2025年7月4日，廣東省自然資源廳印發(fā)《廣東省自然資源廳關(guān)于加快解決國有建設(shè)用地上不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的指導(dǎo)意見》，明確規(guī)定對“小產(chǎn)權(quán)房”一律不得登記，該《意見》自2025年8月4日起施行，有效期5年。

“小產(chǎn)權(quán)房”不能登記，沒有大產(chǎn)權(quán)證，這由來已久。前兩年還傳出來要轉(zhuǎn)正的小道消息?，F(xiàn)在政策明確規(guī)定了，不能轉(zhuǎn)正！這對于想入手小產(chǎn)權(quán)房的人，還是會有一些影響的。

今天我們就來聊一聊：深圳的小產(chǎn)權(quán)房不能登記，有什么風(fēng)險？對深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展，有什么影響？

一、買小產(chǎn)權(quán)房實際是在“賭”

因為小產(chǎn)權(quán)房沒有證，不受法律保護(hù)，因此買小產(chǎn)權(quán)房的人其實是在“賭”。賭什么呢？

一是賭不會跟賣房的人產(chǎn)生糾紛。

比如碰到一房多賣，或者拆遷了，原房東過來說這房子是他的，不賣了，要把你趕走。

二是賭拆遷的時候自己能獲得賠償款。

現(xiàn)實中有人順利獲得賠償款了，也有人沒有。

更多的人是買來自住或者出租。

我有朋友在二十年前家里就在深圳買了小產(chǎn)權(quán)房，這么多年一直自家住著，沒碰到什么問題，這種就屬于買對了。

不管以后會怎樣。至少以低成本擁有了一套自己的住房，以后哪怕賣不出去，給孩子住，或者出租，都可以。

二、小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險

1、產(chǎn)權(quán)沒有保障。

小產(chǎn)權(quán)房沒有辦法獲得產(chǎn)權(quán)登記，買賣都不受法律保護(hù)，買房的人沒有辦法獲得房子的所有權(quán)。

這也就意味著即使沒有糾紛，這房子也基本只能自住，想出手是很難的。

2、沒有金融屬性。

沒有產(chǎn)權(quán)，就不能進(jìn)行抵押、貸款，流通也困難，當(dāng)遇到經(jīng)濟(jì)困難的情況，沒辦法通過抵押或者出售房子來獲得資金。

3、面臨拆遷風(fēng)險。

遇到城市規(guī)劃調(diào)整、拆遷等情況時，小產(chǎn)權(quán)房購房者可能無法獲得合理補償，權(quán)益難以得到有效保障。

所以，如果你能接受高風(fēng)險（比如想博拆遷補償），那么可以一試；如果只是自住或想出租獲益，那么就要好好評估一下賣方的信用和房屋的歷史。

三、對深圳房地產(chǎn)市場的影響

1. 短期利空小產(chǎn)權(quán)市場

政策明確后，深圳的小產(chǎn)權(quán)房交易可能進(jìn)一步萎縮，價格受到壓力。有一部分需求或許會轉(zhuǎn)向商品房，不過深圳商品房價格高，轉(zhuǎn)化效果有限。

2. 倒逼城市更新談判

深圳大量小產(chǎn)權(quán)房（如“農(nóng)民房”）存在于舊改項目中。無法登記可能促使更多業(yè)主接受開發(fā)商拆遷補償方案，加速城市更新進(jìn)程。

3. 租賃市場分化

小產(chǎn)權(quán)房多為中低收入群體居住，如果交易凍結(jié)，租金可能上漲，但政策如果加強拆除力度，可能會加劇租房供需矛盾。

當(dāng)然，隨著00后逐漸成為職場主力軍，80后，90后逐漸買房，環(huán)境不太好的城中村會慢慢不被接受。

4. 長期規(guī)范市場秩序

從政策上堵住“灰色空間”，抑制投機(jī)，可以引導(dǎo)住房需求向正規(guī)渠道（保障房、商品房）轉(zhuǎn)移，符合深圳“房住不炒”和土地集約化利用方向。

四、深圳的特殊性

深圳小產(chǎn)權(quán)房占比高（約占住房存量40%），完全“一刀切”可能引發(fā)社會問題。實際執(zhí)行中，部分歷史遺留建筑可能通過補繳地價、納入保障房體系等方式逐步處理，但新增小產(chǎn)權(quán)房必將嚴(yán)控。

綜合來看，政策短期內(nèi)會壓制小產(chǎn)權(quán)市場，長期則會推動深圳房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，但需要平衡低收入群體居住需求與城市發(fā)展矛盾。