觀點(diǎn)網(wǎng) 市場寒意仍在蔓延，即便是老牌港企恒基地產(chǎn)，在行業(yè)波動當(dāng)中亦難免出現(xiàn)跌宕。

8月20日晚間，恒基地產(chǎn)發(fā)布2025年中期業(yè)績。

數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入95.52億港元，同比減少18.79%，股東應(yīng)占基礎(chǔ)盈利為30.48億港元，較去年同期減少44%，股東應(yīng)占凈利潤29.08億港元，同比減少8.38%。

從一連串的數(shù)據(jù)來看，恒基地產(chǎn)交出的這份中期成績單稱不上亮眼。

不過，仔細(xì)對比其各項(xiàng)業(yè)務(wù)的表現(xiàn)，可以看出，當(dāng)下，恒基地產(chǎn)的兩大主力業(yè)務(wù)——物業(yè)發(fā)展及物業(yè)租賃面臨著截然不同的境遇。前者在市場下行周期當(dāng)中遭遇較大的挑戰(zhàn)，而后者卻在波動當(dāng)中展現(xiàn)出一定的穩(wěn)定性。

業(yè)績走勢的變更與盈利結(jié)構(gòu)的調(diào)整之下，恒基地產(chǎn)的策略是否會因此改變？這份財(cái)報(bào)又透露了什么信息？

盈利結(jié)構(gòu)調(diào)整

“未來房地產(chǎn)行業(yè)的競爭核心將從土地資源轉(zhuǎn)向客戶服務(wù)和運(yùn)營效率，誰能提供更好的居住體驗(yàn)和全生命周期服務(wù)，誰就能在新環(huán)境中勝出”，此前，恒基地產(chǎn)管理層曾如是表示。

的確，過去幾年，行業(yè)的競爭格局不斷從增量轉(zhuǎn)向存量，企業(yè)的發(fā)展重心也從前端的開發(fā)向后端運(yùn)營、服務(wù)轉(zhuǎn)移。

受此影響，恒基地產(chǎn)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和盈利模式也出現(xiàn)了一定的變更。

商業(yè)客了解到，過去，物業(yè)開發(fā)是恒基地產(chǎn)業(yè)績貢獻(xiàn)的主力，但自2022年開始，受行業(yè)調(diào)整、樓市下行等因素影響，該公司的物業(yè)開發(fā)收入、利潤有所減弱，相比之下，租賃業(yè)務(wù)仍舊保持一定的韌性。

2022年，恒基地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)共實(shí)現(xiàn)盈利額48.34億港元，首次超過物業(yè)開發(fā)，其盈利貢獻(xiàn)占比達(dá)到62.60%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財(cái)報(bào)，商業(yè)客整理

時(shí)至今日，租賃業(yè)務(wù)仍舊是恒基地產(chǎn)利潤的主要來源。

從2025年上半年的數(shù)據(jù)來看，期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入95.52億港元，同比減少18.79%，核心業(yè)務(wù)經(jīng)營盈利為28.06億港元，同比減少32%。

其中，該公司實(shí)現(xiàn)來自物業(yè)發(fā)展的收入40.08億港元，同比減少19%，盈利收入僅3.44港元，較去年同期大幅減少77%。

相較于開發(fā)業(yè)務(wù)的劇烈波動，恒基地產(chǎn)的租賃業(yè)務(wù)整體表現(xiàn)穩(wěn)健，期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)物業(yè)租賃收入33.63億港元，同比微降3%，來自物業(yè)租賃的盈利達(dá)到24.27億港元，減少5%。

計(jì)算下來，上半年，租賃業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的盈利額占恒基地產(chǎn)經(jīng)營總盈利的86.49%。

針對物業(yè)開發(fā)數(shù)據(jù)的變動，恒基地產(chǎn)在公告表示，盈利減少主要源于去年同期因政府收回新發(fā)展區(qū)若干土地。

不過，在此前的股東周年大會上，恒基地產(chǎn)聯(lián)席主席兼董事總經(jīng)理李家誠提到，雖不能百分百確定利率走向，但現(xiàn)時(shí)拆息回落，預(yù)期下半年利率仍有下調(diào)空間；而近期樓市交投有增加，集團(tuán)會持續(xù)留意市場情況，加快推盤步伐。

至于租賃業(yè)務(wù)，則主要源于香港整體零售環(huán)境的改善。從香港政府披露的數(shù)據(jù)來看，2025年5月香港零售業(yè)總銷貨價(jià)值的臨時(shí)估計(jì)為313億港元，較去年同期上升2.4%，結(jié)束連續(xù)14個(gè)月的跌勢。6月香港零售業(yè)總銷貨價(jià)值臨時(shí)估計(jì)為301億港元，較去年同月上升0.7%。

對于零售前景的看法，李家誠此前表示，雖然零售市道受環(huán)球經(jīng)濟(jì)、利率走勢等很多方面影響，不過他本人抱持樂觀態(tài)度，希望下半年市場可以出現(xiàn)反彈。

