文/龐無忌

25日，上海樓市新政“靴子落地”。

在北京放開五環(huán)外限購10余天后，上海也對購房政策進行了調(diào)整，從放寬限購、加大公積金政策支持等方面作出與北京類似的政策優(yōu)化。

一線城市，特別是京滬是全國樓市的“風向標”，也是限購政策實施最為嚴厲的地方。此番京滬相繼放寬限購，傳遞出政策支持加力的積極信號。

傳統(tǒng)樓市銷售旺季“金九銀十”即將到來，一線城市房地產(chǎn)成交的活躍也有望進一步推動房價的穩(wěn)定。

京滬樓市政策“同進退”

上海此番對限購政策的調(diào)整，可謂與北京“同進退”。

8月8日，北京樓市新政提出，符合條件家庭五環(huán)外不再限制購房套數(shù)。25日，上海新政提出，符合條件居民家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)。此前對上海成年單身人士的單獨限購政策也不再執(zhí)行。

58安居客研究院院長張波表示，上海限購政策調(diào)整方向和北京保持同步，也是針對市場需求不足的區(qū)域進行針對性放松，政策利好松江、嘉定、青浦等五大新城外環(huán)外區(qū)域。

從北京政策效果看，張波說，放寬外圍限購后，市場熱度上升表現(xiàn)明顯，但由于上海的外環(huán)內(nèi)新房供應占比高于北京，且今年以來持續(xù)有核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊供給，這一政策的效果對上海新房市場的整體拉動力會弱于北京，但對二手房尤其是外環(huán)外二手房的拉動作用可能會強于北京。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出，目前上海外環(huán)外新房庫存占全市的70%，消化周期普遍超過20個月；同時，外環(huán)外二手房庫存掛牌量占比達到近40%。優(yōu)化限購政策，旨在激活多套房購置需求，消化部分庫存，特別是對于新市民在外圍購置第二套、為父母購置養(yǎng)老房產(chǎn)等，都有一定效用。

此外，京滬兩地均對公積金政策進行優(yōu)化。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜指出，本次上海優(yōu)化多項公積金政策，包括提高個人住房公積金貸款額度、支持提取住房公積金支付購房首付款、支持住房公積金“又提又貸”等，整體優(yōu)化思路與北京亦較為相似。其中，上海針對綠色建筑和多子女家庭的公積金貸款支持，北京此前已經(jīng)執(zhí)行。支持住房公積金“又提又貸”，亦與北京政策一致。

除此之外，她表示，上海進一步降低居民購房成本，明確不再區(qū)分首套、二套住房商貸利率，完善房產(chǎn)稅政策，整體力度較北京略大，政策范圍更廣，未來北京繼續(xù)優(yōu)化商貸利率、降低居民購房成本也存在預期。

預期共振效應

值得注意的是，近兩年，一線城市在調(diào)整房地產(chǎn)政策時往往步調(diào)一致。2024年年初、5月末，均出現(xiàn)過多個一線城市集中放寬樓市政策的情形。

為何京滬等超大城市選擇集體行動？

首先，一線城市樓市示范效應強，往往牽一發(fā)而動全身。國家層面對一線城市的房地產(chǎn)政策導向有統(tǒng)一部署和指導，各地據(jù)此按照本地調(diào)控節(jié)奏出臺相應落地政策。此外，一線城市告別單打獨斗，在關(guān)鍵時點保持步調(diào)一致往往能帶來預期共振效應，為市場釋放更強有力的積極信號。

陳文靜認為，隨著北京、上海先后優(yōu)化樓市政策，短期深圳跟進的概率也進一步增強，一線城市步調(diào)一致，有助于提振市場預期，促進市場“止跌回穩(wěn)”。

“金九銀十”會重燃嗎？

限購政策放松有望推動后市交易活躍，特別是未來兩個月樓市將迎來傳統(tǒng)銷售旺季。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，政策落地后，上海新房和二手房等市場都將迎來利好。當前新房市場的樓盤品質(zhì)較好，新盤供應節(jié)奏加快，和當前政策結(jié)合，將更好吻合改善性需求特點，新房帶看和簽約量將有積極上升的良好勢頭。二手房亦會因購房門檻降低、市場聯(lián)動等影響而保持活躍態(tài)勢，尤其是地段好、戶型優(yōu)、租金預期好的二手房，其表現(xiàn)更佳。綜合來看，上海屬于全國優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)市場，最近幾年亦強于其他城市。當前新政效應預期很好，并會促進市場更為活躍和積極。

李宇嘉認為，整體來看，京滬等地政策從降成本、降門檻出發(fā)鼓勵需求釋放，邊際上會有一定效果。

不過，他也提醒，當前樓市供應量大、房價預期轉(zhuǎn)弱等因素仍對需求形成制約，房地產(chǎn)政策還需要從經(jīng)濟基本面，從解決居民安家、就業(yè)、生育、養(yǎng)育、社保等等一攬子系統(tǒng)的角度出發(fā)形成組合拳。