智通財經(jīng)APP獲悉，12月11日，中指研究院發(fā)布中國房地產(chǎn)市場2025總結(jié)&2026展望。中指研究院指出，2026年是“十五五”開局之年，預(yù)計更多增量政策將加速落地，將有助于促進需求釋放。根據(jù)中指測算，中性情形下，預(yù)計2026年全國新建商品房銷售面積同比下降6.2%，降幅較今年有所收窄，市場分化態(tài)勢延續(xù)，“好城市+好房子”仍具備結(jié)構(gòu)性機會。

在控增量、優(yōu)存量政策導向下，預(yù)計2026年新開工面積下降8.6%，降幅較過去幾年明顯收窄；預(yù)計房地產(chǎn)投資同比下降11%。供給端縮量將有助于市場庫存下降，推動供求關(guān)系改善。中長期來看，“十五五”新建商品住宅年均銷售面積預(yù)計將保持在7-8億平米左右，隨著市場庫存逐步回落，配合社會預(yù)期修復(fù)，預(yù)計“十五五”中后期，房地產(chǎn)有望逐步走出調(diào)整階段。

中指研究院指出，2025年，全國房地產(chǎn)市場整體延續(xù)調(diào)整態(tài)勢。二季度以來新房銷售邊際轉(zhuǎn)弱，二手房市場持續(xù)“以價換量”，市場整體仍處于“止跌回穩(wěn)”過程中。8月，國務(wù)院會議重申要“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢”，釋放積極信號。10月，《“十五五”規(guī)劃建議》明確指出要“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，并提出清理住房消費不合理限制性措施。12月，中央政治局會議指出“明年經(jīng)濟工作要堅持穩(wěn)中求進、提質(zhì)增效，繼續(xù)實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，發(fā)揮存量政策和增量政策集成效應(yīng)，加大逆周期和跨周期調(diào)節(jié)力度，切實提升宏觀經(jīng)濟治理效能。”并強調(diào)“要堅持內(nèi)需主導，建設(shè)強大國內(nèi)市場”，為2026年宏觀政策定調(diào)。

市場供求方面，今年以來，核心城市在優(yōu)質(zhì)項目帶動下表現(xiàn)平穩(wěn)，其中一季度市場延續(xù)修復(fù)態(tài)勢，但二季度以來市場動能有所轉(zhuǎn)弱，四季度在房企促銷、改善項目入市下，核心城市仍維持一定規(guī)模。在“以價換量”下，1-11月重點30城二手住宅成交套數(shù)同比小幅增長。同時，隨著開工及上市規(guī)模持續(xù)縮減，上半年重點城市可售庫存持續(xù)回落，但下半年下降趨勢放緩，出清周期有所延長。

房價方面，2025年1-11月，百城二手住宅價格累計下跌7.46%。部分核心城市改善樓盤入市帶動百城新房價格累計上漲2.29%，漲幅較2024年同期持平，但城市間分化顯著，三四線城市以消化庫存項目為主，價格整體面臨壓力。

土地市場方面，2025年各地政府保持“縮量提質(zhì)”供地策略，1-11月300城住宅用地成交規(guī)劃建面同比下降15.8%，出讓金下降6%。房企拿地進一步向核心城市聚焦，北上深杭等城市土拍熱度較高，帶動1-11月一二線城市出讓金同比增長4%。全年土地市場熱度“前高后低”，三季度以來，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)放緩，土拍熱度有所下降。城市集中度方面，1-11月，TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重為57%。央國企仍是拿地絕對主力，地方國資托底力度有所減弱。

展望未來政策，短期政策將繼續(xù)聚焦推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，圍繞穩(wěn)定預(yù)期、激活需求和優(yōu)化供給落實相關(guān)舉措。其中激活需求方面，一是北上深等城市限制性政策具備進一步優(yōu)化空間；二是預(yù)計繼續(xù)通過降低房貸利率、降低中介費用、加大房貸利息抵扣個稅力度等方式降低購房成本。優(yōu)化供給方面，“十五五”規(guī)劃建議強調(diào)“投資于人”，預(yù)計未來有望通過加大住房租金或購房補貼等“補人頭”方式落實住房保障，同時繼續(xù)加大存量商品房和存量閑置土地收儲力度，加速改善市場供求關(guān)系。

成交規(guī)模：二季度以來市場轉(zhuǎn)弱，10-11月新房月均銷售面積維持一定規(guī)模；1-11月30城二手房成交套數(shù)同比小幅增長

圖：2015年以來全國新建商品房累計銷售面積以及銷售額同比增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

