體到樣本項(xiàng)目看，2020年廣州熱銷項(xiàng)目近一年二手房成交均價(jià)較開(kāi)盤均價(jià)降幅明顯，平均跌幅為21%，明顯高于全市二手房成交均價(jià)的回調(diào)幅度。

在這23個(gè)項(xiàng)目中，上漲項(xiàng)目數(shù)量?jī)H有4個(gè)，其余19個(gè)項(xiàng)目均為下跌。

跌幅最高的項(xiàng)目為來(lái)自增城的敏捷綠湖首府，近一年二手房成交均價(jià)7656元/㎡，較開(kāi)盤均價(jià)跌幅49%。

其中廣州亞運(yùn)城、南沙濱?；▓@由于開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，近一年二手成交均價(jià)較首次開(kāi)盤時(shí)期漲幅明顯，其中南沙濱?；▓@在二手別墅的網(wǎng)簽的帶動(dòng)下，漲幅高達(dá)86%.

另外一個(gè)上漲的項(xiàng)目來(lái)自品秀星樾，在大戶型的集中網(wǎng)簽帶動(dòng)下，近一年該項(xiàng)目二手房成交均價(jià)較開(kāi)盤均價(jià)上漲23%。

網(wǎng)紅盤越秀和樾府近一年二手房48947元/㎡，較開(kāi)盤均價(jià)上漲14%。

可見(jiàn)，作為長(zhǎng)期過(guò)去廣州樓市銷冠排行上“獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷”的越秀和樾府，在二手房市場(chǎng)上影響力依舊強(qiáng)勁。

02

從漲跌分布來(lái)看，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，跌幅小于10%、跌幅20-30%、大于30%的項(xiàng)目數(shù)量相等，均有5個(gè)，占比為22%。

在跌幅小于10%的項(xiàng)目區(qū)域分布中，天河區(qū)數(shù)量最多，共有兩個(gè)，花都、南沙、黃埔各一個(gè)項(xiàng)目。

由此可見(jiàn)，無(wú)論在任何時(shí)期，核心區(qū)物業(yè)更能應(yīng)對(duì)市場(chǎng)沖擊。

還可以發(fā)現(xiàn)，這些小區(qū)的共性為：體量大，小區(qū)配套齊全，更能吸引買家入手，例如珠江花城、廣州亞運(yùn)城。

與之相對(duì)的，跌幅大于30%的項(xiàng)目大多位于遠(yuǎn)郊區(qū)域。

例如黃埔區(qū)的實(shí)地長(zhǎng)春藤、增城的敏捷綠湖首府等項(xiàng)目。

從均價(jià)段變化情況來(lái)看，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，樣本項(xiàng)目中均價(jià)1-2萬(wàn)元/㎡項(xiàng)目平均跌幅為23%，成交均價(jià)在2-3萬(wàn)元/㎡項(xiàng)目平均漲幅2.1%，是所有單價(jià)段中漲幅最高。均價(jià)3-4萬(wàn)元/㎡項(xiàng)目平均跌幅0.4%，均價(jià)4-5萬(wàn)元/㎡項(xiàng)目平均跌幅7.8%。

值得注意的是，這些項(xiàng)目中，多數(shù)項(xiàng)目成交均價(jià)已較房?jī)r(jià)最高峰有所下滑，網(wǎng)紅項(xiàng)目成交均價(jià)降幅更是高于平均水平。

例如網(wǎng)紅項(xiàng)目萬(wàn)科幸福譽(yù)，近一年二手房成交均價(jià)18028元/㎡，較開(kāi)盤均價(jià)下跌25%。

由以上可見(jiàn)，樣本項(xiàng)目多數(shù)來(lái)自外圍區(qū)，主要是2020年廣州對(duì)南沙、花都、黃埔、番禺推出放寬落戶等多項(xiàng)規(guī)定，推動(dòng)了這些區(qū)域的樓市的回溫。

除此之外，樣本項(xiàng)目還呈現(xiàn)出區(qū)域越核心房?jī)r(jià)越堅(jiān)挺的趨勢(shì)，這也與當(dāng)下廣州樓市市區(qū)火熱、郊區(qū)淡靜的分化市場(chǎng)現(xiàn)狀相呼應(yīng)。

具體到物業(yè)類型上，改善物業(yè)在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)沖擊時(shí)，韌性更為強(qiáng)勁。

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過(guò)與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的互動(dòng)和滲透，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開(kāi)發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。