仔細觀察這兩年亮相的新盤，你會發(fā)現(xiàn)一兩房的小戶型幾乎銷聲匿跡

三房已經(jīng)成為最低配置，與此同時四房五房的戶型越來越多

多居室產(chǎn)品供應(yīng)端的提升，帶動成交數(shù)據(jù)也有所反饋

2023年以來，全國重點城市四房和五房的成交套數(shù)占比，一直在穩(wěn)步提升

前者從28%漲到了上半年的31.6%，后者有小幅上升

到了今年上半年，以上海為代表的一線城市四房產(chǎn)品同比增長了3.5%，占比更是達到了31.9%創(chuàng)下新高

這部分增長主要來自三房戶型的份額縮減

不禁讓人好奇，現(xiàn)在上海的大戶型新房究竟演變成什么樣了？

01

上海新房到底多了多少四五房

我們先打開了鏈家網(wǎng)，看到目前全上海在售的新房項目一共1237個

其中包含四房戶型的有210個，占比為17%，包含五房的則在20個左右

圖源：鏈家

據(jù)不完全統(tǒng)計，近一年來代表性的四房新盤包括這13個項目

一共推出了2364套四房，平均每個項目182套

供應(yīng)量最多的是內(nèi)環(huán)內(nèi)的改善盤，中環(huán)和中外環(huán)也有部分項目

集中面積段分為小中大三種

小的是150平以內(nèi)的緊湊型四房，最小的僅僅只有128平，聽起來像是三房的戶型，大家可能會詫異原來還有這么多“小四房”

