最近一個(gè)月，西海岸不少中介很忙碌。

好多人多次到瑞源名嘉荷府，帶看客戶(hù)，推介房子。

不過(guò)，多數(shù)客戶(hù)看得并不是商品房，而是這個(gè)小區(qū)的回遷房。因?yàn)閮r(jià)格實(shí)在太犀利了。

瑞源名嘉荷府，可是黃島知名的豪宅項(xiàng)目。目前是什么價(jià)格體系？為何有單價(jià)不到兩萬(wàn)的房子？

到底是什么情況？

1、500多套回遷房，成了X因素

時(shí)間回到3年前。

2022年8月31日，長(zhǎng)江路街道蓮花山片區(qū)改造項(xiàng)目（瑞源名嘉荷府）安置區(qū)回遷分房大會(huì)在藍(lán)海大飯店舉行，居民現(xiàn)場(chǎng)抓鬮分房。

蓮花山片區(qū)改造項(xiàng)目，也就是大家熟知的瑞源名嘉荷府，位于長(zhǎng)江西路以北、五臺(tái)山路以西。

這個(gè)盤(pán)，不止是高端豪宅。里面，還包括很多其他產(chǎn)品。比如，回遷房、人才住房等等。

項(xiàng)目整體占地面積約117畝，總投資額約60億元。其中，安置區(qū)投資17億元，占地面積約36畝，建筑面積約10.7萬(wàn)平方米。

從規(guī)?？?，安置區(qū)占了大約三分之一；從投資額看，安置區(qū)占接近30%。

這其中，回遷安置居民1964人，共561戶(hù)。

從這幾個(gè)數(shù)據(jù)也能看出，安置區(qū)是名嘉荷府很重要的一部分。

從戶(hù)型看，回遷房最小有80平的小戶(hù)型，也有110—120的套三戶(hù)型。

等到今年四五月份，名嘉荷府陸續(xù)交付?；剡w房也在其列。

只是沒(méi)想到，短時(shí)間內(nèi)，回遷房在貝殼、在中介，掛出來(lái)了大量房源。

據(jù)中介朋友說(shuō)已經(jīng)掛出來(lái)50多套了。成交率還很高。單價(jià)低的不到兩萬(wàn)一平。

在貝殼APP上，名嘉荷府已經(jīng)高居板塊熱度第一了。有28套在售，還有20多套在掛牌中。

看掛牌價(jià)，就能分辨出房子性質(zhì)。掛牌兩萬(wàn)出頭的，基本就是回遷房了。

掛牌兩萬(wàn)五到三萬(wàn)的，大概率是商品房。

據(jù)中介反饋，回遷房成交更快，套三，二百萬(wàn)出頭，一個(gè)小區(qū)，一樣的配套，吸引力很大。

2、商品房和工抵房

名嘉荷府的商品房，是2022年大規(guī)模銷(xiāo)售的。

2022和2023，黃島熱銷(xiāo)榜第一，都是名嘉荷府。

石油大學(xué)、高樓層海景視野極佳，號(hào)稱(chēng)“西海岸魯信”。還有之前名嘉匯的襯托，黃島改善群體，還是很相信瑞源的。

所以，即使好房源單價(jià)三萬(wàn)，但依然阻擋不了大家的追隨。

等到今年四月份，陸續(xù)交房。成了現(xiàn)房，商品房反而滯銷(xiāo)了。

原因很簡(jiǎn)單，大的市場(chǎng)走勢(shì)影響，再加上回遷房的夾擊，還有工抵房的背刺。

在很多人看來(lái)，建筑品質(zhì)、戶(hù)型設(shè)計(jì)，肯定是商品房更勝一籌。

在某宣傳文章中，可是清晰提到“無(wú)差別品質(zhì)”回遷房與商品住宅同等配置“。

漫步小區(qū)內(nèi)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，回遷房和商品房，外立面略有不同，一條廊道算是間隔開(kāi)了。

但是，大家都是一個(gè)大社區(qū)，都是一個(gè)樓盤(pán)名稱(chēng)。小區(qū)內(nèi)所有公共配套，都是共享的，一體的。

再看看，整體小區(qū)容積率3.0，20棟高層，前排還有寫(xiě)字樓、綜合體。

商品房的公攤也不小。

以一套174平的套四為例。預(yù)計(jì)公攤是44平，套內(nèi)面積約130平，公攤大約25%。

從去化速度角度說(shuō)，高歌兩年后，名嘉荷府商品房目前處于銷(xiāo)售困難階段。

比如，17號(hào)樓和19號(hào)樓，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，還有64套待售。

預(yù)售證可是2022年1月拿的，賣(mài)了三年多了。

不過(guò)，對(duì)于瑞源來(lái)說(shuō)，已經(jīng)現(xiàn)房了，已經(jīng)熬到現(xiàn)在了，不在乎一時(shí)半會(huì)了。

就讓回遷房先飛一會(huì)吧。