全國新房銷售：2025年1-10月，全國新建商品房銷售面積、銷售額同比降幅較2024年明顯收窄，但二季度以來累計降幅有所擴大。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2025年1-10月，全國新建商品房銷售面積為7.2億平方米，同比下降6.8%，商品房銷售額為6.9萬億元，同比下降9.6%，商品房銷售面積、銷售額同比降幅較2024年全年分別收窄6.1和7.5個百分點，但二季度以來降幅有所擴大。2025年1-10月全國新建商品住宅銷售面積同比下降7.0%，商品住宅銷售額同比下降9.4%，降幅較2024年全年分別收窄7.1和8.2個百分點。

圖：100個代表城市商品住宅月度成交面積走勢

圖：歷年前三季度各梯隊城市商品住宅月均成交面積及同比走勢

重點城市新房銷售：根據(jù)中指初步統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2025年1-11月，重點100城新建商品住宅成交面積同比有所下降。其中，一季度受2024年9.26一攬子政策帶動，市場延續(xù)修復(fù)態(tài)勢，重點100城新房成交面積同比小幅增長；二季度以來市場逐步回落；進入三季度，市場面臨多重壓力，高溫、強降雨等極端天氣頻發(fā)疊加新房供應(yīng)縮量，100城新房銷售面積同比降幅有所擴大；10-11月，在房企業(yè)績沖刺、優(yōu)質(zhì)項目入市帶動下，100城月均銷售面積維持一定規(guī)模。

圖：2022年以來重點30城二手住宅月度成交套數(shù)走勢

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

重點城市二手房成交：市場整體延續(xù)“以價換量”行情，1-11月成交量同比增長2%。根據(jù)中指初步統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2025年1-11月，重點30城二手住宅成交159萬套，同比增長2%。其中，一季度市場保持較高活躍度，30城二手住宅成交套數(shù)同比增長25%，而二季度市場有所降溫，同比小幅下降，9月二手房市場熱度有所修復(fù)，重點城市二手住宅成交量同比增長13%，帶動三季度同比小幅增長，10-11月月均成交量相比三季度有所回落，但以價換量下仍維持一定規(guī)模。成交總量來看，2025年1-11月，新房和二手房合計成交量同比基本持平。二手房占比來看，2025年1-11月，30城二手住宅成交套數(shù)占新房及二手房合計成交量的比重為65%，較2024年全年提升4個百分點。

重點城市來看，1-11月，過半數(shù)代表城市二手房成交量同比增長，成都、上海成交規(guī)?？壳?/strong>。二手房方面，隨著房地產(chǎn)市場進入存量時代，重點城市二手房成交占比持續(xù)提升，成交量整體保持小幅增長態(tài)勢。2025年1-11月，成都、上海二手住宅成交量分別達21.1、20.0萬套，繼續(xù)位于全國城市前兩位，同比分別增長4%和7%；北京二手住宅成交15.7萬套，同比增長2%；廣州二手住宅成交9.1萬套，同比增長8%；深圳、寧波、蘇州均超5萬套，深圳成交量增長11%，增長較快。新房方面，2025年1-11月，一線城市中深圳新建住宅成交3.3萬套，同比增長7%，上海、廣州同比小幅下降；南寧、西寧等城市在低基數(shù)及部分項目集中備案帶動下，同比出現(xiàn)增長。

圖：2016年以來重點30城商品住宅各面積段成交套數(shù)占比變化

圖：2025年1-10月重點30城商品住宅各面積段成交套數(shù)占比

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

從新房市場成交面積段來看，改善性住房需求仍為新房市場的重要支撐。根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年以來，北京、上海、成都、寧波、合肥等城市高總價改善樓盤去化表現(xiàn)良好，帶動30城120平米以上戶型新房成交占比持續(xù)提升，其中120-144平米戶型占比超30%，改善需求成為新房市場供求主力。具體城市來看，與2024年同期相比，2025年1-10月，30個代表城市中，20個城市120-144平方米產(chǎn)品成交套數(shù)占比提升，其中上海、長沙、南昌等城市提升幅度較為明顯；22個城市144平米以上產(chǎn)品成交套數(shù)占比提升，其中合肥、寧波、無錫等城市提升幅度均超6個百分點。

從重點城市成交總價段來看，北京、上海1000-2000萬新房成交量保持較快增長，300萬以下二手房源成交占比進一步上升。2025年1-11月，在套總價千萬級以上新房產(chǎn)品中，北京、上海1000-2000萬總價段新房成交套數(shù)同比分別增長38%和22%，表現(xiàn)出一定韌性，占比分別升至16.3%和21.3%，而2000萬以上新房成交套數(shù)同比均出現(xiàn)明顯回落，分別下降8%、31%。整體來看，當前改善性需求繼續(xù)支撐新房市場。

