近期，仲量聯(lián)行華南區(qū)戰(zhàn)略顧問部欣獲委任，為深圳機場T2航站樓提供商業(yè)策劃服務(wù)，這是繼為深圳市提供全市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃、多個行政區(qū)特色商圈規(guī)劃之后，再次傾力為深圳打造特色商業(yè)場景獻策獻力。

2024年，全國主要樞紐機場（如上海浦東、廣州白云、北京首都、深圳寶安、成都天府）運營數(shù)據(jù)穩(wěn)定上升，旅客吞吐量快速回暖，商業(yè)零售機會進一步放大。深圳機場更是同類機場中的佼佼者：在傳統(tǒng)專項品牌的“機場商貿(mào)”維度上，深圳機場在2022年和2023年測評均位列全國第一。近年來，深圳機場加快構(gòu)建國際化發(fā)展矩陣，已與多家國際頭部品牌集團建立合作，在2024年專項品牌指數(shù)評比中，其品牌表現(xiàn)依舊領(lǐng)跑全國。該機場更是創(chuàng)新推出了“一核三片”商圈規(guī)劃理念，進一步優(yōu)化航站樓商業(yè)版圖。

在此背景下，仲量聯(lián)行緊密追蹤市場趨勢并發(fā)現(xiàn)：全球的機場商業(yè)在整體迭代的同時，局部亦出現(xiàn)了創(chuàng)新業(yè)態(tài)的萌芽，而仲量聯(lián)行把這種萌芽歸類為“α類型機場商業(yè)”。

什么是α和β？這個概念源自威廉·夏普1964年提出的資本資產(chǎn)定價模型，在此模型中收益分成兩種：

阿爾法收益（Alpha Income）：是指超越市場平均水平的收益，即在市場整體變化之外，通過獨特認(rèn)知、快速行動、差異化信息而獲得的“額外收益”。它是一種“領(lǐng)先一步”的策略價值，強調(diào)獨立判斷與機會識別。

貝塔收益（Beta Income）：來自市場整體波動的收益，跟隨大盤漲跌，是“順勢漂流”的平均值。比如市場整體上漲10%，你獲得了10%，這就是Beta收益，它反映的是“羊群效應(yīng)”。

α和β的區(qū)別并不是優(yōu)劣之分，而是思維方式在未來性、稀缺性、引領(lǐng)性領(lǐng)域內(nèi)的差異。兩者不同的思維模式主要區(qū)分在：

行為特征：α 模式下快速試錯，先人一步；β 模式下不主動應(yīng)對，更隨大流。

風(fēng)險態(tài)度：α 模式下?lián)肀Р淮_定性，β模式下更追求穩(wěn)健的表現(xiàn)。

創(chuàng)新動力：α 模式下創(chuàng)新動力高，持續(xù)尋找新的α，β模式會更擁抱已有結(jié)構(gòu)。

近年，全球機場商業(yè)整體迭代煥新：國際機場高端設(shè)施如水療中心、主題展覽、沉浸式餐飲、現(xiàn)場演出與藝術(shù)館功能逐漸普及，符合“旅客選機場也選體驗”的最新趨勢；至此，機場逐漸成為除了臨空消費之外的城市新的文化傳播和體驗場所。

2024年，全國主要樞紐機場運營數(shù)據(jù)穩(wěn)定上升，旅客吞吐量回暖，但尚未恢復(fù)至2019年水平；在此背景下，城市運營樞紐的空間過剩讓空間價值回歸基準(zhǔn)，旅客與消費者的到訪——即流量價值更顯可貴。仲量聯(lián)行認(rèn)為，通過流量“煉金”，讓機場成為城市文化的新展場、商業(yè)體驗的新容器以及商業(yè)運營的新生態(tài)。由此，仲量聯(lián)行首次提出：

α機場商業(yè)=

文化驅(qū)動定位 × 五感體驗業(yè)態(tài) × 運營開放合作

仲量聯(lián)行認(rèn)為，打造α機場商業(yè)涉及到其本身的三重迭代，也是機場商業(yè)的一次積極升維——

定位上：α機場商業(yè)主動嵌入在地文化，以天然的“地標(biāo)”為依托，與業(yè)態(tài)結(jié)合制造“事標(biāo)”與“物標(biāo)”，讓機場成為城市敘事的一章；

業(yè)態(tài)上：喚醒旅客的五感，借由藝術(shù)、咖啡、音樂等觸點，將“候機”轉(zhuǎn)換為沉浸式的文化旅程；

模式上：開放租賃機制、擁抱數(shù)字平臺、引入金融工具，從單一招商轉(zhuǎn)向多元共創(chuàng)。

仲量聯(lián)行認(rèn)為，α機場商業(yè)不是一個結(jié)果，而是動態(tài)的生成邏輯，更是未來機場商業(yè)建立認(rèn)知溢價和城市打造新品牌的關(guān)鍵路徑。

縱觀全球，仲量聯(lián)行觀察到α機場商業(yè)的三重漸變及其催生的商業(yè)新場景：

新的機場商業(yè)會將在地文化有機融入整體定位，賦予商業(yè)內(nèi)容更強張力。例如韓國仁川機場以KPOP為核心，打造沉浸式互動區(qū)與音樂節(jié)，旅客可以化身粉絲，機場即舞臺，以演藝活動構(gòu)造“事標(biāo)”。東京成田空港以“Pokémon Air Adventures”為主題，設(shè)置了皮卡丘主題打卡區(qū)，并推出聯(lián)名航班（ANA航空）；機場內(nèi)設(shè)有Pokémon Center分店，出售機場限定款手辦與紀(jì)念品，吸引大量游客專程前往，跨界合作，完成了一次有影響力的“物標(biāo)”探索。

