不知道大家發(fā)現(xiàn)沒有，自從去年各地計容規(guī)則調(diào)整后，市場上一下涌現(xiàn)了非常多的超高得房率戶型。

這些新規(guī)戶型的得房率普遍沖破90%，不少項目宣稱得房率接近100%，有些疊墅項目甚至超過200%。得房率似乎又成為了地產(chǎn)項目最重要的武器之一。

這種現(xiàn)象是不是似曾相識？恍惚間，房地產(chǎn)，一下又回到了10年前，那個瘋狂“贈送面積”的“神戶型”的時代。曾經(jīng)，這些高贈送戶型就是房企打敗競品的關(guān)鍵手段。

但最近，個別城市也開始對這些超高贈送戶型叫停了。從市場反應(yīng)來看，超高得房率戶型，確實非常受到客戶追捧，為什么要叫停高贈送？高得房率房子到底是營銷噱頭，還是真正的好房子？樓盤得房率真的越高嗎？

下面就來詳細拆解一下，文章略長，可以先點贊收藏。

得房率并非越高越好

開發(fā)商在不增加成本或者增加少量成本的情況下，提升得房率，使客戶獲得更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品體驗，這實際是一種降低售價和成本的方式。無論對于開發(fā)商還是客戶，得房率的重要性是不言而喻的。預(yù)控交房風(fēng)險，增效現(xiàn)房去化，點擊了解

得房率是衡量住宅實用性的核心指標，指可供住戶自由支配的套內(nèi)建筑面積與房屋銷售面積（建筑面積）之間的比率。這一概念直接反映了購房者實際獲得的可使用空間比例，計算公式簡明直觀：

得房率= 套內(nèi)建筑面積 ÷（套內(nèi)建筑面積+分攤面積）× 100%；

圖三 得房率公式

但大家對得房率的認知普遍存在幾個誤區(qū)：

誤區(qū)一：套內(nèi)建筑面積為建筑使用面積

套內(nèi)面積不僅僅指套內(nèi)的使用面積，還包括墻體面積和一些專有面積。按照房產(chǎn)面積測繪規(guī)范，套內(nèi)面積指的是套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體水平投影面積、套內(nèi)陽臺建筑面積或?qū)Ｓ虚T斗、門廊等其他房屋專有附屬設(shè)施的建筑面積組成。

圖四 套內(nèi)面積的組成

套內(nèi)墻體面積主要由三部分組成：

套內(nèi)墻體面積=套內(nèi)墻體面積+共有墻體面積的一半+外墻面積一半。

誤區(qū)二：得房率可以達到100%以上

當前市場上部分開發(fā)商推出“得房率超100%”的營銷噱頭，宣稱通過贈送大露臺、花園、飄窗等不計容面積實現(xiàn)“零公攤”。昆明某樓盤143㎡大平層住宅通過270度環(huán)繞露臺設(shè)計，號稱得房率達101%-104%，看似為購房者提供了額外30%-40%的使用空間。

然而，這種操作實質(zhì)是將城市規(guī)劃中不計容面積算作建筑室內(nèi)面積的一部分，而分母采用的是產(chǎn)證面積。從而使得房率大于100%。

圖五 開發(fā)商宣傳所用的得房率公式

誤區(qū)三：得房率越高越好

得房率是房屋品質(zhì)評價的一個重要性指標，在同等性能的情況下，越高越好，但是如果公攤面積影響到房屋使用，就需要仔細考慮了，這個話題留到最后仔細講。

不同類型住宅因設(shè)計標準與功能需求差異，得房率存在顯著區(qū)別。根據(jù)建筑形態(tài)與高度的變化規(guī)律，得房率呈現(xiàn)明顯的梯度特征：

表：不同類型住宅的得房率正常范圍對比

以上的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，來自于正常設(shè)計情況下的統(tǒng)計，不包括特殊產(chǎn)品以及特殊戶型下的設(shè)計。

影響公攤面積的關(guān)鍵因素
一、建筑設(shè)計規(guī)范與區(qū)域差異

從得房率的公式來看，影響得房率的主要有兩個因素，一個套內(nèi)建筑面積，一個是公攤面積。影響這兩類面積大小與計算規(guī)則的主要是面積計算規(guī)范（容積率面積和房產(chǎn)測繪面積）和建筑設(shè)計規(guī)范（包括住宅設(shè)計規(guī)范、消防設(shè)計規(guī)范等）好房子，安心交付，點擊了解

