2024年某個(gè)晚上，深圳市羅湖區(qū)東湖街道一棟老式二層自建房里，一根重達(dá)幾十斤的木梁從兩米多高的房頂突然砸下。東湖街道應(yīng)急辦主任楚明接到報(bào)告，被嚇得不輕。所幸，這個(gè)房間是雜物間沒有住人。他搭梯子爬上房頂查看，發(fā)現(xiàn)經(jīng)年累月之下，房梁幾乎被白蟻蛀空。街道立即請(qǐng)來安全專家對(duì)房屋整體檢查，房主也對(duì)損壞部位進(jìn)行了加固整改。

這樣的險(xiǎn)情楚明經(jīng)歷過不止一次，他所負(fù)責(zé)的轄區(qū)內(nèi)，有不少老房子，經(jīng)常讓他憂心安全隱患問題。不過，從2025年6月下旬開始，這一問題有了一種預(yù)防路徑：羅湖區(qū)東湖、黃貝兩街道為轄區(qū)內(nèi)990余棟老房子統(tǒng)一投保了房屋安全保險(xiǎn)，保險(xiǎn)內(nèi)容覆蓋房屋整體倒塌的財(cái)產(chǎn)損失、人員傷亡補(bǔ)償、高空墜物造成的人員傷亡及財(cái)產(chǎn)損失等。

這是深圳首個(gè)真正落地的批量化房屋安全保險(xiǎn)項(xiàng)目。黃貝街道應(yīng)急辦業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人劉奕告訴《中國新聞周刊》，此次房屋保險(xiǎn)的一大創(chuàng)新在于風(fēng)險(xiǎn)減量服務(wù)，即保險(xiǎn)公司把“事后補(bǔ)償”變?yōu)椤笆虑邦A(yù)防”，組建專業(yè)排查團(tuán)隊(duì)，介入被保險(xiǎn)房屋日常隱患排查工作。在過去，這項(xiàng)工作只能由街道辦開展，面臨人手欠缺、專業(yè)技術(shù)不足的問題。

事實(shí)上，隨著城市建筑紛紛邁入“中老年”，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)三項(xiàng)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機(jī)制，越來越成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。

當(dāng)房屋步入“中老年”

劉奕最近被一棟老樓折騰得有些焦慮。當(dāng)?shù)谒拇谓拥竭@棟樓墻皮脫落問題上報(bào)時(shí)，街道辦、社區(qū)人員都趕到現(xiàn)場(chǎng)，指導(dǎo)物業(yè)拉起圍擋，并開展后續(xù)處理。四次“掉皮”雖然沒有造成人員損傷，但看著墻面上越來越大面積的墻皮脫落，劉奕心里始終懸著塊石頭：“萬一哪天砸到人，后果不堪設(shè)想?！?/p>

劉奕向《中國新聞周刊》介紹，黃貝街道轄區(qū)內(nèi)有近2700棟房屋，其中70％以上房齡超過30年，面臨墻皮脫落、管網(wǎng)老舊等安全隱患。僅拿墻皮脫落來說，經(jīng)過排查，一共26棟達(dá)到墻皮明顯脫落的程度，其中部分伴隨鋼筋裸露、墻體貫穿性裂縫等結(jié)構(gòu)性隱患。黃貝街道的老樓也是中國既有房屋的縮影。

目前，中國既有房屋正步入“中老年”。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心綠色建筑發(fā)展處處長梁浩曾向媒體介紹，截至2022年底，我國城鎮(zhèn)有接近20％的既有房屋建成年份超過30年。這意味著，這些房屋都將進(jìn)入設(shè)計(jì)使用年限的中后期，并且這一比例還將不斷增加，預(yù)計(jì)到2040年前后，有近80％的房屋將步入“中老年”。

左圖：深圳羅湖區(qū)東湖街道工作人員查看老房情況。

右四圖：東湖街道部分已投保建筑。本版圖/受訪者提供

作為改革開放的前沿陣地，深圳城市化進(jìn)程更早一步，也更早遭遇“樓房老齡化”難題。特別是數(shù)量龐大的城中村自建房屋，許多已有三四十年歷史，出現(xiàn)地基沉降、墻壁傾斜、外墻裂縫等安全隱患。

楚明介紹，東湖街道下轄9個(gè)社區(qū)，其中，大望社區(qū)和梧桐山社區(qū)因地處生態(tài)保護(hù)區(qū)和水資源保護(hù)區(qū)紅線內(nèi)，既有房屋嚴(yán)禁翻修重建，導(dǎo)致這兩個(gè)社區(qū)的老舊自建房尤其之多。經(jīng)過2023年專項(xiàng)排查，在這兩個(gè)社區(qū)的10個(gè)城中村中，共有206棟自建房存在安全隱患，如鋼結(jié)構(gòu)銹蝕、木結(jié)構(gòu)腐蝕、關(guān)鍵構(gòu)件缺乏支撐等。

