2025年的柳州樓市，大量的車(chē)位對(duì)外“甩賣(mài)”正在不斷上演。

從萬(wàn)佳濠庭、萬(wàn)潤(rùn)濠庭到聯(lián)發(fā)柳州7個(gè)項(xiàng)目，從綠城·楊柳郡到中國(guó)鐵建·國(guó)際城……據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年春節(jié)后至今，柳州已經(jīng)有21個(gè)樓盤(pán)接連發(fā)布“向社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售車(chē)位的公告”，涉及對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售的地下車(chē)位總數(shù)大約9181個(gè)。

樓盤(pán)對(duì)外銷(xiāo)售車(chē)位的直接依據(jù)，是2024年柳州住建頒布實(shí)施的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化政策措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中的第五條：

“小區(qū)商品車(chē)位優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主需要，對(duì)于已完成竣工驗(yàn)收（含消防驗(yàn)收）不滿(mǎn)兩年的商品車(chē)位，在預(yù)留20%的商品車(chē)位不向社會(huì)出售的前提下，經(jīng)向本小區(qū)業(yè)主公告三個(gè)月后，開(kāi)發(fā)企業(yè)可將剩余商品車(chē)位向社會(huì)出售；對(duì)于已完成竣工驗(yàn)收（含消防驗(yàn)收）滿(mǎn)兩年仍未出售的商品車(chē)位，經(jīng)向本小區(qū)業(yè)主公告三個(gè)月后，開(kāi)發(fā)企業(yè)可將所有剩余商品車(chē)位向社會(huì)出售?！?br/>

而背后更深層次的原因，則是樓市供需失衡、房開(kāi)急需回籠資金與大量車(chē)位滯銷(xiāo)下的變現(xiàn)焦慮。

01

供需崩塌：從“一位難求”到“滿(mǎn)庫(kù)滯銷(xiāo)”

從20多個(gè)樓盤(pán)急切的對(duì)外公開(kāi)出售車(chē)位來(lái)看，柳州的地下車(chē)位市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)“史詩(shī)級(jí)的大反轉(zhuǎn)”。

上述20多個(gè)公開(kāi)出售車(chē)位的項(xiàng)目，涵蓋了大房開(kāi)、小房開(kāi)，包括了剛需盤(pán)、改善盤(pán)在內(nèi)。同時(shí)它們有一個(gè)共同點(diǎn)：車(chē)位交付時(shí)間或者說(shuō)竣工備案時(shí)間，基本上集中在2018-2022年這個(gè)時(shí)間段（極個(gè)別樓盤(pán)例外）。

這個(gè)時(shí)間段也正是樓市最瘋狂的時(shí)候。

前些年，為了遏制房地產(chǎn)過(guò)快發(fā)展，同時(shí)從緩解停車(chē)難、便捷業(yè)主等角度出發(fā)，在很長(zhǎng)的一段時(shí)間里，柳州新建小區(qū)的車(chē)位比一度要求達(dá)到1:1.5。但隨著需求量增速的放緩以及樓市進(jìn)入深度調(diào)整期，巨大的供需剪刀差讓大量的車(chē)位徹底淪為“不動(dòng)產(chǎn)”。

比如，位于柳邕路二區(qū)的聯(lián)發(fā)柳雍府（共337戶(hù)）。項(xiàng)目在2018年12月底交付，地下車(chē)位在同年12月完成了竣工備案，但聯(lián)發(fā)柳雍府共計(jì)497個(gè)地下車(chē)位，截至今年發(fā)布對(duì)外出售公告時(shí)候，僅售出了297個(gè)，未售車(chē)位尚余200個(gè)。

位于航鷹大道的萬(wàn)潤(rùn)濠庭（共337戶(hù)）則更甚。共計(jì)572個(gè)車(chē)位，2020年6月完成竣工備案，但截至今年2月，已售車(chē)位111個(gè)，未售車(chē)位461個(gè)。也即是說(shuō)，萬(wàn)潤(rùn)豪庭高達(dá)80%以上的車(chē)位賣(mài)不出去，長(zhǎng)期閑置。

據(jù)某房開(kāi)成本經(jīng)理告訴我的好朋友九伍二柒，粗略計(jì)算，一個(gè)13㎡的地下車(chē)位，開(kāi)發(fā)商的成本大約要四五萬(wàn)元/個(gè)。大量的車(chē)位無(wú)法有效出售，開(kāi)發(fā)商資金長(zhǎng)期積壓，無(wú)法得到有效回籠和利用。

