作者 I 宋溪 選址960

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葡萄串效應(yīng)？

繼傳出后，近日，“血透之王”費(fèi)森尤斯醫(yī)療中國總部官宣入駐浦西這座新樓。

圖源：費(fèi)森尤斯醫(yī)療官方

根據(jù)費(fèi)森尤斯醫(yī)療官方介紹，此次選址契合“本土化創(chuàng)新，全球化協(xié)作”定位，不僅標(biāo)志著費(fèi)森尤斯醫(yī)療在華發(fā)展的全新里程碑，更體現(xiàn)了公司以核心商圈賦能創(chuàng)新生態(tài)，對醫(yī)療行業(yè)未來趨勢的前瞻洞察。

工商信息顯示，費(fèi)森尤斯醫(yī)療投資（中國）有限公司注冊地址已由隔壁的港匯中心二座變更為徐家匯中心三期A座22層05-11室。

值得關(guān)注的是，此次搬遷之前，費(fèi)森尤斯醫(yī)療裁員超8000人，經(jīng)歷重組不久。

圖源：醫(yī)療器械商業(yè)評論

公開資料顯示，費(fèi)森尤斯集團(tuán)成立于1912年，是一家大型跨國世界500強(qiáng)醫(yī)療企業(yè)，總部位于德國巴登洪堡，由四個在世界范圍內(nèi)獨(dú)立運(yùn)作的業(yè)務(wù)板塊組成：費(fèi)森尤斯醫(yī)療、費(fèi)森尤斯卡比 、費(fèi)森尤斯赫里奧斯 、費(fèi)森尤斯奧美德 。

其中，費(fèi)森尤斯醫(yī)療專注透析醫(yī)療領(lǐng)域，是全球最大的一家為慢性腎臟衰竭患者提供全方位服務(wù)的腎科公司，是提供血液透析機(jī)、透析器和相關(guān)耗材的全球制造商和領(lǐng)導(dǎo)者，被譽(yù)為“血透之王”。

不過，2023年，費(fèi)森尤斯集團(tuán)宣布，由于收益下滑，集團(tuán)決定放棄曾是“扛把子”的費(fèi)森尤斯醫(yī)療透析業(yè)務(wù)控制權(quán)。官方文件顯示，彼時費(fèi)森尤斯醫(yī)療年度凈利同比下跌33.5%。

放棄控制權(quán)后，費(fèi)森尤斯醫(yī)療轉(zhuǎn)為獨(dú)立股份公司，由自由流通股東和機(jī)構(gòu)投資者共同主導(dǎo)決策。此后，為了扭虧為盈，費(fèi)森尤斯醫(yī)療經(jīng)歷了換帥、重組、裁員一系列優(yōu)化步驟。

今年2月，費(fèi)森尤斯醫(yī)療發(fā)布其2024年財報。財報顯示，2024年公司全年營收193.36億歐元（約1585億元人民幣），同比略降1%；營業(yè)利潤為13.92億歐元（約114億人民幣），同比增長2%；凈利潤為5.38億歐元（約44億人民幣），同比增長8%。

報告同時顯示，費(fèi)森斯醫(yī)療2024年剝離了大量資產(chǎn)，涉及230家設(shè)施、8200名員工、約3.3萬名透析患者。其目標(biāo)是到2025年節(jié)約7.5億歐元（約61.5億人民幣）成本，利潤率提升至11%-12%。

此次選址，或如其搬遷公告所示，是其在華發(fā)展新的里程碑。

徐家匯中心ITC三期 圖源：網(wǎng)絡(luò)

由于接連兩家巨頭醫(yī)藥公司總部選址徐家匯中心ITC三期A座，這棟新建成的辦公地標(biāo)在寫字樓市場去化承壓背景下再次引發(fā)關(guān)注。

徐家匯中心項目位于徐家匯商圈心臟地帶，被稱為“上海市中心面積最大、最后一塊黃金地塊”，由新鴻基于2013年9月獨(dú)資217.7億總價拿下，樓板價3.7萬元/平米，溢價24.21%。彼時，超出該地塊高價的僅有廣州亞運(yùn)城。與新鴻基同場舉牌競爭的是九龍倉、香港怡和、綠地等。

2014年，項目開工。公開資料顯示，徐家匯中心項目東至恭城路，南至虹橋路，西至廣元西路、宜山北路，北至名仕苑，占地19.84萬平方米，總建筑面積90余萬平方米，整體由華山路地塊、恭城路地塊、宜山路地塊和虹橋路地塊4幅組成，分三期建設(shè)。

徐家匯中心ITC規(guī)劃效果圖與實景

其中2017年落成的華山路One ITCB座整棟為萬豪集團(tuán)亞太總部；2018年落成的恭城路Two ITC寫字樓整棟為阿迪達(dá)斯中國總部；3號地塊宜山路去年6月剛剛竣工，涵蓋9層辦公塔樓、4層商業(yè)裙房和4層地下室空間，作為離核心相對較遠(yuǎn)的子項目，其與第三期ITC主地塊-虹橋路地塊通過人行空中連廊連接。

徐家匯中心三期是四幅地塊中最大的核心部分，定位為“上海第一城市綜合體”，地下部分與軌道交通1、9、11號線相連，建成后將與南京西路、陸家嘴形成互補(bǔ)，總建筑面積逾70萬平方米，包含兩棟超高層寫字樓、以及1座高層酒店、7層商業(yè)裙房和6層地下室。

A座寫字樓即默沙東和費(fèi)森尤斯中國總部最新選址的地方，高220米，共43層，目前已經(jīng)全部啟用；B座總高37層，共70層，竣工交付后將刷新浦西天際線，成為“浦西第一高樓”，預(yù)計將在2025年年底交付使用。據(jù)悉，完全建成后的徐家匯中心，容量相當(dāng)于徐家匯商圈現(xiàn)有商業(yè)辦公面積總和，正式完成新鴻基“再造一個徐家匯”建設(shè)目標(biāo)。

徐家匯商圈與南京東路、淮海中路、四川北路等并稱為上海十大商業(yè)中心之一，集中了東方商廈、太平洋百貨、港匯恒隆廣場、匯金百貨等知名商廈。

根據(jù)上海寫字樓市場透露消息，三期A座目前已接近滿租，入駐中八成為跨國公司總部，以默沙東為代表的最后一批大客戶也將于年內(nèi)遷入；在建的B座也已經(jīng)簽了一些大客戶，市場單價報到10-12元/天/平方米。

除了大型跨國企業(yè)青睞，徐家匯中心ITC三期寫字樓項目引起關(guān)注的原因，還在于其與目前上海辦公市場高空置引發(fā)的焦慮形成反差。

2025年一季度上海核心區(qū)寫字樓平均租金 圖源：高力國際

高力國際數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度，上海寫字樓凈吸納量約為3.5萬平米，環(huán)比下降44%，空置率至20.0%。全市甲級寫字樓租金持續(xù)跌至6.43元每平方米每天，同比下降7.3%。

預(yù)計未來三年內(nèi)仍有超過300萬方新增供應(yīng)入市，寫字樓市場供過于求態(tài)勢延續(xù)。

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的《經(jīng)營活動承壓| 2025年5月商辦與辦公空間發(fā)展報告》認(rèn)為，寫字樓市場仍面臨投資收縮、需求疲軟、庫存高企等困境，短期復(fù)蘇需依賴宏觀經(jīng)濟(jì)回暖與企業(yè)信心修復(fù)，長期則需通過產(chǎn)業(yè)升級、資產(chǎn)優(yōu)化與模式創(chuàng)新等重構(gòu)市場平衡。