作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

新房要賣貴了，剩下未賣完的新房也就成了“搶手貨”了。

“地王”連夜開工

昨天（7月14日），深圳樓市平地炸出一聲響雷——位于南山區(qū)前海桂灣的T201-0232宗地經(jīng)過158輪的激烈競(jìng)價(jià)，被招商以21.55億競(jìng)得，溢價(jià)率約85.23%，成交綜合樓面地價(jià)84179.69元/㎡。

成交綜合樓面價(jià)84180元/㎡，這是什么概念？

這宗宅地不僅成為深圳有史以來的單價(jià)地王，甚至比深超總、后?？偛炕刂芭某龅淖诘剡€要貴。

比如位于南山后海深圳灣板塊中海油大廈旁的T107-0107宗地（后海沄璽花園），成交樓面價(jià)為70388元/㎡；位于南山深超總神州數(shù)碼國(guó)際創(chuàng)新中心旁的T207-0060宗地（中海深灣玖序），成交樓面價(jià)為60349元/㎡。

而深圳絕大部分的新房住宅賣得都還沒這宗宅地貴。

相比一路之隔深業(yè)集團(tuán)+安居集團(tuán)聯(lián)合體2021年拿下的前海桂灣T201-0168地塊，即如今的深業(yè)云海灣，拿地樓面價(jià)41255元/㎡幾乎貴了一半。

深業(yè)云海灣919套普通商品房2023年6月入市的備案均價(jià)也不過91294元/㎡，單價(jià)區(qū)間約8萬(wàn)-10.5萬(wàn)/平，718套可售人才房2024年入市備案才均價(jià)也只有5.52萬(wàn)元/㎡（簡(jiǎn)裝）。

更重要的是，拿下地塊后，招商下午就將挖掘機(jī)開進(jìn)了工地，連夜開工大吉。

這樣的深圳速度已經(jīng)很久沒在地產(chǎn)圈看到了。

上一次還是2020年11月萬(wàn)科拿下位于寶安尖崗山位置的宅地，打破最快開工紀(jì)錄。

這也讓市場(chǎng)對(duì)T201-0232宗地充滿了遐——將來要賣到多少錢一平才能有利潤(rùn)？

按照成本規(guī)律推演，未來新房保守要賣到12萬(wàn)+/平。

過去幾年，前海的新房銷售備案均價(jià)還未有達(dá)到12萬(wàn)/平的，都在9萬(wàn)-11萬(wàn)/平的區(qū)間，那么，宗地上的新房銷售，接下來大概率要賣得更貴。

新房溢價(jià)趨勢(shì)

前海桂灣的這宗用地溢價(jià)成交只是信號(hào)。

對(duì)深圳新房市場(chǎng)來說，未來銷售價(jià)格的提升已經(jīng)寫在每一宗出讓的用地身上。

一方面，深圳整體的住宅用地都比去年以前的地塊貴了一些，成交溢價(jià)明顯。

今年截止7月15日，深圳共出讓了5宗住宅用地——

1月16日，龍崗大運(yùn)G01045-0200宗地，中海競(jìng)得，成交樓面價(jià)29611元/㎡，溢價(jià)率約70.4%；

6月19日，龍華上塘A817-0619宗地，聯(lián)發(fā)拿下，成交樓面價(jià)44559元/㎡，溢價(jià)率約46.6%；

6月27日，光明中心區(qū)A509-0074宗地，振業(yè)+天健+建發(fā)聯(lián)合體拿下，成交樓面價(jià)18380元/㎡，底價(jià)成交。

7月7日，龍華梅林關(guān)A802-0309宗地，中海競(jìng)得，成交樓面價(jià)38795元/㎡，溢價(jià)率約40.74%；

7月14日，前海桂灣T201-0232宗地，招商競(jìng)得，成交樓面價(jià)84179.69元/㎡，溢價(jià)率約86.1%。

可以看到，5宗宅地，4宗全部溢價(jià)成交。

并且對(duì)比宗地同地段或片區(qū)的歷史出讓宗地，成交樓面價(jià)貴了不少。

中海拍下的龍崗大運(yùn)G01045-0200宗地，成交樓面價(jià)29611元/㎡，相比2022年8月4日龍崗大運(yùn)北片區(qū)深業(yè)與深鐵聯(lián)合拍下的G01048-0153地塊（深業(yè)泰瑞府）成交樓面地價(jià)22043元/㎡，貴了約0.74萬(wàn)/平；

聯(lián)發(fā)拿下的龍華上塘A817-0619宗地成交樓面價(jià)44559元/㎡，比2022年深業(yè)拿下的A818-0478宗地（深業(yè)頤樾府）成交樓面價(jià)27837元/㎡貴了約1.67萬(wàn)/平。

同時(shí)也比中海2022年拿下的深圳北站附近的A806-0400宗地（中海瓏悅理家園）成交樓面價(jià)元/㎡貴了9782元/㎡。

另外，該宗地還比中建壹品+湖北文旅2024年2月拿下的華南物流中心的A808-0025宗地（鵬宸云筑）成交樓面單價(jià)23913.75元/㎡貴了約2.06萬(wàn)/平。

所以，2022年拍下深圳地塊的開發(fā)商，如今應(yīng)該心里是樂開了花。

因?yàn)槌说住?/p>

畢竟深圳接下來的地塊，只要是好一點(diǎn)的地段或者板塊，大概很少有便宜的地了。

但對(duì)購(gòu)房群體來說，就不一定了。

既然房企拿地成本增加，未來新房銷售價(jià)格必然也要跟著提升才能覆蓋。

另一方面，住宅用地降容積率是大趨勢(shì)，已經(jīng)成交拍出的宗地容積率為3以下的宗地越來越多。

今年深圳已經(jīng)出讓的這5宗住宅用地，全部都是低容積率要求的地塊。

這就不允許這些地塊對(duì)應(yīng)的新房未來定價(jià)太過便宜。

而今年5月新頒發(fā)的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》國(guó)標(biāo)要求，住宅項(xiàng)目容積率不超過3.1。

容積率不超過3.1的概念是什么？

這就意味著用地要么建設(shè)成?6-11 層多層 + 18-33 層高層組合，要么建設(shè)成20-30 層純高層社區(qū)，再配點(diǎn)商業(yè)。

所以，未來一兩年陸續(xù)出讓的用地，新房?jī)r(jià)格水平也會(huì)跟著拍地成本走。

若再疊加如今的建設(shè)新規(guī)，市場(chǎng)對(duì)第四代住宅的要求，以及降低城市住宅容積率的精神，那么新房就很難再通過卷價(jià)格去庫(kù)存。

所以，在住宅低密度的時(shí)代，深圳的新房也會(huì)跟著變貴一些。

當(dāng)然，變貴的前提是，房企建出了品質(zhì)更好，更舒適的新房。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場(chǎng)