因此，這場(chǎng)車(chē)位甩賣(mài)的本質(zhì)，是開(kāi)發(fā)商在政策松動(dòng)期內(nèi)意圖迅速變現(xiàn)。

02

開(kāi)發(fā)商的變現(xiàn)焦慮

開(kāi)發(fā)商急切“甩賣(mài)”車(chē)位的另一面，是近年來(lái)車(chē)位迅速貶值下的一種變現(xiàn)焦慮。

實(shí)際上，車(chē)位貶值，對(duì)于早期購(gòu)買(mǎi)的業(yè)主來(lái)說(shuō)也是輸家。

2018-2021年是柳州房?jī)r(jià)的最巔峰，也是柳州車(chē)位的最巔峰。那幾年，小區(qū)停車(chē)位八九萬(wàn)一個(gè)是常態(tài)，高端緊俏的小區(qū)車(chē)位則賣(mài)到10-15萬(wàn)，甚至接近20萬(wàn)一個(gè)。

比如2019年，河?xùn)|金科天宸一位業(yè)主買(mǎi)了兩個(gè)車(chē)位，總共花了20多萬(wàn)。但大約從2022年開(kāi)始，金科天宸車(chē)位不斷降價(jià)，從八九萬(wàn)、十來(lái)萬(wàn)降到四五萬(wàn)，再降到兩三萬(wàn)元/個(gè)。同樣是從2022年開(kāi)始，柳州的車(chē)位普遍迅猛降價(jià)，三兩萬(wàn)、四五萬(wàn)一個(gè)車(chē)位成為了常態(tài)，還有部分樓盤(pán)甚至買(mǎi)房直接送車(chē)位……

但也有個(gè)別樓盤(pán)車(chē)位價(jià)格一直堅(jiān)挺。比如柳北白沙的綠城楊柳郡，至今車(chē)位售價(jià)仍然在13萬(wàn)/個(gè)以上。我的好朋友九伍二柒推測(cè)，原因之一可能是因?yàn)榫G城楊柳郡的車(chē)位配比大約只有1:1.05，車(chē)位方面可能略為緊俏一些。

但即便是車(chē)位配比只有約1:1.05的綠城楊柳郡，剩余未售車(chē)位依然不少。根據(jù)今年2月26日柳州綠城發(fā)布的《綠城楊柳郡及楊柳郡棕櫚苑車(chē)位、車(chē)庫(kù)向社會(huì)銷(xiāo)售的公告》顯示，綠城楊柳郡1號(hào)地下室的車(chē)位于2018年12月27日完成竣工備案，楊柳郡棕櫚苑2至5號(hào)地下室的車(chē)位于2021年6月24日完成竣工備案，但截至公告之日，上述地下室總共2244個(gè)車(chē)位，剩余未售車(chē)位725個(gè)，未售占比大約32%。

連位置較為優(yōu)越、定位高端改善，車(chē)位比僅約1:1.05的綠城楊柳郡，尚且都在為車(chē)位去化頭疼，更遑論那些位置稍差、車(chē)位比又達(dá)到了1:1.5的樓盤(pán)？

目前，柳州車(chē)位可以對(duì)外銷(xiāo)售的政策有效期到2025年12月31日，后續(xù)政策會(huì)不會(huì)有變化尚不明朗。但相信下半年還會(huì)有更多的樓盤(pán)在變現(xiàn)壓力下，抓住時(shí)機(jī)加入對(duì)外銷(xiāo)售車(chē)位的隊(duì)伍。

03

“甩賣(mài)”效果待觀(guān)察

一些樓盤(pán)發(fā)布車(chē)位對(duì)外銷(xiāo)售公告截至現(xiàn)在，已經(jīng)過(guò)了三個(gè)月的公告期，但銷(xiāo)售情況如何尚有待觀(guān)察。

或許會(huì)難以如意。一方面，如果不是小區(qū)業(yè)主，很少有人會(huì)愿意去購(gòu)買(mǎi)這個(gè)小區(qū)的車(chē)位；另一方面，車(chē)位的投資屬性比較低，很多手握余錢(qián)的人現(xiàn)在也缺乏投資沖動(dòng)；最重要的一點(diǎn)是，現(xiàn)在樓市仍處于調(diào)整期，車(chē)位后續(xù)會(huì)不會(huì)進(jìn)一步貶值誰(shuí)也拿不準(zhǔn)。

綜合這幾點(diǎn)來(lái)判斷，房開(kāi)對(duì)外銷(xiāo)售車(chē)位，大概率也難以達(dá)到快速去化、回籠資金的目的。

讓子彈飛一會(huì)吧！

當(dāng)然了，如果你正好有車(chē)位的需求，而價(jià)格又足夠便宜的話(huà)，倒可以考慮趁這個(gè)機(jī)會(huì)買(mǎi)一個(gè)。

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