近年來，北京租賃住房市場持續(xù)深化多元化探索，通過差異化定位與精細化運營，涌現(xiàn)出一批具有行業(yè)標桿意義的特色項目。這些實踐不僅精準匹配應屆畢業(yè)生、青年群體、產(chǎn)業(yè)人才及高端白領(lǐng)的居住需求，更在運營模式、產(chǎn)品設(shè)計、服務體系和社群生態(tài)構(gòu)建上實現(xiàn)突破性創(chuàng)新，為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供了重要范本。

基于此，URI推出服務項目「游學記·URI Study Tour」，通過深度探訪標桿項目、為行業(yè)參與者提供沉浸式學習平臺。

本文聚焦四大項目案例，深度詮釋北京租賃市場在細分趨勢下的多維破局之道：從國企盤活存量資產(chǎn)打造的產(chǎn)業(yè)人才社區(qū)，到城市更新中高端公寓對租賃體驗的重塑升級；從精準護航在京畢業(yè)生安居的普惠項目，到以元宇宙主題激活年輕社群的商業(yè)融合體...

這些案例既覆蓋了不同客群的核心需求 —為產(chǎn)業(yè)人才筑穩(wěn)發(fā)展基石、為品質(zhì)追求者重構(gòu)居住體驗、為初入社會的畢業(yè)生點亮安居燈塔、為年輕一代打造潮流社交空間；更折射出租賃市場在細分賽道上的創(chuàng)新路徑：通過資產(chǎn)運營模式的迭代、場景體驗的升級、客群服務的精準觸達，以及跨界元素的融合賦能，構(gòu)建起適配多元需求的租賃生態(tài)體系。

URI 游學籌備預習：

項目定位與客群策略深度解碼

? 差異化定位邏輯：聚焦四大項目如何通過客群細分（產(chǎn)業(yè)人才/高端白領(lǐng)/應屆畢業(yè)生/青年社群）構(gòu)建競爭壁壘，以 “租賃住房精準定位方法論” 為主題展開討論；

?產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新：獨家解析首鋼旗下高端公寓產(chǎn)品迭代溢價策略、小米公寓裝配式降本模式、魔方公寓主題場景賦能等設(shè)計邏輯；

?客群精準觸達：探討校企合作（37度公寓）、園區(qū)精英白領(lǐng)（糯米糍公寓）、品牌招聘的員工福利（小米公寓）、大企業(yè)集客及沙河鎮(zhèn)政府賦能（魔方公寓）三類獲客模式；

運營創(chuàng)新與可持續(xù)模式亮點呈現(xiàn)

?服務體驗升級：重點剖析37度公寓“無憂退租”政策（國企社會責任）、5分鐘響應機制的服務體系重構(gòu)；

?人才理念的革新：重點訪談創(chuàng)業(yè)公社領(lǐng)導，對培養(yǎng)人才的觀點；

?社群價值塑造：對比元宇宙主題商業(yè)融合（魔方）與青春共享空間（小米）的社群激活路徑；

?盈利模式突破：國企城市更新存量盤活改造工程、政策性村集體用地轉(zhuǎn)住房租賃等資產(chǎn)重塑模式的ROI表現(xiàn)（本節(jié)因企業(yè)敏感數(shù)據(jù)，僅限線下交流，暫不公開）。

行程設(shè)置及項目特色 ：

第一站、創(chuàng)業(yè)公社?37度公寓

-產(chǎn)業(yè)人才社區(qū)的溫暖服務典范-

第二站、首鋼?糯米糍公寓

-瞄準中高端市場，產(chǎn)業(yè)園區(qū)差異化高端租賃新體驗-

第三站、北京小米青年公寓

-超高性價比精準護航應屆畢業(yè)生安居夢-

第四站、魔方公寓?昌平地鐵站店

-政企合作，商業(yè)綜合體超級租賃社區(qū)，元宇宙主題激活年輕社群-

URI洞察：

對話 蘇炳清

奧程運管 總經(jīng)理

創(chuàng)業(yè)公社 副總經(jīng)理

與首鋼基金高管的面談，為我們揭開了項目運營成功的關(guān)鍵密碼：

一、核心競爭力在于人：扎根項目的物業(yè)與運營團隊深度融合，提供實時暖心服務。

二、人才理念的革新：

? 篩選>培養(yǎng)：服務精神與同理心是人才核心篩選標準，學歷非首要；

? 服務意識至上：要求員工能真正站在租客角度思考；

? 企業(yè)文化植入：在培養(yǎng)過程中，深度植入37度公寓的品牌理念“來自朋友的問候”，充滿激情和熱心服務好每一位住戶；

? 標桿管理層引領(lǐng)：優(yōu)秀的帶隊人（標桿） 言傳身教，確保從管理層到基層員工都能將“暖心服務”和“對租客的同理心”內(nèi)化于心、外化于行。

URI認為，這一理念徹底顛覆了我們過往認為該行業(yè)人員篩選以學歷為主的固有認知，凸顯了服務意識和同理心等軟實力在租賃住房項目運營與發(fā)展中的決定性作用。

行程及亮點

01

創(chuàng)業(yè)公社?37度公寓

產(chǎn)業(yè)人才社區(qū)的溫暖服務典范

URI城市租住

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基礎(chǔ)信息：項目前身為首鋼單身宿舍，現(xiàn)已轉(zhuǎn)型為服務產(chǎn)業(yè)人才的聚集社區(qū)?？傆?722間房源，涵蓋單人間、雙人間及三人間，月租金3300-3500元/間，每間裝修投入約6萬元，采用商水商電計費方式。