為了破解老房安全隱患管理難題，近日，黃貝與東湖街道決定，為近千棟老房集體買保險(xiǎn)。

房屋保險(xiǎn)并非新鮮事物。2024年8月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機(jī)制。目前，北京、上海、廣州、深圳等22個(gè)城市正在試點(diǎn)。

為什么想到引入保險(xiǎn)機(jī)制參與管理老房安全問題？2024年，羅湖區(qū)發(fā)布《深化保險(xiǎn)創(chuàng)新發(fā)展改革工作方案》，其核心是“費(fèi)改?！蹦Ｊ健Ａ_湖區(qū)金融服務(wù)署副署長陳佳能告訴《中國新聞周刊》，“費(fèi)改?！敝傅氖窃谏鐣?huì)治理風(fēng)險(xiǎn)多發(fā)領(lǐng)域，將政府原來拿來購買第三方服務(wù)的行政經(jīng)費(fèi)，轉(zhuǎn)變?yōu)橘徺I保險(xiǎn)服務(wù)，讓保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與風(fēng)險(xiǎn)管控。

她進(jìn)一步介紹，“費(fèi)改?！钡暮诵睦砟钍且氡ｋU(xiǎn)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)減量服務(wù)，即保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在事故發(fā)生之前，將更多資金精力主動(dòng)投入保險(xiǎn)標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)管理當(dāng)中，降低事故發(fā)生概率，減少保險(xiǎn)公司后續(xù)需要賠付的風(fēng)險(xiǎn)。

中國人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)深圳市分公司是此次中標(biāo)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)（下稱“人保財(cái)險(xiǎn)深圳分公司”）。該公司機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理丁健告訴《中國新聞周刊》，風(fēng)險(xiǎn)減量服務(wù)在此次保單中的具體表現(xiàn)為，人保財(cái)險(xiǎn)將聘請(qǐng)專業(yè)第三方巡查團(tuán)隊(duì)，定期對(duì)被保險(xiǎn)房屋開展日常安全檢查。

以東湖街道為例，按照保險(xiǎn)合同約定，對(duì)于嚴(yán)重隱患房屋，巡查團(tuán)隊(duì)每月要全覆蓋安全巡查。對(duì)于一定隱患和輕微隱患房屋，每兩個(gè)月巡查一次，且每次巡查后要出具巡查報(bào)告給到街道辦。此外，在龍舟水（華南地區(qū)端午節(jié)前后的一種大范圍強(qiáng)降水）、臺(tái)風(fēng)季、汛期結(jié)束后，巡查團(tuán)隊(duì)要對(duì)轄區(qū)房屋開展一次全面排查。當(dāng)街道辦在日常自行巡查中發(fā)現(xiàn)房屋安全隱患，也可以讓巡查團(tuán)隊(duì)來現(xiàn)場(chǎng)提供技術(shù)支持和解決方案。

不過，保險(xiǎn)公司的巡查團(tuán)隊(duì)就像房屋的體檢醫(yī)生，只負(fù)責(zé)診斷房屋安全隱患和出具檢測(cè)報(bào)告。法律規(guī)定，房屋所有權(quán)人是房屋使用安全責(zé)任人，房屋一旦出現(xiàn)安全隱患，還需要戶主自行出資修繕。

保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)承擔(dān)的另一核心職能是，建立保險(xiǎn)兜底賠償機(jī)制，對(duì)房屋倒塌損失、第三方財(cái)產(chǎn)損失及人身傷亡提供風(fēng)險(xiǎn)保障。

不過，多位受訪者強(qiáng)調(diào)，這一兜底屬于有限責(zé)任兜底，即在找不到事故責(zé)任人或責(zé)任人無力承擔(dān)賠償?shù)那闆r下，保險(xiǎn)公司替政府履行一定責(zé)任的兜底。陳佳能舉例，若發(fā)生高空墜物導(dǎo)致人員受傷，在無法確定責(zé)任人的情況下，傷者可能會(huì)向政府主張賠償，此時(shí)政府基于部分責(zé)任承擔(dān)或人道主義關(guān)懷，提供一定補(bǔ)償資金，這筆錢將由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)賠付。