圖六 影響得房率的政策法規(guī)因素

防火規(guī)范和住宅設(shè)計規(guī)范對于住宅的防火疏散以及公共部位有嚴格的要求，這些條文構(gòu)成了公攤面積的剛性約束。

例如《建筑設(shè)計防火規(guī)范》要求：建筑高度大于54m的住宅，每個單元每層安全出口不應(yīng)少于2個；高于100m需設(shè)避難層。《住宅設(shè)計規(guī)范》則規(guī)定：七層及以上住宅必須設(shè)置電梯，十二層以上應(yīng)配置兩臺以上電梯。這些規(guī)范保障了基本安全，但也鎖定了公攤下限。

圖七 消防規(guī)范對于高層住宅疏散要求示意圖

容積率及房產(chǎn)面積測繪的規(guī)則主要由地方政策規(guī)定，面積測繪的變化會直接影響到得房率的大小。面積測繪規(guī)則影響主要在三個方面：不計算容積率面積規(guī)則，容積率面積按1/2測算的規(guī)則和面積公攤計算規(guī)則。

在第四代住宅出來以后，政策出臺了一系列的扶持政策，其中最主要的是面積測算規(guī)則。新規(guī)范規(guī)定，空中花園的面積不算容積率面積，也不算房產(chǎn)面積，大大提升了第四代住宅的落地性，也使住宅的使用面積大于了房產(chǎn)產(chǎn)證面積。開發(fā)商宣傳的得房率大于100%即來源于此。點擊了解，移動驗房

另外，面積規(guī)范還定義一部分面積只算一半的空間，比如浙江省面積測繪規(guī)定：

不封閉陽臺，頂蓋投影連續(xù)的，按其外圍護設(shè)施所圍空間水平投影面積的1/2 計算，頂蓋與其圍護設(shè)施上下不一致的按其重疊部分水平投影面積的 1/2 計算;

這部分面積也就是開發(fā)商宣傳里的贈送面積。

關(guān)于面積公攤規(guī)則方面，政府文件也進行了詳細規(guī)定，主要涉及的規(guī)范是《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T 17986）。

為了提升產(chǎn)品的品質(zhì)，政府規(guī)定將用于公共服務(wù)的面積不參與公攤。《蘇州市改善型住宅項目規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點（試行）》規(guī)定：

地塊內(nèi)按新建住宅區(qū)相關(guān)要求配建，且建成后無償移交的居家養(yǎng)老、托育、社區(qū)居委會用房等公共服務(wù)配套用房，可不計入容積率。

為提升小區(qū)生活宜居度、便利度，鼓勵結(jié)合小區(qū)出入口、公共服務(wù)配套用房、住宅底層等空間增配物業(yè)服務(wù)用房，提供快遞收寄、便民零售、便民餐飲、體育健身、會客交流等鄰里共享功能，增配的物業(yè)服務(wù)用房可不計入容積率。

新建小區(qū)內(nèi)設(shè)置的充電自行車棚、公廁、垃圾房、配電房、開閉所、水泵房、門衛(wèi)室、智能快遞柜頂棚等公共配套設(shè)施，可不計入容積率，獨立設(shè)置的可不計入建筑密度。

這些不計入容積率的面積實際上大大提升了項目的實際得房率，也讓客戶享受了更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。

二、建筑形態(tài)與樓層高度

建筑形態(tài)對公攤面積具有決定性影響，呈現(xiàn)鮮明的層級特征。多層住宅（6層以下）通常無需設(shè)置電梯或僅需小型電梯，消防通道要求較低，公攤系數(shù)可控制在12%以內(nèi)，得房率高達88%以上。例如上海老式洋房通過單樓梯設(shè)計，得房率普遍超過90%，但需承受爬樓不便的代價。

圖八 6層及以下住宅平面示意圖

隨著建筑高度增加，安全規(guī)范要求顯著提高，小高層（7-11層）按規(guī)定必須設(shè)置電梯，至少兩個安全出口，公攤系數(shù)升至12%-15%，得房率降至80%-85%。

圖九 7-11層住宅平面示意圖

高層住宅（12-17層）面臨更嚴格的技術(shù)約束：需配置多部電梯（含一臺可容納擔架的醫(yī)用電梯），加寬消防通道（大于1.2米），增加管道井、設(shè)備間等，導(dǎo)致公攤系數(shù)躍至15%-25%，得房率多在75%左右。

圖十 12-17層住宅平面示意圖

高層住宅（18-33層）在消防上屬于一類高層，消防規(guī)范對于疏散的要求更高，核心筒的設(shè)計更嚴格，面積也更大。

圖十一 18-33層住宅平面示意圖

而超高層建筑（33層以上）因建筑高度超過100米，強制設(shè)置兩個避難層（約占用6%得房率），加上三梯以上配置，得房率進一步壓縮至65%-70%。深圳某超高層公寓實測得房率僅68%，開發(fā)商雖強調(diào)其地標屬性與豪華公區(qū)，仍有大量業(yè)主投訴“花三百平的錢住兩百平的房”。