核心亮點：

?“無憂退租”：彰顯國企社會責任擔當，租客居住滿3個月且提前15天報備，即可享受押金全額退還，極大程度保障了租客權(quán)益，在市場反饋中贏得廣泛認可，積累大量積極正向口碑評價。

?高效服務響應機制：物業(yè)與運營深度協(xié)同融合，達成“5-10分鐘響應、30分鐘解決問題”的高效服務標準。

?資源整合能力（校企聯(lián)動）：借助首鋼園區(qū)成熟的配套設(shè)施吸引白領(lǐng)與產(chǎn)業(yè)工人；與高校、醫(yī)院、企業(yè)等合作，提供宿舍、藍領(lǐng)公寓、白領(lǐng)公寓等產(chǎn)品，踐行職住平衡理念，助力人才在京留存，響應北京政府號召。

?運營效率顯著：僅27人團隊（人房比約1:100），周一至周日早8點到晚10點提供駐場服務人員迅速響應。

02

首鋼?糯米糍公寓

首鋼園內(nèi)首個高端租賃新標桿

URI城市租住

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基礎(chǔ)信息:該項目聚焦中高端白領(lǐng)及企業(yè)管理層，提供479間精裝房源(336套小開間、143套大戶型)，其中，主力戶型包括大開間(月租金3400元起）、61平米北向一室一廳（月租金6500-6800元）、73㎡南向一室一廳(7300-7700元/月)，112平米兩室一廳(月租金10600-11000元)，項目整體均價約5120元/月，采用商水商電計費。

核心亮點：

?優(yōu)越區(qū)位與完善配套：坐享融石廣場綜合體資源，緊鄰在建大型商業(yè)體與會展中心，產(chǎn)業(yè)集聚效應顯著。

?冬奧遺產(chǎn)與工業(yè)遺存交相輝映：完整的鋼鐵工業(yè)遺存及城市更新利用充滿了賽博朋克風格，充分利用冬奧遺產(chǎn)開展高空蹦極、攀巖、速滑等體育活動，充滿趣味和活力。

?前期調(diào)研需求旺盛：自2025年4月15日開業(yè)以來，出租率已穩(wěn)步攀升至85%。

?首度試水：作為品牌戰(zhàn)略升級的關(guān)鍵一步，首鋼基金旗下資管公司此次首度涉足公寓中高端市場，同步啟動產(chǎn)品線升級計劃。表明其在產(chǎn)業(yè)鏈布局上的前瞻性 —通過產(chǎn)品矩陣、提升品類覆蓋廣度，構(gòu)建差異化競爭力，為品牌價值攀升注入新動能。

03

小米青年公寓

精準服務應屆畢業(yè)生的安居方案

小米招聘

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基礎(chǔ)信息：

? 性質(zhì)：政策性集體土地新建項目

? 規(guī)模：2658間，單間面積29㎡（單一戶型，標準化大開間）

? 服務對象：入職小米的2025屆畢業(yè)生（須符合入住條件）

核心亮點：

? 空間屬性：標準化大開間設(shè)計，小戶型兼顧實用性與居住舒適度，滿足青年群體基礎(chǔ)生活需求；

? 建造特色：全屋采用裝配式建造+集成式衛(wèi)浴，體現(xiàn)高效、統(tǒng)一的工業(yè)化裝修風格；

? 運營保障：由泊寓專業(yè)團隊運營，76人團隊分工明確（管家+保潔物業(yè)），全天候服務模式強化對小米員工的精準守護，突出“貼心、及時”的服務感知；

? 場景定位：專為小米應屆畢業(yè)生打造的集體居住空間，強化“企業(yè)配套+青年社區(qū)”的雙重屬性；

? 組團式管理：項目實行組團式管理，多棟樓分三個組團劃分，每個組團圍合式獨立。

04

魔方公寓·昌平地鐵站店

商業(yè)綜合體配套 主題租賃社區(qū)

URI城市租住

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基礎(chǔ)信息：魔方總投資近8000萬元，提供1864間租賃房源，主力戶型為20㎡一居室，月租金3520-4200元，主要吸引應屆生及周邊大廠員工，例如小米員工（大企業(yè)客源占比35%），目前整體出租率約95%。

核心亮點：

? 合作模式的創(chuàng)新：政府（沙河鎮(zhèn)）+企業(yè)合作的新型租賃模式；

?“元宇宙”主題沉浸體驗：深度植入主題場景設(shè)計，在同質(zhì)化競爭中脫穎而出，打造獨特吸引力；

? 租賃+商業(yè)融合模式：創(chuàng)新構(gòu)建融合居住與多元商業(yè)（商業(yè)整體入駐率達95%）的社區(qū)生態(tài)；

? 交通與集體用地優(yōu)勢：距北京沙河地鐵站僅500米，依托7個村集體用地開發(fā)（積極推進納保工作），強力吸附產(chǎn)業(yè)人群。

? 高效運營團隊：由24人團隊負責日常運營。

過往案例

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

內(nèi)容復核:創(chuàng)業(yè)公社、魔方公寓

運營編輯:樹懶