錢由誰出？

給老房上保險(xiǎn)的念頭萌生之初，楚明其實(shí)擔(dān)心這件事“做不成”。

街道辦跟幾家保險(xiǎn)公司面聊，讓楚明沒想到的是，面向政府客戶的房屋保險(xiǎn)，對(duì)保險(xiǎn)公司來說也是新鮮事，既摸不清風(fēng)險(xiǎn)底數(shù)，也算不清收益賬，保險(xiǎn)公司最初紛紛表示“頭大”。幾輪接觸下來，一些保險(xiǎn)公司覺得利潤不高，一些覺得產(chǎn)品難以設(shè)計(jì)，先后打了退堂鼓。

深圳羅湖區(qū)黃貝街道工作人員查看墻皮脫落的老樓。圖/受訪者提供

經(jīng)歷幾個(gè)月的溝通，最終人保財(cái)險(xiǎn)深圳分公司接下這個(gè)有挑戰(zhàn)性的訂單。東湖街道辦跟保險(xiǎn)公司產(chǎn)品設(shè)計(jì)部門坐下來，圍繞風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、保障范圍、服務(wù)內(nèi)容、理賠流程等進(jìn)行了幾次頭腦風(fēng)暴，最終為東湖街道從0到1量身定制出一款保險(xiǎn)產(chǎn)品。

目前，黃貝、東湖街道把近千棟老房納保，但在保險(xiǎn)標(biāo)的與保障設(shè)計(jì)上，兩個(gè)街道因風(fēng)險(xiǎn)差異而各有側(cè)重。

東湖街道將206棟隱患自建房列為優(yōu)先納保對(duì)象。楚明解釋，與商品房小區(qū)不同，自建房缺乏物業(yè)公司專業(yè)管護(hù)和維修基金支持，安全管理全憑業(yè)主自覺。而深圳大量自建房用于出租，房主疏于日常管理，租客又無力承擔(dān)房屋安全風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，這類失管的房屋，是街道辦工作人員的心頭憂，因此這次優(yōu)先為這批房屋投保。

同時(shí)，河道上蓋的建筑、土石房屋、大跨度建筑（如大型體育場(chǎng)館），因先天結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)較高，被納入重點(diǎn)巡查對(duì)象?！拔覀償n了攏，把這十幾棟高風(fēng)險(xiǎn)建筑也納保，基本上是哪里特別讓人放心不下，就優(yōu)先保哪里。”楚明說。

在保障范圍上，黃貝街道則做了針對(duì)性調(diào)整：增加房屋部件高空墜物導(dǎo)致的人身及財(cái)產(chǎn)損失賠付。

劉奕告訴《中國新聞周刊》，相較于房屋整體坍塌等極端事件，高空墜物的發(fā)生概率更高。經(jīng)過現(xiàn)實(shí)考量，這一項(xiàng)目被補(bǔ)充進(jìn)招標(biāo)需求書。

但納入保障只是第一步，談判桌上，街道辦和中標(biāo)保險(xiǎn)公司產(chǎn)品設(shè)計(jì)部門經(jīng)歷了多輪磋商。最初，保險(xiǎn)公司認(rèn)為高空墜物界定過于寬泛——小到一個(gè)房屋零件，大到一塊廣告牌，都可能觸發(fā)理賠，公司“根本兜不住底”。而且，黃貝街道一共有41棟樓房帶有玻璃幕墻，80％都是超過25年的老舊玻璃幕墻，其中一棟樓房多片玻璃都出現(xiàn)裂痕。保險(xiǎn)公司表示，鑒于以上情況，如果高空墜物要納保，價(jià)格必須額外加10萬以上。

為了“壓價(jià)”，黃貝街道把高空墜物范圍逐漸縮小到“房屋部分倒塌、幕墻破裂、外墻脫落”三類情形。同時(shí)也表示，過去一年，街道實(shí)際只發(fā)現(xiàn)了兩處高空墜物隱患?！澳苡糜谫I房屋保險(xiǎn)的預(yù)算也十分有限?！眲⑥忍寡?，希望保險(xiǎn)公司能多讓步幾分?！袄彂?zhàn)”持續(xù)約兩周，雙方終于達(dá)成協(xié)議，高空墜物項(xiàng)目在預(yù)算內(nèi)成功納保。

保障范圍、價(jià)格都談成了，最關(guān)鍵的問題來了：錢由誰出？

據(jù)了解，黃貝街道757棟房屋年保費(fèi)約30萬元，東湖街道233棟年保費(fèi)約20萬元，兩筆支出均來自羅湖區(qū)下?lián)芙o街道辦的房屋安全專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，由街道辦作為投保人繳納。