三、公共設(shè)施配置標準

社區(qū)品質(zhì)定位直接反映在公區(qū)配置上，并顯著影響公攤面積。基礎(chǔ)型社區(qū)僅滿足規(guī)范底線：窄樓梯（寬度1.1米）、小型電梯（載重800kg）、簡易門廳，公攤面積主要用于功能性空間。改善型社區(qū)則通過增加公共設(shè)施提升溢價能力：挑高6米以上的酒店式大堂、獨立電梯廳、雙通道走廊、恒溫泳池、會所等，雖大幅提升居住體驗，但導(dǎo)致公攤系數(shù)增加5%-10%。

上海陸家嘴某豪宅項目憑借10米挑空大堂、每層專屬管家服務(wù)站，將公攤率推至28%，卻因尊貴服務(wù)實現(xiàn)熱銷。

圖十二湯臣一品戶型

（舒適的公共區(qū)域確保了項目高端定位）

值得警惕的是，部分開發(fā)商利用購房者對“高品質(zhì)”的追求，過度設(shè)計無效公區(qū)。南京某項目在每層設(shè)置40㎡的“藝術(shù)廊道”，實際使用率極低，卻使戶均公攤增加3.5㎡，按單價4萬元計算，每戶多支付14萬元購買華而不實的空間。此類設(shè)計雖不違法，但存在資源錯配問題，消費者需理性評估公區(qū)設(shè)施的實用價值。

四、戶型結(jié)構(gòu)與梯戶比

平面布局方案對公攤效率產(chǎn)生微觀影響。板式住宅因結(jié)構(gòu)規(guī)整、公共動線短，通常比點式（塔樓）得房率高5%-8%。在梯戶比方面，一梯兩戶設(shè)計雖私密性好，但需承擔更多公攤——兩部電梯的服務(wù)對象僅兩戶，分攤基數(shù)小。而一梯四戶或兩梯六戶設(shè)計，因戶數(shù)增多攤薄單戶公攤，但可能犧牲通風(fēng)采光。

圖十三 在高層住宅中大量采用的兩梯四戶形式提升得房率

五、戶型面積越大，得房率越高

戶型面積越大，得房率就會越高。我們現(xiàn)在拿兩個戶型兩梯兩戶17層的戶型來比較。一個戶型套內(nèi)建筑面100平方米，一個戶型的套內(nèi)建筑面積為130平方米。兩個戶型的公攤面積都是30平方米。

他們的得房率如下：

套內(nèi)建筑面積為100平方米的戶型得房率：

100/（100+30）*100%=76.9%；

套內(nèi)建筑面積為130平方米戶型的得房率：

130/（130+30）*100%=81.3%；

可見在公攤面積相同的情況下，戶型建筑面積越大，得房率越高。

有時候，為了改善小戶型的得房率，在不改變戶型設(shè)計的情況下，也可以采用小戶型與大戶型拼成一個單元。同樣可以大大提升得房率。

假設(shè)我們采用套內(nèi)建筑面積100平方米和套內(nèi)建筑面積130平方米的戶型拼成一個單元，得房率如下：

（100+130）/（100+130+60）*100%=79.3%；

與兩個100平方米的戶型拼成一個單元的76.9%相比，差別還是挺大的。

房屋品質(zhì)和公攤面積的關(guān)系
一、 “好房子”的新標準解讀

2025年住建部明確提出：建“好房子”不等同于建“大房子”“貴房子”，核心應(yīng)是通過好設(shè)計、好施工、好材料、好服務(wù)解決居住痛點。這標志著政策導(dǎo)向從單純追求面積指標，轉(zhuǎn)向綜合品質(zhì)提升。在得房率層面，“好房子”理念主張破除“越高越好”的誤區(qū)，強調(diào)空間效率與功能平衡。

值得注意的是，安全底線標準成為硬性門檻。近年頻發(fā)的住宅質(zhì)量事故（如外墻脫落、電梯故障）促使新標準強化：消防通道寬度不得小于1.1米且需直達避難層；擔架電梯進深不小于2.1米；管道井獨立設(shè)置避免檢修入室。這些要求雖增加公攤，卻是“好房子”不可或缺的要素。

從以往為了提升得房率而進行的“偷面積”的戶型來看，大量的后改造給房子的安全帶了巨大的隱患。之前有大量戶型做假飄窗，留給客戶去做改造。住戶裝修階段為了獲得贈送的面積，需要改動房屋的結(jié)構(gòu)體系，使房屋的結(jié)構(gòu)受到了比較大的傷害。