中等是250平上下的舒適型四房，大的就是300平以上的豪宅四房，最大的有456平，每個房間都足夠?qū)挸?/p>

而且，單個小區(qū)中四房戶型的占比也在迅速提高

過去大家都習(xí)慣了剛需盤中，70%到80%的比例都是100平三房戶型

大戶型作為點綴，套數(shù)寥寥無幾，都要靠搖號靠前才能搶得到手

現(xiàn)在就不一樣了，多個新盤的大戶型占比超過40%，日益成為供應(yīng)的主力軍，并占據(jù)小區(qū)里最好的C位

五房新盤則主要有這4個

保利世博天悅帶來了最多的118套，還都是250平左右的洋房的五房戶型

港城中環(huán)匯云啟和露香園天譽也各有34和30套

金陵華庭的五房面積段直接站上了640平，把尺度感拉滿，不過只有3套，屬于是非標戶型

當然，接下來將有更多的四五房新盤蓄勢待發(fā)，遍布多個市區(qū)核心板塊

不乏備受關(guān)注的“地王”項目，比如虹口瑞虹“地王”、大華大寧“地王”等

萬科中興傲舍即將加推的樓王，也是首次推出功能性更強大的五房戶型

02

不斷進擊迭代的四五房產(chǎn)品

我們常說，一個優(yōu)秀的戶型通常具備這幾個特點：

戶型周正、布局合理、動靜分區(qū)、南北通透、采光充足、通風(fēng)順暢、視野也要好……

現(xiàn)在市面上的一些熱門四五房戶型，簡直是把這些優(yōu)點都一網(wǎng)打盡了

用更優(yōu)化的動線、更大的面寬、更合理的功能布局，進一步提升空間利用率，給到改善客群以更好的居住體驗

最突出的進化就是釋放尺度感

浦開云璟四期的152平四房全部朝南，光面寬就足足有16.45米

還有上海壹號院350平四房，橫向客廳面積近百平，就能夠享受這樣的開闊感，絲毫不亞于別墅

上海壹號院350平四房樣板間實景

突破了約束盡可能放大尺度，開一場House Party輕輕松松

第二點是通過多功能空間的布局，設(shè)計出一個全生命周期的戶型

保利世博天悅約250平的五房，一共設(shè)計了兩個廳、三個衛(wèi)生間、獨立書房還有儲藏室

科學(xué)布局、動靜分離，各種生活場景有序而互不打擾

把大平層的優(yōu)勢最大化，在一層內(nèi)就能滿足業(yè)主的所有生活功能，既讓生活“私密化”也讓空間“家庭化

保利世博天悅五房戶型示意圖，僅供參考

251平的中間套甚至還有雙層挑高露臺，整體瞰江面高達約14米，堪比私家空中花園

這樣一步到位、終極改善的超大面積五房

已經(jīng)不止是為滿足家庭的基本生活需求而出現(xiàn)，而是為了實現(xiàn)更豐富的生活場景、更多元的空間體驗

保利世博天悅251平中間套樣板間實景圖，圖源網(wǎng)絡(luò)僅供參考

第三點就是增加了多功能空間

唐鎮(zhèn)保利天奕把四房分成兩種戶型，在客廳部分設(shè)計了不同的承重結(jié)構(gòu)位置

約122平的B1戶型承重墻連接的是進門的南向次臥

讓每個房間都靠的更近了一些，整個客廳的空間感也更強

保利天奕122平樣板間實景圖，圖源網(wǎng)絡(luò)僅供參考

約137平的C1戶型則是保留了進門處的房間，拆除隔斷即可釋放出大橫廳

這種“N+1”的戶型布局，宛如一個多功能的魔法空間，可以充分滿足不同家庭結(jié)構(gòu)的需求

最后甚至還給五房產(chǎn)品進行了定制化設(shè)計

區(qū)別于常見的精裝交付，萬科中興傲舍專門為業(yè)主提供空間定制服務(wù)，根據(jù)個人需求去改造北向X空間和南向次臥

萬科中興傲舍建筑面積約355平戶型圖，僅供參考

業(yè)主既可以選擇把主臥行政套房化，打造出一個完整約70平的豪華行政主臥套房

也能夠改成左右兩個差不多大的次臥，外加一個約11平的多功能活動室

在滿足家庭個性化居住場景之上

萬科還在近百平的會客空間，也是整個戶型的核心場所，特意設(shè)計了一個客餐廳洄游

萬科中興傲舍約355平五房戶型的客餐廳效果圖

面寬約6.8米的西廚空間做了雙島臺交付，再結(jié)合整個客餐廳一體化從而銜接成為一條完整的洄游動線

直線提升了實際得房率，將實用主義貫徹到底

03

四房五房變多，也是用戶需求變化導(dǎo)致的

盡管從全國房屋的總數(shù)上來說，現(xiàn)在已經(jīng)不缺房子了

但是具體到各家各戶的住房條件，還是存在巨大的結(jié)構(gòu)性差異

據(jù)七普統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“多代同住”是住房改善需求最為迫切的一類

上海和北京有超9%家庭“多代同住一室”

特別是上海，作為全國“多代同住一室”最嚴重的城市，這一比例高達10.7%

年輕一代向往擁有自己的獨立空間，迫切需要在有限的空間里，盡可能地增加房間的個數(shù)

也就是說，這些家庭仍然有著改善需求

如果增加一間房整套建筑面積以增加20平方米計算，相關(guān)潛在需求增量高達1800萬平方米

是這幾年上海新房平均成交面積的1.3倍還多

換句話說，四五房的大戶型住起來一定是更舒適的

過去新房市場供應(yīng)集中在剛需的二房和三房，大戶型供不應(yīng)求

大家只能去勉為其難去買二手，選擇太少，每個月的成交套數(shù)加起來也不超過300套

現(xiàn)在，越來越多置換的、改善的、需要更大戶型的客戶都向新房傾斜

我們在調(diào)研的過程中，也有多個中介反應(yīng)上海很多大戶型的二手房賣不動了

一種是豪宅本身的板塊價值得不到認可，在剛需聚集的板塊里形成了錯配

第二種是市區(qū)的“老破大”議價空間持續(xù)增大，成交價格和周期反而不如“老破小”

還有一種是樓盤品質(zhì)欠缺，撐不起高昂的總價

典型的就是外環(huán)外的四五房房源，因為郊區(qū)并不缺大面積的房子，也就和小戶型的房價拉不開差距

04

一直以來，戶型都在隨著社會需求在改變

隨著土地政策的逐步放開和住房新規(guī)的鼓勵，必定會掀起國內(nèi)戶型新一輪的變革

四五房產(chǎn)品意味著更大的房子、更多的房間，幾乎最大程度地滿足了當下人們居住的所有需求

正在成為更多改善客群的共同選擇

房間個數(shù)固然重要，單個房間的套內(nèi)面積大小也不容忽視

我們也看到有多個城市開始嘗試取消公攤面積，為提升大家的居住舒適度而不斷努力

都說現(xiàn)在買房三房是起步，能買四房的情況下你會考慮踮踮腳買四房嗎？

或者你認為戶型要怎么做才能適應(yīng)未來的發(fā)展？

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以上為正文，來自遠山

這是真叫盧俊公眾號的第6157篇原創(chuàng)文章