在“費(fèi)改?！敝埃@筆經(jīng)費(fèi)被街道辦用于購買第三方房屋安全隱患排查服務(wù)。以東湖街道為例，2023年全國自建房專項(xiàng)整治期間，街道曾花費(fèi)約20萬元聘請(qǐng)專業(yè)技術(shù)機(jī)構(gòu)，對(duì)轄區(qū)所有自建房進(jìn)行安全等級(jí)評(píng)定。

但這類專業(yè)化排查偏“運(yùn)動(dòng)式治理”，僅在專項(xiàng)整治時(shí)集中開展，對(duì)房屋安全的日常監(jiān)管仍然依賴街道辦主導(dǎo)的日常巡查。當(dāng)?shù)匾?guī)定，街道辦需履行屬地監(jiān)管責(zé)任。

但這類基層日常巡查存在明顯短板。楚明坦言，街道工作人員、社區(qū)專干和網(wǎng)格員多為非專業(yè)人員，只能通過肉眼識(shí)別墻體開裂、瓷磚脫落等顯性隱患。而地基沉降、承重結(jié)構(gòu)損傷等結(jié)構(gòu)安全隱患，必須由具備專業(yè)資質(zhì)的技術(shù)人員借助設(shè)備排查檢測(cè)?；鶎庸ぷ魅藛T不具備專業(yè)能力，會(huì)讓隱患發(fā)現(xiàn)滯后。

這也是為什么，楚明積極支持引入保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)管理房屋安全隱患。在他看來，保險(xiǎn)公司擁有組建專業(yè)巡查團(tuán)隊(duì)的能力和設(shè)備資源，可彌補(bǔ)基層日常巡查人手不足和技術(shù)缺位。陳佳能則告訴《中國新聞周刊》，傳統(tǒng)治理模式以“一年巡查幾次”為考核工作成效的指標(biāo)，而保險(xiǎn)機(jī)制將公司收益與其風(fēng)險(xiǎn)管控直接掛鉤，如果保險(xiǎn)公司不盡職排查房屋安全隱患，出險(xiǎn)率將升高，導(dǎo)致公司利潤縮水，這種利益驅(qū)動(dòng)型預(yù)防，理論上會(huì)比行政指令更有效。

她進(jìn)一步指出，羅湖區(qū)推行“費(fèi)改保”的前提原則是不增加政府開支。街道辦在房屋安全保障領(lǐng)域的開支并沒有增加，但資金使用效率提升了。不過，陳佳能強(qiáng)調(diào)，該機(jī)制的實(shí)際成效還要等一年期合同結(jié)束后，用事故發(fā)生率、出險(xiǎn)率來評(píng)估?！拔覀兿Ｍ荒晗聛硎裁措U(xiǎn)情都不要發(fā)生，這也意味著風(fēng)險(xiǎn)減量真正落地?！?/p>

需構(gòu)建房屋養(yǎng)老資金安排機(jī)制

給老樓上保險(xiǎn)的新聞發(fā)布后，劉奕接到了來自福田區(qū)、寶安區(qū)多個(gè)兄弟單位的咨詢電話。大家最關(guān)心三個(gè)問題：資金從哪出？怎么跟保險(xiǎn)公司達(dá)成約定？第三方巡查是否靠譜？劉奕感覺到，各級(jí)政府對(duì)房屋保險(xiǎn)項(xiàng)目有需求。

但對(duì)保險(xiǎn)公司而言，房屋老齡化既是機(jī)遇也是考驗(yàn)。丁健告訴《中國新聞周刊》，隨著老樓隱患增加，企業(yè)面臨的潛在賠付壓力確實(shí)在增加，但并不意味著實(shí)際賠付一定會(huì)增加。她舉例，如果一棟樓被巡查人員發(fā)現(xiàn)有沉降風(fēng)險(xiǎn)，那么保險(xiǎn)公司需要及時(shí)反饋給政府，由政府負(fù)責(zé)把這棟樓的居民疏散排空，其實(shí)就能避免事故發(fā)生，無須賠付。只有這棟樓坍塌造成了人身財(cái)產(chǎn)損傷，保險(xiǎn)公司才可能面臨賠付。她稱，這也要求保險(xiǎn)公司要把工作重心越來越多地投入隱患排查和及時(shí)反饋環(huán)節(jié)中，這或許是未來的保險(xiǎn)設(shè)計(jì)趨勢(shì)。

由政府投保的房屋保險(xiǎn)已在部分城市產(chǎn)生理賠案例。2024年3月，浙江省余姚市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局為城區(qū)4274幢住房購買外墻面綜合保險(xiǎn)，截至2025年1月，因房屋外墻脫落砸車引發(fā)的出險(xiǎn)達(dá)19次，共計(jì)賠付14.8萬元。