二手房方面，2025年1-10月，北京、上海300萬以下二手房成交套數(shù)同比分別增長21%、29%，成交占比進一步提升至36.3%、48.6%。二手房高端市場需求保持平穩(wěn)，北京、上海2000萬以上二手房成交套數(shù)同比分別小幅增長5%、7%。整體來看，近兩年二手房市場受市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱、掛牌量持續(xù)增加等影響，價格持續(xù)調(diào)整，成交總價段有所下移，300萬以下剛需房源成交占比有所上升。

可售庫存來看，上半年50城可售面積小幅下行，但下半年受銷售趨緩影響持續(xù)橫盤，平均出清周期22.2個月。今年以來，新房供應(yīng)延續(xù)縮量態(tài)勢帶動上半年庫存規(guī)模呈小幅回落態(tài)勢，但下半年銷售趨緩，導致庫存規(guī)模壓降趨勢放緩。截至11月末，50個代表城市商品住宅可售面積為3.1億平米，同比下降6%，較2024年末下降4%。出清周期方面，截至11月末，按近12個月月均銷售面積計算，50城可售庫存出清周期為22.2個月。

價格水平：1-11月百城二手住宅價格累計下跌7.46%，價格已調(diào)整約四年；部分核心城市改善型樓盤入市帶動百城新房價格累計上漲2.29%

圖：2021年以來百城新建住宅、二手住宅價格環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

二手住宅方面，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2025年1-11月百城二手住宅價格累計下跌7.46%，跌幅較2024年同期擴大0.69個百分點。具體來看，一季度累計下跌1.51%，其中1-2月房價延續(xù)2024年四季度溫和修復(fù)態(tài)勢，3月跌幅有所擴大；進入四季度，月度價格環(huán)比跌幅進一步走闊，10-11月價格累計下跌1.78%。11月百城二手住宅均價為13143元/平方米，環(huán)比下跌0.94%，同比下跌7.95%。整體來看，今年1-11月二手房市場“以價換量”態(tài)勢未改，同時受掛牌量較高等因素影響，價格仍處博弈期。

新建住宅方面，1-11月百城新建住宅價格累計上漲2.29%，漲幅與2024年同期持平。分季度來看，一季度百城新建住宅價格累計上漲0.52%，二季度上漲0.64%，三季度上漲0.47%。進入四季度，部分核心城市高端樓盤入市節(jié)奏加快，10-11月累計上漲0.65%。11月百城新建住宅均價為17036元/平方米，環(huán)比上漲0.37%，同比上漲2.68%。

圖：2021年以來百城新建住宅、二手住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量變化

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

從漲跌城市個數(shù)看，新房方面，上半年百城新建住宅價格月度環(huán)比下跌城市數(shù)量在40-60個之間。二手房方面，一季度，成都等個別城市二手房價格環(huán)比出現(xiàn)階段性上漲，二季度以來，100個城市價格月度環(huán)比均下跌。

土地供求：供地繼續(xù)“縮量提質(zhì)”，1-11月300城住宅用地成交出讓金同比下降6.0%，市場熱度“前高后低”，TOP20城市出讓金占比57%

300城：今年以來，在“控制增量”政策導向及房企投資審慎下，300城土地推出、成交均延續(xù)縮量態(tài)勢。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年1-11月，成交規(guī)劃建筑面積為4.2億平方米，同比下降15.8%，300城住宅用地出讓金1.8萬億元，同比下降6.0%。土拍熱度方面，房企拿地進一步向核心城市聚焦，北上深杭等城市土拍熱度較高，其中深圳、杭州溢價宗數(shù)占比均超7成，上海占比近6成。但三季度以來，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)放緩，市場熱度有所回落。

表：2025年1-11月各梯隊城市住宅用地成交情況

注：面積均指規(guī)劃建筑面積

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

各線城市：各線城市住宅用地推出、成交面積同比均下降，一二線城市土地出讓金同比增速較平穩(wěn)，平均溢價率在10%左右。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年1-11月，一線城市住宅用地推出、成交面積同比降幅均在兩成左右，但核心區(qū)地塊土拍熱度較高，平均溢價率達12%，土地出讓金同比基本持平。二線城市推出、成交面積相對平穩(wěn)，主要由于今年以來，杭州、成都、西安等多個核心城市加大優(yōu)質(zhì)地塊推出力度，帶動整體土地出讓金同比增長7%，但城市分化延續(xù)。三四線城市土地市場仍處調(diào)整中，房企參拍意愿較弱，平均溢價率維持在低位，僅3.1%，土地出讓金同比下降19%。