租賃業(yè)務(wù)管窺

恒基地產(chǎn)的租賃業(yè)務(wù)主要源自香港。

其中，位于中環(huán)的國際金融中心，便是香港的地標(biāo)性建筑之一，該項(xiàng)目涵蓋了甲級寫字樓、商業(yè)等業(yè)態(tài)。除此之外，The Henderson、友邦廣場、宏利金融中心、啟岸、MCP(新都城中心)以及新港城中心等，均是其運(yùn)營管理的重要項(xiàng)目。

財(cái)報(bào)透露，得益于Belgravia Place的第一期以及利奧坊·首隅等項(xiàng)目的相繼建成，報(bào)告期末，該公司在香港市場自占已建成收租物業(yè)組合擴(kuò)展至1050萬平方呎。

其中，商場或零售鋪位的樓面面積約570萬平方呎，占比達(dá)到54%，寫字樓業(yè)務(wù)占比四成，樓面面積為420萬平方呎，工業(yè)出租項(xiàng)目、住宅及套房酒店分別占比2%及4%。

針對零售物業(yè)組合，恒基地產(chǎn)認(rèn)為，期內(nèi)，經(jīng)濟(jì)前景不明朗，以及消費(fèi)模式轉(zhuǎn)變，繼續(xù)為香港零售市場帶來挑戰(zhàn)。

不過，該公司亦提到，位于大角咀及紅磡的大型市區(qū)重建項(xiàng)目，正陸續(xù)分批建成，該等項(xiàng)目基座均設(shè)有商場，招租反應(yīng)理想，將引進(jìn)多個(gè)時(shí)尚品牌及特色餐飲商戶，隨著項(xiàng)目即將全面建成，集團(tuán)租金收益將進(jìn)一步提升。

至于寫字樓業(yè)務(wù)，該公司則認(rèn)為，香港寫字樓租賃需求疲弱，以及未來新增供應(yīng)量龐大，繼續(xù)為租金帶來壓力，然而，現(xiàn)時(shí)租戶趨向遷往質(zhì)素較佳的商廈，該集團(tuán)的優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)組合因此在市場競爭中享有優(yōu)勢。

財(cái)報(bào)顯示，期內(nèi)，位于中環(huán)的國際金融中心、北角友邦廣場，以及位于九龍東宏利金融中心、友邦九龍金融中心、鴻圖道78號及鴻圖道52號整體出租率維持約九成或以上。

綜合來看，上半年，該公司于香港的投資物業(yè)共實(shí)現(xiàn)應(yīng)占租金總收入34.11億港元，同比基本持平，而應(yīng)占稅前租金凈收入則較去年同期減少1%至24.83億港元。

從出租率表現(xiàn)來看，期內(nèi)，其于香港的投資者物業(yè)錄得平均出租率93%，較去年同期持平，但這一數(shù)值仍未回到疫情前。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財(cái)報(bào)，商業(yè)客整理

除香港業(yè)務(wù)以外，近幾年，恒基地產(chǎn)亦不斷加大內(nèi)地業(yè)務(wù)的投資。

北京環(huán)球金融中心、恒基中心，廣州的星寰國際商業(yè)中心，以及上海的星揚(yáng)西岸中心和星瀚廣場，均為恒基地產(chǎn)所有。

2025年上半年，由恒基地產(chǎn)與上海地產(chǎn)聯(lián)合打造的位于上海陸家嘴東拓核心區(qū)域的新岸商業(yè)中心全面竣工，得益于此，報(bào)告期末，該公司在內(nèi)地自占已建成收租物業(yè)組合擴(kuò)展至約1340萬平方呎。

商業(yè)客查閱發(fā)現(xiàn)，恒基地產(chǎn)內(nèi)地的投資物業(yè)組合集中于北京、上海、廣州三座城市，其中，上海的占比最大，達(dá)到54%，持有樓面面積達(dá)到72平方呎；其次，該公司在廣州的投資物業(yè)建面為2.6萬平方呎，北京項(xiàng)目的樓面面積為2.2萬平方呎。

不過，與香港投資物業(yè)的企穩(wěn)不同，恒基地產(chǎn)在內(nèi)地投資業(yè)務(wù)的走勢仍表現(xiàn)為震蕩下行。

期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)內(nèi)地投資物業(yè)租金總收入9.22億港元，同比下跌12%，應(yīng)占稅前租金凈收入亦較去年同期下跌13%至6.61億港元。

恒基地產(chǎn)在財(cái)報(bào)當(dāng)中認(rèn)為，內(nèi)地業(yè)務(wù)走弱，一方面，源于經(jīng)濟(jì)前景不明朗，商戶對租賃繼續(xù)保持審慎態(tài)度；另一方面，在新增供應(yīng)量龐大及競爭劇烈下，內(nèi)地租賃市場受壓。

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