圖為成都保利兩河森林小區(qū)物業(yè)費(fèi)返還登記處 圖源｜每經(jīng)記者 陳利

941.9萬元，這是成都市金牛區(qū)保利兩河森林小區(qū)即將向872戶業(yè)主發(fā)放的“紅包”總額。

“這筆錢是業(yè)主應(yīng)得的共有收益?！毙^(qū)業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人趙高偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這941.9萬元源于小區(qū)物業(yè)費(fèi)未使用完的部分，此前由物業(yè)代持，其歸屬本就為全體業(yè)主，業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司經(jīng)過兩個(gè)月的協(xié)商溝通后，才最終推動(dòng)返還方案落地。

據(jù)悉，目前退款登記工作正在有序進(jìn)行，已有超過半數(shù)業(yè)主完成登記，在登記結(jié)束后十個(gè)工作日內(nèi)，物業(yè)企業(yè)再通過銀行轉(zhuǎn)賬將資金陸續(xù)發(fā)放到業(yè)主卡上。

每經(jīng)記者了解到，今年以來，濟(jì)南、南通、昆明等地也有小區(qū)向業(yè)主發(fā)放“現(xiàn)金分紅”，資金均來自小區(qū)物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)、廣告費(fèi)等收益。

“分到了6400多元”

“我們家這次分到了6400多元，相當(dāng)于一年的物業(yè)費(fèi)和停車費(fèi)了?！睍r(shí)至今日，保利兩河森林業(yè)主何博還是很激動(dòng)。

公開信息顯示，保利兩河森林位于成都市金牛區(qū)土龍路兩河城市森林公園內(nèi)，于2017年交房。小區(qū)總共有872戶，是以洋房、聯(lián)排、疊拼三種業(yè)態(tài)為主的高端住宅項(xiàng)目，其中洋房物業(yè)費(fèi)為3.5元/平方米·月，疊拼5.5元/平方米·月，聯(lián)排為6.0元/平方米·月，標(biāo)準(zhǔn)車位管理費(fèi)90元/月，豪華車位管理費(fèi)120元/月。

這941.9萬元，正是來自小區(qū)自交房起至2024年底的物業(yè)費(fèi)結(jié)余款項(xiàng)。

趙高偉在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，小區(qū)物業(yè)服務(wù)由保利物業(yè)提供，采取的是酬金制。根據(jù)該模式，物業(yè)企業(yè)按約定從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中提取10%作為酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，如人員工資、公共設(shè)施維護(hù)等，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)，年度結(jié)余則滾動(dòng)計(jì)入下一年度。

自2017年交房后，小區(qū)物業(yè)費(fèi)與車位管理費(fèi)年收入接近1000萬元。由于初期入住率不高，物資消耗較少和人員配置成本相對(duì)較低，同時(shí)資金管控策略得當(dāng)，歷年累計(jì)形成了這筆結(jié)余。

2025年5月16日，何博作為業(yè)主代表與業(yè)委會(huì)成員，首次向保利物業(yè)提出返還物業(yè)費(fèi)結(jié)余款。

但是，結(jié)余年年有，為何想到現(xiàn)在發(fā)？

“此前小區(qū)沒有業(yè)委會(huì)，直到2023年底才正式成立?！壁w高偉告訴每經(jīng)記者，在成立業(yè)委會(huì)前，小區(qū)也存在諸多問題，如環(huán)境衛(wèi)生、路面沉降、安全保障等，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)越來越不滿，多次和物業(yè)發(fā)生矛盾，且問題并沒有解決。為解決這些問題，2023年10月19日，小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)正式成立。此后成都推出“雙曬”制度（曬收支、曬服務(wù)），為我們要求物業(yè)企業(yè)資金透明化提供了依據(jù)。

所謂的“雙曬”，是成都住建局于2022年推出的針對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的規(guī)范制度，并于2024年5月發(fā)布了“雙曬”工作規(guī)范2.0版，其中明確要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)收支、履約服務(wù)、投訴處理、小區(qū)治理等全面進(jìn)行公開。

每經(jīng)記者在小區(qū)公示欄看到，“2024年度物業(yè)服務(wù)資金決算表”就對(duì)包括住宅、商業(yè)、車位等在內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收入，以及物業(yè)服務(wù)人員工資、日常電梯消防維護(hù)、清潔衛(wèi)生等所有涉及的費(fèi)用一一進(jìn)行了公示。

圖為小區(qū)公示欄

業(yè)委會(huì)也正是憑借“雙曬”的支撐，要求物業(yè)全面公開收支明細(xì)，并逐項(xiàng)核對(duì)歷年賬目，并最終鎖定了這筆高達(dá)941.9萬元的結(jié)余資金。

拿到這筆錢并不容易

事實(shí)上，這不是兩河森林小區(qū)業(yè)委會(huì)第一次向保利物業(yè)“要賬”。

2024年10月，兩河森林小區(qū)業(yè)委會(huì)向保利物業(yè)發(fā)函，要求后者劃轉(zhuǎn)公共收益。兩個(gè)月后，小區(qū)業(yè)主收了總計(jì)26萬余元的公共收益紅包，平均每戶300元。