圖：2020年以來不同城市住宅用地出讓金占全國的比重（全市）

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

從城市集中度來看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年1-11月，全國TOP20城市宅地出讓金占全國比重為57%，較2024年全年提升6個百分點，其中上半年TOP20城市出讓金占比高達67%，下半年隨著核心城市供地逐漸放緩，占比呈緩慢下行態(tài)勢。TOP20城市中，18個城市為核心一二線城市，1-11月上海、杭州、北京土地出讓金均超1300億元，杭州前七月出讓金已超2024年全年；成都超700億元，蘇州、西安在500億元左右。

圖：2023年以來300城住宅用地月度和季度平均溢價率走勢

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

溢價率趨勢：隨著核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度減弱，300城住宅用地平均溢價率“前高后低”特征明顯。具體來看，2022年底重點城市取消土地限價后，300城宅地溢價率基本在6%左右，但分化現(xiàn)象持續(xù)，核心城市多競拍出高溢價，其余城市普遍底價成交。2025年初，受上年末新房市場回暖帶動，京滬深杭蓉等核心城市率先升溫，多宗地塊高溢價成交，帶動一季度300城宅地溢價率升至13.4%。進入二季度，尤其是5月以后，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)節(jié)奏放緩、企業(yè)投資回歸理性，市場熱度回落，平均溢價率降至7.5%。三季度以來投資謹慎情緒延續(xù)，整體溢價率下滑至5.7%，11月溢價率進一步降至2.6%。

從1-11月土拍熱度來看，深圳、杭州、上海、成都、廣州、北京等地土拍熱度相對較高，具體來看：

上海：2025年1-11月，上海成交64宗宅地，37宗溢價成交，其中浦東、虹口地塊均觸發(fā)中止價，刷新區(qū)域地價紀錄；徐匯東安新村三宗地出讓金累計達523.03億元，刷新全國地價總價紀錄；徐匯地塊成交樓面價達20.03萬元/平，刷新全國宅地地價最高紀錄，但高單價主要是面積過小所致。

杭州：1-11月，杭州成交90宗宅地，67宗溢價成交，其中33宗溢價率超30%，20宗溢價率超50%。一季度杭州三次刷新地價紀錄，二季度以來優(yōu)質(zhì)地塊仍能保持一定熱度，11月27日，濱江24.62億元包攬兩宗蕭山宅地，均溢價10%以上成交。

北京：1-11月，北京成交37宗宅地，13宗溢價成交，核心區(qū)地塊房企參拍意愿高。一季度，北京土拍兩度刷新地價紀錄，但二季度以來出讓地塊質(zhì)量一般，多底價成交。

深圳：1-11月，深圳土地供應(yīng)較少，共成交9宗宅地，7宗溢價成交，其中5宗溢價率超30%，房企進駐意愿強。前海桂灣T201-0232地塊成交樓面價84180元/㎡，溢價率達86.1%，刷新深圳宅地地價最高紀錄；寶安區(qū)新安街道A002-0108地塊溢價率達34.8%，成交價約86.4億元，成交樓面價59586元/㎡，刷新寶中地價單價紀錄。

成都：1-11月，成都成交84宗宅地，41宗溢價成交，11宗溢價率在30%以上。優(yōu)質(zhì)地塊房企參拍積極，一季度兩次刷新單價最高紀錄，二季度以來優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度有所放緩，多數(shù)地塊底價或低溢價成交，市場分化延續(xù)。

拿地企業(yè)方面：央國企仍是拿地絕對主力，但地方國資占比小幅回落。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年1-11月，22個重點城市拿地金額中，央國企占比為48%，較2024年提升2個百分點；地方國資托底效應(yīng)有所減弱，拿地占比為25%，較2024年降低7個百分點；民企拿地占比21%，較2024年提升4個百分點，其中濱江拿地力度較大，帶動整體民企占比提升，另外，今年以來成都、重慶、寧波等地本地民企也有補倉。

