天通苑房價冰火兩重天：中苑破4萬，老破大跌回2015年。

北京睡城房價真相：中苑上漲12%，東區(qū)老破大單價跌破2萬。

25年房齡、產(chǎn)權(quán)陷阱、群租往事：天通苑房價為何跌跌不休？

回天計劃8年后，天通苑房價分化真相：中產(chǎn)接盤，老破大甩賣。

當(dāng)北京樓市還在為“小陽春”爭論不休時，天通苑的房東們正經(jīng)歷著冰火兩重天——中苑的次新房掛牌價沖上4.3萬/㎡，東三區(qū)的老破大卻跌穿2萬/㎡。這個容納超25萬常住人口的亞洲最大社區(qū)，用十年時間上演了一部房價分化啟示錄：有人守著150㎡的大戶型含淚割肉百萬，也有人借著地鐵17號線的東風(fēng)悶聲發(fā)財。

睡城的AB面：房價修羅場與政策紅利
走進天通苑中苑，2010年后建成的外立面在陽光下泛著灰白光澤，樓下停滿的電動車上貼著“程序員專車”標(biāo)簽。鏈家數(shù)據(jù)顯示，這里一套97㎡兩居室最新成交價達415萬，單價4.28萬/㎡，比2023年同期上漲12%。與之形成諷刺對比的是，僅隔兩條街的天通苑東二區(qū)，一套205㎡的“老破大”掛牌半年降價11次，最終以398萬成交，單價跌破1.93萬/㎡。

這種撕裂源自兩個歷史烙?。?strong>一是1999年首批經(jīng)適房遺留的產(chǎn)權(quán)問題，滿五轉(zhuǎn)商需補繳10%土地出讓金，直接推高交易成本；二是25年房齡的老樓缺乏電梯和物業(yè)維護，在“00后購房主力”眼中已成“燙手山芋”。一位從業(yè)10年的鏈家中介坦言：“現(xiàn)在賣老房子得像菜市場吆喝——中苑是精品有機菜，東區(qū)就是論斤甩賣的蔫白菜?！?/p>

回天計劃的資本悖論
2018年啟動的“回天計劃”曾讓百萬居民充滿期待。官方數(shù)據(jù)顯示，昌平區(qū)三年投入超200億，新增學(xué)位近萬個、擴建三甲醫(yī)院2所、改造公園綠地629公頃。龍德廣場的盒馬鮮生取代了群租房，奧北森林公園的跑道上擠滿了遛娃家庭。但吊詭的是，這些升級并未均勻投射到房價上——中苑因清華附小學(xué)區(qū)加持跳漲，北一區(qū)卻因靠近未改造的老舊商業(yè)街持續(xù)陰跌。

更深層的矛盾藏在供需關(guān)系里。貝殼研究院報告顯示，天通苑二手房存量超3萬套，150㎡以上戶型占比30%，而2025年購房主力中，68%的年輕群體只考慮90㎡以下房源。一位城市規(guī)劃專家指出：“睡城轉(zhuǎn)型不能光靠蓋商場修地鐵，得把西二旗碼農(nóng)和望京白領(lǐng)真正留下來，否則再好的配套也是空中樓閣。”

北漂遷徙潮下的價值重構(gòu)
凌晨五點的天通苑地鐵站，早高峰隊伍比三年前縮短了1/3。這背后是一場靜默的人口置換：群租客流向六環(huán)外的東三旗村，中關(guān)村的IT中產(chǎn)開始接手品質(zhì)小區(qū)。自如租房數(shù)據(jù)顯示，2025年天通苑兩居室租金穩(wěn)定在5500元/月，但租客本科以上學(xué)歷占比從39%提升至61%。

這種結(jié)構(gòu)性變化正在重塑社區(qū)生態(tài)。天通苑文化藝術(shù)中心每周舉辦的讀書會，參與者從廣場舞大媽變成了帶著MacBook的自由職業(yè)者；社區(qū)醫(yī)院開設(shè)的慢性病管理科，60歲以上患者占比從75%降至52%。當(dāng)睡城不再只是睡覺，房價的估值邏輯也在悄然改變——中苑某業(yè)主微信群最近熱議的不再是“何時解套”，而是“要不要集資加裝人臉識別門禁”。

超大盤困局：中國式造城的集體陣痛
天通苑的魔幻現(xiàn)實，是中國37個超大型社區(qū)的共同困境。住建部2025年報告指出，全國50萬人口以上的超大盤中，63%面臨“三高”難題——高空置率、高持有成本、高管理難度。上海康城和貴陽花果園的案例顯示，這類社區(qū)往往在前十年靠低價虹吸剛需，后二十年卻困于資產(chǎn)貶值螺旋。

但天通苑或許是個例外。隨著回天計劃3.0落地，昌平區(qū)正將北部空地規(guī)劃為科技企業(yè)總部，未來科學(xué)城的燈光已照亮天通苑東站。一位押注17號線開通的投資者算過賬：“現(xiàn)在4.2萬/㎡買中苑，等2026年直達望京縮短到25分鐘，單價破5萬只是時間問題?！边@種預(yù)期正在形成新的共識——在貝殼找房近期帶看量TOP10小區(qū)中，天通苑獨占3席，且全部為地鐵800米內(nèi)的次新房。

睡城的未來在解構(gòu)中重生
夜幕下的天通苑，折疊北京的AB面在此交融：廣場舞音樂與咖啡館爵士樂交織，外賣騎手與特斯拉車主在紅綠燈前并排等待。當(dāng)200億基建投資遇上00后的居住革命，當(dāng)睡城轉(zhuǎn)型碰撞京津冀協(xié)同發(fā)展，這個巨無霸社區(qū)正在撕掉“房價洼地”的標(biāo)簽，蹚出一條超大城市更新的特殊路徑。對于普通人而言，讀懂天通苑的房價密碼，或許就讀懂了中國樓市的未來。