海南，終于要封關(guān)了！

聽到這樣的特大消息，就有粉絲問：現(xiàn)在去海南投資買房來得及嗎？像?？凇⑷齺嗊@樣的城市，未來長(zhǎng)期的房?jī)r(jià)看漲嗎？

回顧過去 30 多年，海南的房地產(chǎn)曾經(jīng)一波又一波吸引了很多投資客，每當(dāng)有重大政策發(fā)布，就會(huì)掀起一股房地產(chǎn)投資熱潮。

但這次，我提醒各位老鐵一定要謹(jǐn)慎小心。

封關(guān)與樓市關(guān)系不大

首先聊聊封關(guān)這事。

2018 年 4 月，國(guó)家高層宣布要設(shè)立海南自由貿(mào)易港，這是時(shí)隔八年之后（2010年的大紅包是國(guó)際旅游島規(guī)劃），國(guó)家送給海南的又一個(gè)大紅包。

消息發(fā)布后，海南的樓市、投資以及股市里的相關(guān)概念股都迎來了一波大漲。

2020 年 6 月，國(guó)家宣布了海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案，標(biāo)志著海南國(guó)際自由貿(mào)易港的建設(shè)全面拉開序幕。

第三個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，就是今年 7 月 23 號(hào)，國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上宣布自 2025 年 12 月 18 日開始正式啟動(dòng)封關(guān)。

“封關(guān)” ，并非指人和貨物不能進(jìn)入海南了，主要是在關(guān)稅貿(mào)易方面，將實(shí)施更優(yōu)惠的貨物零關(guān)稅政策。

比如，一線進(jìn)口的零關(guān)稅商品比例從之前的 21% 提高至 74%，同時(shí)實(shí)施更加寬松的貿(mào)易管理措施、更便利的通行措施以及更高效精準(zhǔn)的監(jiān)管模式。

自貿(mào)區(qū)的利好已經(jīng)趨淡

海南 “封關(guān)” 并不是閉關(guān)鎖國(guó)，而是要進(jìn)一步擴(kuò)大開放，尤其是在貿(mào)易和關(guān)稅方面。

但這對(duì)海南的樓市來說，是巨大利好嗎？

老楊的觀點(diǎn)是，還不能這么認(rèn)為，只能說有部分間接利好。

各位老鐵必須知道，在中國(guó)設(shè)立自貿(mào)區(qū)并不是新鮮事。

早在 2013 年，上海就設(shè)立了第一個(gè)自由貿(mào)易區(qū)。

當(dāng)時(shí)全國(guó)都認(rèn)為利好非常大，從股市就能看出來，上海自貿(mào)區(qū)相關(guān)概念板塊的股票持續(xù)拉升，甚至有個(gè)別股票拉了十幾個(gè)漲停板。

各位可以觀察一下，這次 7 月 23 號(hào)宣布 “封關(guān)” 后，當(dāng)天海南股票集體暴跌，有點(diǎn)像 “利好出盡” 的走勢(shì)，但第二天開始暴漲，部分概念股漲停，但第三天又出現(xiàn)大跌。

如此表現(xiàn)，也只能說這一消息對(duì)股票的利好相當(dāng)弱勢(shì)，遠(yuǎn)不及2013年。

要知道，12 年過去了，我們并沒有看到上海設(shè)立自貿(mào)區(qū)后，對(duì)上海的經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融有本質(zhì)改變，自貿(mào)區(qū)板塊的樓市也沒有大漲，像上海的外高橋、臨港，拉長(zhǎng)時(shí)間線看，并沒有出現(xiàn)額外的漲幅。

上海的自貿(mào)區(qū)占地面積是 28 平方公里，海南是全島建立自貿(mào)港，面積大很多；而且海南的政策優(yōu)惠程度也超過之前的其他自貿(mào)區(qū)。

但就內(nèi)涵而言，海南的自由貿(mào)易港和全國(guó)其他地區(qū)的自貿(mào)區(qū)，沒有本質(zhì)性的差異。

因此，各位千萬不要覺得 “封關(guān)” 之后，海南房?jī)r(jià)就會(huì)暴漲，就有投資價(jià)值了。

海南房?jī)r(jià)波動(dòng)很大

關(guān)于海南樓市的長(zhǎng)期走勢(shì)，我們看一張圖，老鐵們就會(huì)知道其中的一些奧妙了。

這是三亞和全國(guó) 70 城的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅（這月相比上個(gè)月的漲幅）：在零以上，說明房?jī)r(jià)短期上漲；在零以下，說明房?jī)r(jià)短期下跌。

2010 年第一季度三亞房?jī)r(jià)暴漲，2010 年 1 月份暴漲 18%（各位注意，這是房?jī)r(jià)指數(shù)，要乘以2、3，才能接近實(shí)際漲幅），基本上一個(gè)季度房?jī)r(jià)翻倍。

這主要是因?yàn)?2010 年初，國(guó)家給海南發(fā)了 “大紅包”，宣布要建設(shè)海南國(guó)際旅游島。

但好景不長(zhǎng)，2011 年下半年開始，三亞的房?jī)r(jià)就隨全國(guó)大市震蕩下跌。

從圖中可以看出，2011 年到 2017 年，三亞房?jī)r(jià)（藍(lán)線）長(zhǎng)期低于全國(guó) 70 城房?jī)r(jià)（紅線），長(zhǎng)達(dá)七年時(shí)間里，三亞的房?jī)r(jià)走勢(shì)反而弱于全國(guó) 70 城的總體水平。

直到 2018 年，三亞房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)大漲，主要因?yàn)榍懊嫣岬降?2018 年 4 月國(guó)家宣布要建設(shè)海南自由貿(mào)易港。

但這次大漲持續(xù)時(shí)間短，且漲幅遠(yuǎn)小于 2010 年第一季度。

因?yàn)榫o接著的 2018 年 4 月下旬，海南就宣布全島實(shí)施限購(gòu)。

2021 年以來，海南的房?jī)r(jià)走勢(shì)和全國(guó)大勢(shì)一致，部分時(shí)段略強(qiáng)于全國(guó)大市，但總體呈下跌趨勢(shì)，目前仍在下跌。

下圖是海南二手房?jī)r(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖，可以更加清楚地觀察其歷史走勢(shì)。

海南是個(gè)好地方，陽光、沙灘、氣候、空氣都非常適合旅游、度假、養(yǎng)老。

但長(zhǎng)期來看，海南樓市并沒有明顯跑贏全國(guó)大勢(shì)，而且很容易大起大落：出現(xiàn)利好政策就大漲，之后很快下跌。

這對(duì)于投資客來說，其實(shí)很難操作。

對(duì)于這次 “封關(guān)” 的政策利好，同樣不宜高估。

而且 “封關(guān)” 的消息，前幾年就被很多海南中介用來忽悠島外購(gòu)房者：“2025 年要封關(guān)了，趕緊在封關(guān)之前買進(jìn)海南的房子，封關(guān)之后就會(huì)暴漲?！?/p>

現(xiàn)在回頭看，中介純屬忽悠，在封關(guān)之前的兩三年，海南房?jī)r(jià)隨全國(guó)大勢(shì)下跌

今年 12 月封關(guān)之后，預(yù)計(jì)海南的房?jī)r(jià)也很難跑贏全國(guó)主要城市，更難以跑贏北上廣深。

各位老鐵，如果真的有錢沒地方花、沒地方投資，從長(zhǎng)線來看，還不如多關(guān)注一下一線城市和杭州、成都等強(qiáng)二線城市的房產(chǎn)。