表：2025年1-11月重點房企拿地前十城市占比

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

今年以來土地市場特征主要表現(xiàn)為少部分頭部房企聚焦少數(shù)核心城市拿地。2025年1-11月，TOP20企業(yè)拿地金額占前100企業(yè)比例為66.7%，相比2024年底提高11.8個百分點。拿地金額TOP100企業(yè)中80家為央國企及地方國資，其中前十企業(yè)中8家為央國企。從布局城市來看，1-11月共8家房企拿地金額超三百億，其中4家房企拿地最多的城市為上海，8-9月華潤、中海、招商均以收并購形式獲取大宗土地，帶動上海躍升為其拿地最多城市；北京、杭州各有2家房企拿地最多。需要注意的是，隨著核心城市拿地競爭日益激烈，地塊高溢價成交也將壓縮房企利潤空間，同時近幾年新房供應(yīng)普遍高端化、改善化，或加劇此類產(chǎn)品供過于求壓力。與此同時，今年高總價大宗地塊成交量有所增加，成為資金實力較強的頭部央國企避免激烈競爭、直接補倉的重要方式。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年1-11月，全國重點城市住宅用地單宗地塊成交價超80億地塊共有12宗。

開發(fā)投資：1-10月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降14.7%

圖：2015年以來房地產(chǎn)和住宅累計開發(fā)投資及其同比增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降14.7%，降幅持續(xù)擴大。2025年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為7.4萬億元，同比下降14.7%，較2024年全年擴大4.1個百分點，同比增速已降至歷史低位。其中，住宅開發(fā)投資額為5.7萬億元，同比下降13.8%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為76.9%。

圖：房企到位資金同比增速及2025年1-10月各項資金來源同比增速對比

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

1-10月房企到位資金同比下降9.7%，房企資金端持續(xù)承壓。2025年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為7.9萬億元，同比下降9.7%，今年以來降幅持續(xù)擴大。其中，國內(nèi)貸款為1.2萬億元，同比下降1.8%，占到位資金的比重為15.4%。自籌資金為2.8萬億元，同比下降10.0%，占比為36.0%。定金及預(yù)收款為2.3萬億元，同比下降12.0%，占到位資金的比重為29.5%。個人按揭貸款為1.1萬億元，同比下降12.8%，占到位資金的比重為13.7%。

經(jīng)濟及政策環(huán)境：2026年是“十五五”規(guī)劃開局之年，擴內(nèi)需各項政策預(yù)計將靠前發(fā)力；房地產(chǎn)政策短期預(yù)計聚焦穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給

宏觀經(jīng)濟方面，全國GDP總量為101.5萬億元，同比增長5.2%，預(yù)計全年GDP規(guī)模在140萬億元左右。受物價持續(xù)低位影響，前三季度名義GDP增速為4.07%，GDP平減指數(shù)連續(xù)10個季度為負，反映出整體價格環(huán)境仍待改善。各季度來看，一季度GDP實際增速為5.4%，二季度為5.2%，三季度回落至4.8%。四季度增長4.5%即可完成全年5%左右的增長目標。在此背景下，盡管10月消費、投資等主要經(jīng)濟指標增速普遍有所回落，但宏觀政策仍保持一定定力。預(yù)計增量政策將更多在“十五五”規(guī)劃開局之年推出，短期將主要依賴準財政工具托底經(jīng)濟運行。10月底，國家發(fā)改委新聞發(fā)布會上通報，近期新增2000億元專項債券額度，專門用于支持部分省份投資建設(shè)。此前設(shè)立的5000億元新型政策性金融工具資金已全部投放到位，共支持2300多個項目，項目總投資約7萬億元。

2025年《政府工作報告》把“全方位擴大國內(nèi)需求”作為首要任務(wù)，明確提出“要實施更加積極有為的宏觀政策”，且更加重視資產(chǎn)價格，把“穩(wěn)住樓市股市”寫進總體要求，體現(xiàn)了穩(wěn)定居民資產(chǎn)價格在宏觀調(diào)控全局中的重要性。隨后，4月政治局會議強調(diào)“要加緊實施更加積極有為的宏觀政策，用好用足更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”，5月降準降息同步落地。7月政治局會議進一步要求宏觀政策要持續(xù)發(fā)力、適時加力。要落實落細更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，充分釋放政策效應(yīng)。加快政府債券發(fā)行使用，提高資金使用效率。

房地產(chǎn)政策方面，2025年，隨著房地產(chǎn)市場形勢的變化，中央對房地產(chǎn)的定調(diào)也出現(xiàn)階段性調(diào)整，整體延續(xù)推動房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”基調(diào)。