丁健表示，房屋保險(xiǎn)包括很多險(xiǎn)種，保障情景范圍也各不相同。需要明確的是，政府保險(xiǎn)僅承擔(dān)有限責(zé)任兜底功能，為了更全面、更長期地保障房屋安全，仍然需要業(yè)主、物業(yè)公司結(jié)合實(shí)際需求，自行購買其他種類的房屋保險(xiǎn)。

然而現(xiàn)實(shí)困境是，一旦涉及房屋公共部位（如外墻、電梯、消防設(shè)施等）的保險(xiǎn)購買，個(gè)人出錢的意愿就大大降低。這也是劉奕在一線工作的體會(huì)，她舉例說，街道一老舊小區(qū)房屋配套的消防管網(wǎng)幾乎失靈，政府指導(dǎo)居民多方籌集資金，包括申請(qǐng)民生項(xiàng)目資金、物業(yè)維修基金，以及居民自籌。業(yè)主雖然認(rèn)可改造，可一到自籌環(huán)節(jié)，積極性就陡降，這個(gè)項(xiàng)目的資金至今還在籌集階段。

房屋公共部位保險(xiǎn)的資金責(zé)任劃分，至今缺乏高層政策指引。不過，經(jīng)過近兩年各地試點(diǎn)，房屋養(yǎng)老金的個(gè)人賬戶（即住宅專項(xiàng)維修資金），被一些地區(qū)鼓勵(lì)用于購買住房公共部位保險(xiǎn)，如河南鄭州、湖南長沙、山東青島等多地均出臺(tái)政策，允許使用住宅專項(xiàng)維修資金購買電梯維修保險(xiǎn)。

但《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，支取使用住宅專項(xiàng)維修資金需“雙三分之二”業(yè)主表決，實(shí)操中門檻很高。

為解決“表決難”問題，部分地區(qū)試點(diǎn)，允許以住宅專項(xiàng)維修資金的增值收益購買房屋相關(guān)保險(xiǎn)。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《建筑雜志社》報(bào)道，2024年，滄州市將一小區(qū)作為試點(diǎn)，推行利用住宅專項(xiàng)維修資金增值收益購買房屋全生命周期保險(xiǎn)，覆蓋小區(qū)電梯、消防設(shè)備、供水設(shè)備等。經(jīng)過大半年運(yùn)行，該改革經(jīng)專家論證兼具經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益，可在滄州主城區(qū)穩(wěn)步推廣。此外，湖南湘潭、山東高密、河北石家莊也已試點(diǎn)，以住宅專項(xiàng)維修資金的增值收益購買相關(guān)保險(xiǎn)。

“自籌資金難背后一個(gè)更深層次的問題是，大眾普遍缺乏利用保險(xiǎn)分散和抵御風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)?！倍〗≈赋觯啾戎?，發(fā)達(dá)國家在房屋保險(xiǎn)方面的意識(shí)和制度更為成熟。數(shù)據(jù)顯示，在保險(xiǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)的國家，家財(cái)險(xiǎn)普及率普遍超過70％，而在中國，這一比例長期低于10％。

“家財(cái)險(xiǎn)保障的還是個(gè)人家庭內(nèi)部的財(cái)產(chǎn)，可以預(yù)見房屋公共部分的投保率只會(huì)更低?！彼f，在國內(nèi)，很多人覺得只要房子還能住，就沒必要花錢買保險(xiǎn)，但問題在于，等到房屋出現(xiàn)明顯安全隱患后再想投保，保險(xiǎn)公司往往會(huì)因風(fēng)險(xiǎn)過高而拒?；蛘叽蠓岣弑ＹM(fèi)，對(duì)消費(fèi)者不友好，最終形成惡性循環(huán)。

不過她也意識(shí)到，想要讓房屋保險(xiǎn)成為社會(huì)共識(shí)，并非一朝一夕的事，需要長期的引導(dǎo)和制度建設(shè)。丁健認(rèn)為，羅湖區(qū)由政府先邁出一步，把政府職責(zé)范圍內(nèi)的房屋公共安全先“保起來”，能起到積極示范效果。更關(guān)鍵的還在于建立起一套健全的資金安排機(jī)制，將居民、政府、物業(yè)、開發(fā)商等多方利益結(jié)合起來，構(gòu)建可持續(xù)的房屋養(yǎng)老金體系，為房屋養(yǎng)老提供長期、穩(wěn)定的資金來源。

（文中楚明為化名）

發(fā)于2025.7.28總第1197期《中國新聞周刊》雜志

雜志標(biāo)題：誰為“老樓”買保險(xiǎn)？

記者：呂雅萱

編輯：徐天