如今的寫字樓市場(chǎng)，當(dāng)真殘酷，就連曾經(jīng)的億元樓也要被賣了？

擁有30歲樓齡的財(cái)聯(lián)大廈，最高曾納稅超20億，卻在最近以1.36億上架法拍。

樓市君火速奔赴現(xiàn)場(chǎng)實(shí)探，挖出了背后的故事……

近日，樓市君留意到，廣東省佛山市南海區(qū)桂城南海大道建行大廈主樓（即南海財(cái)聯(lián)大廈）及B副樓上架京東法拍，起拍價(jià)約1.36億，將于9月17日上午10：00開(kāi)拍。

|圖源：京東法拍

根據(jù)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告顯示，項(xiàng)目建筑面積為25901.21平方米，土地面積為7657.13平方米，評(píng)估價(jià)約1.69億。

項(xiàng)目所在地塊證載用途顯示，土地用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地，房屋用途含商業(yè)、住宅及其他，目前實(shí)際用作商業(yè)和辦公。

|圖源：京東法拍

土地使用期限上，住宅用地至2076年9月27日，商業(yè)用地至2046年9月27日止，其他用地至2056年9月27日。

|圖源：京東法拍

另外，評(píng)估報(bào)告還顯示，項(xiàng)目建于1995年，目前已有30年歷史。

樓棟共有25層，首層現(xiàn)狀為辦公樓大堂，二至四層現(xiàn)狀為KTV包廂，五至二十二層現(xiàn)狀為辦公室，二十三、二十四層現(xiàn)狀為機(jī)房、水箱層。

|圖源：京東法拍

值得一提的是，財(cái)聯(lián)大廈作為建行在南海的“根據(jù)點(diǎn)”，故又稱建行大廈，其年納稅超2億元，是桂城26棟“億元樓”之一，含金量較高。

項(xiàng)目位于佛山市南海區(qū)桂城南海大道， 東至金瑞大廈，南至海三路，西至南海大道北，北至金菊村。

其與南海體育館僅一路之隔，周邊醫(yī)院、學(xué)校、公園、商場(chǎng)、地鐵一應(yīng)俱全，地理位置十分不錯(cuò)。

樓市君也特意去現(xiàn)場(chǎng)實(shí)探了一番，一起來(lái)看看這眼看要被法拍的億元樓，現(xiàn)場(chǎng)究竟啥情況了。

來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)，可以看到大廈門口還掛著十分顯眼的招商公告。樓市君打電話一問(wèn)，發(fā)現(xiàn)原來(lái)大廈目前還在正常出租中。

在招商工作人員的帶領(lǐng)下，樓市君順利進(jìn)入了大廈，好好瞅了瞅內(nèi)部情況。

根據(jù)一樓的樓層指示牌顯示，1-23層只有7家企業(yè)入駐，而5-12、15、19-23樓，全部空空如也...

除建行南海支行外，其余是航空、商貿(mào)、投資、設(shè)計(jì)等企業(yè)。話說(shuō)這空置率，著實(shí)不低。

|佛山樓市發(fā)布攝

跟隨招商工作人員看寫字樓時(shí)，樓市君發(fā)現(xiàn)，大廈內(nèi)部整體采光性較差，走在里面感覺(jué)黑漆漆的。整體裝修風(fēng)格也偏老式，一腳踏進(jìn)去，年代感撲面而來(lái)。

據(jù)招商工作人員介紹，目前大廈五層及以上正在出租160-900平的寫字樓，租金在40元/平/月左右。

|佛山樓市發(fā)布攝

看完主樓，樓市君繞著大廈轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，發(fā)現(xiàn)副樓1-4層均為建行的辦公區(qū)。

據(jù)周邊居民說(shuō)，建行一直正常營(yíng)業(yè)，就是樓市君到的時(shí)候，人家已經(jīng)下班關(guān)門了。

這么看下來(lái)，雖然大廈掛了法拍，但招商和營(yíng)業(yè)目前未受到影響。

|佛山樓市發(fā)布攝

曾經(jīng)的億元樓，如今卻登上法拍平臺(tái)，背后究竟啥情況？帶著好奇樓市君也仔細(xì)扒了扒項(xiàng)目背景。

資料顯示，項(xiàng)目權(quán)屬人為廣東成威商貿(mào)發(fā)展有限公司。經(jīng)查發(fā)現(xiàn)，該公司成立于2002年11月，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元，曾經(jīng)是佛山當(dāng)?shù)氐闹藤Q(mào)企業(yè)。

經(jīng)營(yíng)范圍包括國(guó)內(nèi)貿(mào)易、貨物進(jìn)出口、房地產(chǎn)、路橋等項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)，兼營(yíng)服裝生產(chǎn)銷售等。

｜圖源：企查查

根據(jù)企查查顯示，公司自2017年起頻繁成為被執(zhí)行人，截至目前，涉及訴訟超220起。

而公司資產(chǎn)在大約3年前，也開(kāi)始走上法拍平臺(tái)和招商推介，財(cái)務(wù)危機(jī)漸漸顯現(xiàn)。

2022年1月，廣東成威商貿(mào)發(fā)展有限公司債權(quán)資產(chǎn)包招商，當(dāng)時(shí)招商資產(chǎn)正是此次拍賣的財(cái)聯(lián)大廈。