中央層面，3月兩會《政府工作報告》延續(xù)2024年底中央經(jīng)濟工作會議對樓市的定調(diào)，明確“持續(xù)推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，從“促需求”“去庫存”“防風險”三方面部署重點工作，并指出要“有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度”；4月25日，中央政治局會議指出“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”，對前期政策取得的效果做出肯定，并提出“加大高品質(zhì)住房供給”，強調(diào)“優(yōu)化存量商品房收購政策”；隨著二季度市場邊際轉(zhuǎn)弱，6月13日國常會指出“進一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實施的系統(tǒng)有效性”，“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，并明確“穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風險”的政策發(fā)力方向；7月15日，中央城市工作會議召開，定調(diào)“我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段”，并部署城市工作7個方面的重要任務(wù)；7月30日中央政治局會議強調(diào)“落實好中央城市工作會議精神，高質(zhì)量開展城市更新”；8月18日國務(wù)院第九次全體會議上，李強總理再提房地產(chǎn)，強調(diào)“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢”，并指出“多管齊下釋放改善性需求”。

10月，二十屆四中全會明確提出要“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，同月28日，“十五五”規(guī)劃建議發(fā)布，明確推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的五大方向，包括“完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度”“優(yōu)化保障性住房供給”“因城施策增加改善性住房供給”“建設(shè)安全舒適綠色智慧的‘好房子’”“建立房屋全生命周期安全管理制度”等。

12月，中央政治局會議指出“明年經(jīng)濟工作要堅持穩(wěn)中求進、提質(zhì)增效，繼續(xù)實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，發(fā)揮存量政策和增量政策集成效應(yīng)，加大逆周期和跨周期調(diào)節(jié)力度，切實提升宏觀經(jīng)濟治理效能?！辈娬{(diào)“要堅持內(nèi)需主導，建設(shè)強大國內(nèi)市場”，為2026年宏觀政策定調(diào)。

整體而言，中央和監(jiān)管部門持續(xù)落地“穩(wěn)樓市”政策，短期主要圍繞促需求、優(yōu)化供給等方面，并同時兼顧中長期政策部署。其中，促需求方面，主要涉及調(diào)減限制性措施，有力有序推進城中村和危舊房改造等方面，多管齊下釋放改善性需求。優(yōu)化供給方面，主要通過盤活存量、嚴控增量兩個方向共同推進。中長期來看，“十五五”規(guī)劃建議明確“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，中央將圍繞完善基礎(chǔ)性制度、優(yōu)化保障性住房供給、建設(shè)“好房子”等方面持續(xù)發(fā)力。

圖：2023年以來各地因城施策頻次

表：2025年以來主要政策類型出臺頻次對比

注：合計列中一條政策可能覆蓋多個維度。

資料來源：中指研究院綜合整理

地方政策層面，根據(jù)中指監(jiān)測，截至12月1日，2025年全國有超210省市（縣）出臺政策約560條，基于多數(shù)城市已全面放開限制性政策，政策優(yōu)化頻次較2024年有所下降。從政策優(yōu)化方向上看，2025年各地主要圍繞激活需求、優(yōu)化供給兩方面落地具體舉措。

激活需求：優(yōu)化公積金貸款、加大購房補貼力度，持續(xù)降低購房成本。核心城市限制性政策持續(xù)優(yōu)化，釋放購房需求入市。2025年，多數(shù)城市限制性政策已放開，優(yōu)化限制性政策的城市主要集中在核心一二線城市，具體來看，8月以來，北京、上海、深圳相繼優(yōu)化調(diào)整限購政策，如北京符合條件的居民家庭，在五環(huán)外購房不限套數(shù)；上海符合條件的居民家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)，9月19日上海青浦區(qū)針對人才放松限購政策，明確社保/個稅未滿1年的非本市戶籍家庭可通過人才綠色通道申報購房資格；深圳收窄限購區(qū)域，鹽田區(qū)、大鵬新區(qū)放開限購，符合條件的居民家庭在非核心區(qū)購房不限套數(shù)，社保/個稅不滿1年的非本市戶籍居民家庭，在非核心區(qū)購房限購2套；信貸政策方面，長沙、河南等多地多孩家庭可核減住房認定套數(shù)，上海、深圳明確在利率定價機制方面不再區(qū)分首套和二套住房；核心城市相繼放松或取消限售，加速市場流通，今年以來，重慶、成都、蘇州等地相繼調(diào)整限售年限乃至取消限售，目前在重點一二線城市中，上海、杭州、北京部分房源仍執(zhí)行限售。

優(yōu)化供給：控制增量、去化庫存，雙管齊下改善供求關(guān)系。控制增量方面，多地遵循“人、房、地、錢”的要素聯(lián)動機制，實現(xiàn)以需定供，提高供應(yīng)質(zhì)量。今年以來，多地在住房發(fā)展年度計劃中，強調(diào)遵循“人、房、地、錢”的要素聯(lián)動機制，對供應(yīng)規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)進行明確及優(yōu)化。如北京明確加大站城融合力度，優(yōu)先在軌道站點周邊等設(shè)施較為完備地區(qū)開發(fā)建設(shè)，適度提高建設(shè)強度，打造職住商活力中心；成都指出深化土地供應(yīng)“三色”管理機制，建立商業(yè)樓宇空置率與新增商服用地掛鉤聯(lián)動機制，在不同區(qū)縣設(shè)定差異化的計容商服建筑面積持有比例等。