以前很多開發(fā)商在高層住宅中設(shè)計的躍層戶型，直接毛坯交付給客戶，由客戶自行改造。客戶改造過程中，由于施工隊伍不專業(yè)，可能會危及住宅的結(jié)構(gòu)安全，還可能會影響到住宅的消防疏散。在一些高烈度的抗震區(qū)域，結(jié)構(gòu)的安全隱患將非常大。

二、公攤面積與居住品質(zhì)關(guān)聯(lián)

公攤空間實質(zhì)是私有空間的延伸，其設(shè)計質(zhì)量直接影響生活體驗。適度公攤可創(chuàng)造多重價值：

安全冗余價值：寬敞的消防通道保障緊急救援；雙電梯配置避免因故障困人。2023年某老舊小區(qū)火災(zāi)事故中，狹窄樓道導(dǎo)致救援延遲，反觀新建項目因1.5米寬通道使消防員快速抵達起火點。

社交與健康價值：高品質(zhì)小區(qū)通過設(shè)置泛會所、健身步道、兒童游樂區(qū)等共享空間，彌補私有面積不足。越來越多的小區(qū)通過設(shè)置共享的建筑空間提升小區(qū)品質(zhì)，像仁恒，綠城的項目通過設(shè)置泛會所，大大提升了社區(qū)居民的社交性，雖然小區(qū)的得房率降低了，但小區(qū)互動性更好了。

杭州仁恒濱江園會所（來自項目官網(wǎng)）

資產(chǎn)保值價值：一個寬敞明亮的歸家動線，具有私密感的禮儀大堂，地下與地面雙大堂的設(shè)計，這些都成為高端住宅的標配。適度將面積空間讓給公共區(qū)域，可以大大提升產(chǎn)品的品質(zhì)，也是房屋保值的加分項。

然而，公攤效益存在邊際遞減效應(yīng)。當公攤率超過一定比例，額外增加的空間往往使用率低下，物業(yè)維護成本卻顯著上升。購房者需警惕某些項目以“品質(zhì)”為名過度配置。有些項目，開發(fā)商為了快速銷售，將配套的空間建得非常豪華，但是在交付以后，物業(yè)沒有能力與資金運營，最終成為了雞肋。

有機構(gòu)做過統(tǒng)計，前幾年開發(fā)商熱衷做的小區(qū)泛會所項目，在交付以后大部分處于閑置狀態(tài)。特別是有些室內(nèi)泳池，小區(qū)的人流無法滿足運營的費用，好多都直接荒廢。

三、政策法規(guī)現(xiàn)狀與缺位

當前我國公攤管理存在三大制度短板：

無上限約束機制：現(xiàn)行法規(guī)僅規(guī)定公攤內(nèi)容與計算方式，對比例上限無強制性要求。西安某公寓公攤率達53%引發(fā)訴訟，法院卻以“合同未違反效力性強制規(guī)定”駁回訴請，業(yè)主維權(quán)無門。

測繪透明度不足：盡管要求專業(yè)機構(gòu)測繪，但多數(shù)城市未公開詳細報告。北京試點“測繪結(jié)果二維碼上墻”制度，購房者掃碼即可查看各部位面積明細，有效減少信息不對稱。

衍生費用爭議：物業(yè)費、取暖費按建筑面積（含公攤）計價被詬病。政協(xié)委員洪洋質(zhì)疑：“物業(yè)公司不入戶服務(wù)，為何收費包含室內(nèi)面積？”部分城市已推動改革，青島2024年起供暖費改按套內(nèi)面積收取，年減負約800元/戶。

值得關(guān)注的是，國際經(jīng)驗提供新思路：香港自2013年起要求銷售時明示“實用面積”；歐美國家普遍按套內(nèi)面積交易，公共區(qū)域成本通過物業(yè)費分攤。住建部近期表態(tài)將研究“取消公攤”的可行性，但需防范開發(fā)商變相提高單價的風(fēng)險。

結(jié)語

得房率與公攤面積的平衡本質(zhì)是私有與共有、個體與集體的居住哲學(xué)。真正的好房子，既非盲目追求得房率，也非堆砌豪華公區(qū)的資源揮霍，而是在安全底線之上，通過科學(xué)設(shè)計使每平方米公攤產(chǎn)生真實價值。當電梯廳成為鄰里交流的場所，消防通道化作應(yīng)急保障的生命線，架空層承載社區(qū)生活的溫度，這樣的公攤投入便實現(xiàn)了向居住品質(zhì)的升華。

未來隨著政策完善與技術(shù)迭代，“看得見的套內(nèi)”與“有價值的公區(qū)”終將共同構(gòu)成中國好房子的雙重標準，引導(dǎo)行業(yè)從面積競爭轉(zhuǎn)向品質(zhì)競爭的新紀元。