這次拿到這筆錢同樣不容易。

趙高偉告訴每經(jīng)記者，其與物業(yè)前后溝通了兩個(gè)月，雙方才正式達(dá)成一致。

“7月16日，我們收到物業(yè)公司關(guān)于物業(yè)費(fèi)返還的文件和方案后，馬上向全體業(yè)主公示。”據(jù)其介紹，在此次返還方案中，有兩種方式供業(yè)主選擇：一種直接返錢，由物業(yè)企業(yè)通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式直接轉(zhuǎn)到業(yè)主提供的卡里；還有一種就是直接抵扣物業(yè)費(fèi)。

“目前集中登記已在7月27日結(jié)束，等全部業(yè)主登記完成后，預(yù)計(jì)10個(gè)工作日就能到賬?！壁w高偉說，擁有兩套房的業(yè)主可能可返還近3萬元，最少的也能拿到5000多元，“這是根據(jù)當(dāng)時(shí)的消費(fèi)費(fèi)率、房屋面積，結(jié)合留存的總金額測(cè)算出來的”。

圖為小區(qū)內(nèi)景

“這個(gè)是經(jīng)與我們商討確認(rèn)的?！背啥际薪鹋^(qū)住建局物業(yè)行業(yè)監(jiān)管相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，最初業(yè)委會(huì)提出要求物業(yè)企業(yè)返還物業(yè)費(fèi)時(shí)就進(jìn)行了報(bào)備，當(dāng)時(shí)我們也提出這個(gè)錢是全體業(yè)主所有，不能一發(fā)了之，不僅要考慮當(dāng)前，還要考慮以后小區(qū)的支出，同時(shí)要征求業(yè)主的意見。

據(jù)其透露，保利兩河森林也是截至目前金牛區(qū)物業(yè)費(fèi)返還額度最高的小區(qū)。

“‘雙曬’制度確實(shí)起到了很好的正向作用。”該負(fù)責(zé)人表示，最直接的就是回應(yīng)了群眾和社會(huì)的關(guān)注，也就是物業(yè)干了什么，倒逼物業(yè)企業(yè)必須按照合同約定開展工作，轉(zhuǎn)變服務(wù)理念。

據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹，“雙曬”制度目前還在持續(xù)進(jìn)行中，在這一過程中，我們也去發(fā)現(xiàn)問題、積極解決問題，“把院子里搞得更好，業(yè)主滿意度提升，就是作為監(jiān)管最愿意看到的結(jié)果”。

終極目標(biāo)不應(yīng)是每年分多少錢

保利兩河森林小區(qū)并非首個(gè)給業(yè)主發(fā)錢的小區(qū)。

僅2025年以來，就有包括濟(jì)南、南通、昆明、蘇州等城市在內(nèi)的多地小區(qū)物業(yè)，將公共收益以現(xiàn)金或抵扣物業(yè)費(fèi)的形式返還業(yè)主，掀起“發(fā)錢潮”。

如南通華強(qiáng)城小區(qū)向7832戶業(yè)主發(fā)放156萬元，每戶200元，系12年來首次分紅；武漢綠地漢口中心今年6月向全體業(yè)主發(fā)放公共收益，累計(jì)金額628960元，發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)為5元/平方米；昆明金川府也將2024年的物業(yè)收益38.05萬元向業(yè)主進(jìn)行分紅，最大戶型可分到1080元，成為昆明首個(gè)物業(yè)費(fèi)分紅項(xiàng)目。

“包括成都兩河森林小區(qū)在內(nèi)的物業(yè)‘倒找錢’現(xiàn)象，是酬金制模式的勝利，它將‘物業(yè)費(fèi)結(jié)余歸全體業(yè)主所有’的核心理念以最直觀的方式呈現(xiàn)在公眾面前。”中物智庫高級(jí)研究員宋子謙在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)分析指出，但建筑和設(shè)備是有生命周期的，電梯、消防系統(tǒng)、外墻、管道等公共設(shè)施的維護(hù)和更換成本，會(huì)隨著時(shí)間的推移呈指數(shù)級(jí)增長(zhǎng)。

“如果將每年的結(jié)余都分光，無異于只顧眼前利益而透支未來，這會(huì)造成兩種風(fēng)險(xiǎn)。”宋子謙續(xù)稱。

在他看來，一是形成分紅預(yù)期依賴，業(yè)主可能會(huì)形成一種心理定勢(shì)，認(rèn)為每年都應(yīng)該有錢可分，一旦某年因?yàn)槌杀旧仙鴽]有結(jié)余，甚至需要?jiǎng)佑镁S修資金，可能會(huì)引發(fā)比包干制下更大的不滿；二是增加未來漲價(jià)阻力，當(dāng)需要進(jìn)行大規(guī)模維修或提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)而必須上調(diào)物業(yè)費(fèi)時(shí)，習(xí)慣了“收紅包”的業(yè)主群體可能會(huì)表現(xiàn)出更強(qiáng)的抵觸情緒。

“酬金制的終極目標(biāo)不應(yīng)是每年能返多少錢，而應(yīng)是建立一個(gè)能實(shí)現(xiàn)社區(qū)資產(chǎn)保值增值的良性循環(huán)。要平衡短期喜悅與長(zhǎng)期發(fā)展，必須從‘返還結(jié)余’的單一思維，升級(jí)到經(jīng)營(yíng)社區(qū)的戰(zhàn)略高度。”宋子謙表示。

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