去化庫存方面，各地持續(xù)落實收回收購閑置存量土地、收購存量商品房。在收回收購閑置存量土地方面，根據(jù)中指不完全統(tǒng)計，截至9月27日，全國各地公示擬使用專項債收回收購存量閑置土地的數(shù)量超4600宗，總用地面積超2.4億平方米，總金額超6200億元，其中8個省市（均為“自審自發(fā)”試點地區(qū)）已經(jīng)發(fā)行的專項債近2000億元，占比約31%；從發(fā)行節(jié)奏來看，三季度專項債發(fā)行加快，7月以來發(fā)行超990億元用于收購存量土地的專項債，高于上半年總量（合計發(fā)行約960億元）。在收購存量商品房方面，多地收購項目落地，據(jù)廣西自治區(qū)披露，截至9月初，廣西累計收購存量住房2.9萬套；9月8日，山東召開推動會，就利用地方政府專項債券、再貸款等資金收購存量商品房的工作進行安排部署。另外，根據(jù)中指不完全統(tǒng)計，2025年5月以來，浙江、四川先后發(fā)行合計27.9億元專項債券用于收購存量商品房，收購節(jié)奏整體較慢。

提高質(zhì)量方面，今年各地持續(xù)出臺落地“好房子”建設(shè)技術(shù)標準，同時部分城市出臺文件對建筑設(shè)計規(guī)劃、計容規(guī)則等進行了規(guī)范。9月，上海發(fā)布《關(guān)于進一步促進本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見》，明確可局部提高建筑高度并放松陽臺計容面積計算規(guī)則；而成都、合肥等地出臺規(guī)范政策，對于住房項目的計容規(guī)則等進行完善和規(guī)范，如成都對去年出臺的《成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2024）》發(fā)布補充規(guī)定（征求意見稿），政策將開敞式電梯前室、外廊、空腔、鏤空、花池等附屬空間納入板率統(tǒng)計范疇，對附屬空間的總面積管控更嚴謹，避免企業(yè)通過無限制提升得房率的方式無序競爭，以降低對在售項目的干擾，平穩(wěn)提升整體住房品質(zhì)。

表：各省市擬使用專項債收購閑置存量土地及發(fā)債規(guī)模

注：專項債“自審自發(fā)”試點地區(qū)：北京市、上海市、江蘇省、浙江省(含寧波市)、安徽省、福建省(含廈門市)、山東省(含青島市)、湖南省、廣東省(含深圳市)、四川省，河北雄安新區(qū)。

資料來源：中指研究院綜合整理

市場趨勢：增量政策出臺有望促進需求釋放，市場分化仍將延續(xù)

自2024年9.26政治局會議定調(diào)“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”后，伴隨一攬子政策逐步落地，2024年四季度及今年一季度市場出現(xiàn)階段性修復(fù)，但二季度以來新房銷售再次轉(zhuǎn)弱，市場仍在調(diào)整階段。1-10月，商品房銷售面積、銷售額同比降幅較2024年全年分別收窄6.1和7.5個百分點，但二季度以來降幅有所擴大，同時房屋新開工面積、施工面積同比延續(xù)下降態(tài)勢，開工降幅仍較大。展望2026年，經(jīng)濟基本面的好轉(zhuǎn)與居民就業(yè)收入預(yù)期的改善，仍是購房需求修復(fù)的重要基礎(chǔ)。當前市場整體仍處于“去庫存”階段，受近年新開工及土地成交面積整體明顯縮量影響，除部分核心城市新房供應(yīng)保持一定規(guī)模外，多數(shù)城市新樓盤供應(yīng)有限，市場以消化存量未售項目為主，新房銷售仍承壓，預(yù)計市場分化態(tài)勢將延續(xù)。

注：各級城市批準上市面積為該梯隊代表城市平均值，一線城市4個，二線、三四線城市各23個。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中指調(diào)查

銷售量價：自2021年下半年市場調(diào)整以來，房地產(chǎn)下行已有四年半左右，新房銷售面積較2021年峰值下降近五成。目前銷售規(guī)模已逐步接近中長期需求中樞水平，但當前住房需求特征已發(fā)生顯著變化，改善性需求占比提升，其購房決策更易受收入預(yù)期和市場信心影響。當前居民就業(yè)收入預(yù)期仍偏弱，短期銷售規(guī)模仍面臨下行壓力。