由此，可以觀察到α機場的第一重內(nèi)核——“城市品牌的前哨站”：樞紐機場利用自身巨大的紅利流量，植入在地文化要素打造商業(yè)地標(biāo)，疊加文化內(nèi)容加持的活動而產(chǎn)生的“事標(biāo)”，最后再通過跨維度的合作打造機場專屬的“物標(biāo)”，成功實現(xiàn)城市維度的品牌營銷(Urban Branding)。

以全球機場為參考坐標(biāo)，仲量聯(lián)行觀察到機場商業(yè)出現(xiàn)了更有創(chuàng)造力的體驗型業(yè)態(tài)。

視覺體驗：阿姆斯特丹史基浦機場以“荷蘭大道”中的微型藝術(shù)博物館和全天候機場圖書館，構(gòu)建出一個可被凝視、閱讀與漫游的靜謐文化空間。17世紀(jì)荷蘭畫派原作與當(dāng)代建筑美學(xué)交織，使機場不再是單純的營運樞紐，而成為視覺旅行的起點。上述業(yè)態(tài)讓公共空間實現(xiàn)文化賦能，實現(xiàn)“公建引流，商業(yè)駐流”。在有效改善旅客的候機體驗同時，也通過增加旅客停留時間促進機場商業(yè)的消費；

味覺體驗：黃山機場將原本冰冷的塔臺控制區(qū)轉(zhuǎn)化為充滿溫度的咖啡場景，旅客一邊俯瞰起降跑道，一邊品嘗現(xiàn)磨咖啡與地方風(fēng)味飲品，讓空間與味蕾產(chǎn)生連結(jié)；

聽覺體驗：圣地亞哥國際機場引入本地打擊樂團即興演奏，以航站樓環(huán)境音為靈感，將節(jié)奏、鼓點與空間氛圍巧妙融合。機場從候機場所變成城市聲音的臨時劇場，旅客在節(jié)奏中共振，在聲音中獲得短暫而真切的現(xiàn)場沉浸。打擊樂表演安排在航站樓商業(yè)集中的中庭、過道或候機大廳，這些區(qū)域本就是高頻消費點，現(xiàn)場表演后，觀眾被引導(dǎo)進入Puesto、Stone Brewing等本地品牌餐飲區(qū)，形成“食+聽”的組合場景。

α機場商業(yè)的第二重內(nèi)核是“多感官沉浸式消費系統(tǒng)”：從過去倚重的商品銷售逐漸開始增加體驗式消費的內(nèi)容，仲量聯(lián)行預(yù)計，未來還會涌現(xiàn)出嗅覺和觸覺類型的體驗式機場商業(yè)，將機場的停駐時間轉(zhuǎn)化為文化共感與感官喚醒的旅程。

定位、業(yè)態(tài)發(fā)生的變化也同樣傳導(dǎo)到了更底層的機場商業(yè)運營模式上，機場商業(yè)過去相對來說是一個自成體系的系統(tǒng)，但近幾年也出現(xiàn)了一些明顯變化：

對商戶端的經(jīng)營開放：讓商家更有參與感。例如，韓國仁川機場率先創(chuàng)新商家租賃機制，采用“保底+銷售浮動”模式，讓機場與商家共享收益，共擔(dān)風(fēng)險；

對消費端的機制開放：深圳機場在此維度上更是全國的先行者，首先是2019年就提出價格模式創(chuàng)新：打破“機場溢價邏輯”，全國首批倡導(dǎo)同城同質(zhì)同價；其次是支付體系革新，在2023年就實現(xiàn)機場全商圈級數(shù)字人民幣覆蓋，全國首創(chuàng)級落地；

對資本端的金融開放：新加坡的OUE?REIT將樟宜機場皇冠假日酒店等機場周邊商業(yè)資產(chǎn)證券化，以公開上市和分紅機制吸引資本參與，而吉隆坡等地正探索通過ABS引入第三方資金共同運營機場商業(yè)。

以上積極的變化，也預(yù)示著機場商業(yè)邁向更開放、高效、共贏和可持續(xù)的新生態(tài)，而開放體系正是推動機場商業(yè)獲得“認(rèn)知溢價”和“超額收益”的催化劑，也是α機場商業(yè)的第三重內(nèi)核。

仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理、華南區(qū)戰(zhàn)略顧問部負(fù)責(zé)人夏春毅：

華南臨空經(jīng)濟的發(fā)展正呈現(xiàn)出更加多元化的趨勢。作為城市商業(yè)的重要載體，機場正在形成獨特的商業(yè)場景。我們觀察到，從傳統(tǒng)的航空物流到新興的會展經(jīng)濟，從免稅商業(yè)到保稅產(chǎn)業(yè)，臨空區(qū)域正在孕育新的發(fā)展機遇。仲量聯(lián)行深耕華南市場多年，在臨空經(jīng)濟領(lǐng)域積累了豐富的實踐經(jīng)驗。我們不僅關(guān)注機場本身的商業(yè)價值，更注重整個臨空片區(qū)的產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。依托全球網(wǎng)絡(luò)資源，我們希望能為合作伙伴提供更具前瞻性的發(fā)展建議，協(xié)助更多機場挖掘?qū)儆谧约旱摹唉痢睓C會。