｜圖源：粵財(cái)資產(chǎn)

2023年5月，廣東成威商貿(mào)發(fā)展有限公司1.5億債權(quán)轉(zhuǎn)讓，抵押擔(dān)保物為高明區(qū)荷城街道(富灣)廣明高速以南、沿江路以西的商住用地。

據(jù)了解，該地塊由成威商貿(mào)于2009年競(jìng)得，占地面積約14萬(wàn)平，是公司除財(cái)聯(lián)大廈外的又一大宗資產(chǎn)。

｜地塊實(shí)景圖

｜圖源：北交所集團(tuán)

而今年4月，成威商貿(mào)1.78億債權(quán)轉(zhuǎn)讓，抵押物仍為該地塊。

另外，廣東成威商貿(mào)發(fā)展有限公司其背后控股人為個(gè) 人老板。企查查顯示，該老板名下共有14家關(guān)聯(lián)企業(yè)，其中多家集中在高明，業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)、物業(yè)、服裝等領(lǐng)域。

｜圖源：企查查

而這些關(guān)聯(lián)企業(yè)中，已有三家注銷，其余11家公司中有超半數(shù)因“經(jīng)營(yíng)異?！被颉笆拧?/strong>被列入黑名單。

｜圖源：企查查

實(shí)際上，財(cái)聯(lián)大廈走向法拍，除了開(kāi)發(fā)商自身的問(wèn)題，從大廈自身?xiàng)l件和寫字樓市場(chǎng)的大環(huán)境來(lái)看，還有三個(gè)關(guān)鍵原因：
其一，空置率過(guò)高導(dǎo)致資金收益少。
要知道，寫字樓的生存主要依賴于租金的收入情況。
但從樓市君實(shí)地探訪來(lái)看，財(cái)聯(lián)大廈的空置率已高得驚人，這也意味著租金收入過(guò)少，無(wú)法支撐寫字樓自身的運(yùn)營(yíng)成本。

｜財(cái)聯(lián)大廈實(shí)景

| 佛山樓市發(fā)布攝

其二，新老寫字樓競(jìng)爭(zhēng)激烈。
近年來(lái)，越來(lái)越多風(fēng)格現(xiàn)代、環(huán)境舒適的新寫字樓投入市場(chǎng)。
像千燈湖金融中心這兩年就有宏宇瓏裕中心和萬(wàn)科IFC等超甲級(jí)寫字樓接連投用，一下向市場(chǎng)釋放接近20萬(wàn)平方米的可租賃面積。而且，區(qū)域內(nèi)的海天大廈也即將投用。
這些新建寫字樓不僅硬件設(shè)施先進(jìn)，還提供了更人性化的辦公環(huán)境和配套服務(wù)。如萬(wàn)科IFC金融中心配有共享會(huì)議室、茶室、接待室等多功能空間，供租戶使用。

｜萬(wàn)科IFC金融中心實(shí)拍

| 佛山樓市發(fā)布攝

而相比之下，像財(cái)聯(lián)大廈這樣運(yùn)營(yíng)超30年的寫字樓，在設(shè)施設(shè)備，物業(yè)管理，辦公環(huán)境等方面，同新投用的寫字樓還是有一定的差距。
其三，城市辦公中心轉(zhuǎn)移。
再往大一點(diǎn)看，財(cái)聯(lián)大廈的困境還源于整個(gè)城市辦公中心的變化。
近年來(lái)，千燈湖金融高新區(qū)、季華路、佛山新城等商務(wù)中心區(qū)迅速崛起。越來(lái)越多的企業(yè)選擇前往這些新興區(qū)域。

| 千燈湖寫字樓實(shí)景航拍

| 佛山樓市發(fā)布攝

像千燈湖金融高新區(qū)，這里已經(jīng)有19棟“億元樓”，占桂城26棟“億元樓”的約73%，經(jīng)濟(jì)濃度相當(dāng)高。
另外，截至2024年10月，這里已經(jīng)聚集了超1900家金融機(jī)構(gòu)及知名企業(yè)（數(shù)據(jù)來(lái)源：廣東金融高新區(qū)），現(xiàn)在正虹吸更多的企業(yè)資源入駐。

而財(cái)聯(lián)大廈所在桂城老中心，企業(yè)聚集少，難以形成協(xié)同效應(yīng)，無(wú)法滿足企業(yè)發(fā)展需求。
綜合看下來(lái)，財(cái)聯(lián)大廈的沒(méi)落，反映出的是寫字樓市場(chǎng)上新勢(shì)力對(duì)舊勢(shì)力的沖擊，這是一場(chǎng)沒(méi)有硝煙且結(jié)果顯而易見(jiàn)的企業(yè)分流之戰(zhàn)。
老牌寫字樓要么適應(yīng)時(shí)代，要么被時(shí)代淘汰——財(cái)聯(lián)大廈的故事，也只是這場(chǎng)城市升級(jí)中的一個(gè)縮影。

最后，對(duì)于財(cái)聯(lián)大廈走向法拍，你怎么看？評(píng)論區(qū)聊聊~