房價方面：根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2025年1-11月，百城二手住宅價格累計下跌7.46%，自2021年10月以來調(diào)整已約四年，今年下半年價格跌幅有所擴大。從新房價格來看，中指百城新建住宅價格指數(shù)1-11月累計小幅上漲2.29%，主要源于核心城市優(yōu)質(zhì)改善新盤入市拉動結(jié)構(gòu)性上漲。從全國新房成交均價來看，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2025年1-10月，全國新建商品房銷售均價為9588元/平米，同比下降2.8%。

圖：商品房待售面積及新開工累計同比

圖：全國土地（住宅+商辦）累計成交面積、房屋新開工面積、商品房銷售面積累計同比增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

新開工方面：2025年，受新房銷售仍在回落、過去兩年土地成交顯著縮量等因素影響，全國房屋新開工面積延續(xù)下行態(tài)勢，1-10月新開工面積同比下降19.8%。從趨勢來看，當前市場仍處于“去庫存”階段，截至2025年10月，全國商品房待售面積達7.56億平方米，同比增長3.5%，庫存水平較高疊加銷售端持續(xù)承壓，預(yù)計將繼續(xù)影響房企開工意愿。而作為新開工的先行指標，今年以來土地成交面積降幅呈現(xiàn)收窄態(tài)勢。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，1-10月全國土地（住宅+商辦用地）成交面積同比下降9.7%，降幅較2024年全年收窄7.4個百分點。在房企整體拿地審慎態(tài)度下，其所獲取的優(yōu)質(zhì)地塊傾向于加快開工并銷售回籠資金；同時地方國資托底拿地情況減少（托底地塊往往開工節(jié)奏較慢），進一步推動了土地成交向?qū)嶋H開工的傳導效率。因此，2025年土地成交降幅收窄在一定程度上可對未來新開工量形成一定支撐。但需注意，新開工修復(fù)的先決條件仍是市場銷售的企穩(wěn)，短期內(nèi)新開工規(guī)模預(yù)計仍將處于低位。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

投資方面：2025年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為7.4萬億元，同比下降14.7%。從結(jié)構(gòu)來看，建筑工程投資與土地購置費合計占房地產(chǎn)開發(fā)投資92%，1-10月建筑工程投資同比下降16.6%，土地購置費同比下降11.3%，建筑工程投資回落較明顯。從趨勢來看，2025年房企拿地進一步聚焦核心城市，帶動土地出讓金規(guī)模有所趨穩(wěn)，預(yù)計將對明年土地購置費形成一定支撐。而隨著“保交樓”工作持續(xù)推進，相關(guān)工程量將逐步減少，預(yù)計明年施工面積將延續(xù)回落態(tài)勢，進而對建筑工程投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資形成拖累。

“十五五”住房需求空間：未來五年新建住宅年均銷售面積有望保持在7-8億平米

根據(jù)中指測算，“十五五”時期全國城鎮(zhèn)住房需求總量約為49.8億平米。對應(yīng)住房供給端，除市場化的商品住宅外，保障性住房及多套房業(yè)主出售非自住房產(chǎn)等也會消化部分增量需求。綜合按照70%-80%的轉(zhuǎn)化比例，未來五年新建商品住宅銷售面積年均預(yù)計為7-8億平米。從住房需求構(gòu)成來看：1）新增城鎮(zhèn)人口帶來的住房需求，這也是過去支撐房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的核心動力，假設(shè)未來五年全國總?cè)丝诿磕隃p少約0.25%，城鎮(zhèn)化率年均提升0.7個百分點，則五年城鎮(zhèn)人口增加約3650萬人，帶動住房需求增加16.1億平米。2）生活水平提升催生的改善性需求，本報告通過城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積增加趨勢來評估這一影響，按照五年累計增加2.1平米計算，“十五五”末全國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將達到45平米，帶動住房需求增量20.3億平米，占總需求比例約四成，是未來住房消費的核心增長點。3）拆遷改造帶來的住房需求，在“十三五”大規(guī)模棚改貨幣化安置階段，該因素曾是市場較快發(fā)展的重要支撐，但隨著城市發(fā)展階段轉(zhuǎn)變，拆遷改造帶來的住房需求預(yù)計將回落，但其仍將為市場提供一定支持，預(yù)計未來五年拆改需求約13.4億平米。

圖：“十五五”期間全國新建商品住宅銷售面積預(yù)測

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS