01

上海“地王”，跟普通人其實(shí)沒有一點(diǎn)關(guān)系

富人在通脹，普通人在通縮。

上周，上海8宗土地拍出3塊地王，讓全國(guó)房地產(chǎn)都跟著沸騰了一把。徐匯風(fēng)貌地塊，更以超20萬(wàn)元/平方米的成交樓板價(jià)，刷新全國(guó)土地單價(jià)地王的同時(shí)刷新了大家對(duì)地價(jià)的認(rèn)知，上一個(gè)全國(guó)單價(jià)地王還是13.1萬(wàn)元/㎡（綠城去年8月拿的徐匯濱江地塊）。

先來回顧下土拍的具體情況：7月24-25日上海六批次土拍共成交了8宗地塊，攬金290億元，平均溢價(jià)率達(dá)22.33%。

圖片轉(zhuǎn)自：丁祖昱評(píng)樓市

此次土拍，一共誕生了3個(gè)“地王”：1宗全國(guó)單價(jià)地王和2宗區(qū)域地王。

• 徐匯衡復(fù)地塊由上海祺祥旺宇置業(yè)有限公司以成交樓面價(jià)20.03萬(wàn)元/平方米競(jìng)得，成為全國(guó)單價(jià)地王。

• 虹口北外灘地塊被綠城以64.719億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)12.66萬(wàn)元/平方米，刷新了虹口區(qū)宅地單價(jià)紀(jì)錄，成為虹口新地王。

• 浦東新區(qū)地塊由招商蛇口與中旅投資聯(lián)合體競(jìng)得，樓面價(jià)5.236萬(wàn)元/平方米，成為唐鎮(zhèn) “板塊地王”。

“上海、地王、20萬(wàn)/㎡”，當(dāng)前市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下這三個(gè)詞隨便怎么組合，都能讓“不明覺厲”的吃瓜群眾嘮一包瓜子的嗑了。所以，對(duì)于市場(chǎng)上周的熱鬧氛圍，作為專業(yè)人士我們表示非常理解。

但也要提醒大家，千萬(wàn)別被所謂的“地王”沖熱頭腦，市場(chǎng)還是那個(gè)市場(chǎng)。

站在我們專業(yè)的角度來看，徐匯地塊出圈一來源于單價(jià)確實(shí)高，二來是地塊“好到冒泡”的地理位置以及特殊的規(guī)劃條件（出讓面積 4705.49平方米，建筑限高15米），按照網(wǎng)友的說法就是——這是為以后祖?zhèn)鳒?zhǔn)備的房子。更深度來看，該地塊是衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)近十年首宗新增住宅用地，正對(duì)上海交通大學(xué)大門口，緊鄰One ITC、美羅城、港匯恒隆廣場(chǎng)等消費(fèi)地標(biāo)，板塊本身還是上海規(guī)模最大、保存最完整的風(fēng)貌區(qū)，梧桐林蔭道、花園洋房與歷史名人故居所構(gòu)成的文化屬性和城市肌理，這些都是有錢也難買到的。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，這個(gè)地塊的房子，未來極有可能都不會(huì)公開上市。

虹口和浦東的區(qū)域單價(jià)地王，則均源于地塊在板塊內(nèi)更靠近區(qū)域核心的地理位置；而閔行莘莊宅地競(jìng)爭(zhēng)激烈達(dá)到地塊中止價(jià)，背后是板塊的長(zhǎng)期斷供，以及房企補(bǔ)倉(cāng)上海的迫切心理；而原本市場(chǎng)預(yù)期的高靜安和普陀市中心的兩宗地，溢價(jià)率卻均在20%以內(nèi)，熱度低于預(yù)期；郊區(qū)新城地塊也出現(xiàn)分化，青浦地塊底價(jià)成交，而奉賢宅地雖有熱度但熱度平平。

實(shí)際上，市場(chǎng)基本面并未發(fā)生根本性改變，個(gè)別地塊的火熱更多反映的是房地產(chǎn)領(lǐng)域供需關(guān)系長(zhǎng)期存在的客觀現(xiàn)實(shí)，并不意味著市場(chǎng)整體預(yù)期已出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。其實(shí)，在上海上一輪土拍6宗土地5宗溢價(jià)時(shí)（6月下旬的第5輪土拍），我們也曾提醒，真實(shí)市場(chǎng)并沒有普遍好轉(zhuǎn)。

實(shí)際上，我們應(yīng)當(dāng)以更理性的視角看待 “地王” 這一說法。這個(gè)被賦予 “王” 字的表述，本身帶有較強(qiáng)的情緒色彩，容易引發(fā)片面解讀，但從實(shí)際意義而言，其定義并不嚴(yán)謹(jǐn)。

我們認(rèn)為，所有“地王”的對(duì)比需要放在同一個(gè)維度上來考慮，要考慮對(duì)比對(duì)象的統(tǒng)一性，例如地塊的地理位置、規(guī)劃條件、配套建設(shè)等。如果一塊地或者類似的地，以前成交價(jià)9萬(wàn)/㎡，現(xiàn)在到了10萬(wàn)/㎡，那確實(shí)是上漲了。但如果是不同位置、不同規(guī)劃條件地，出現(xiàn)了價(jià)格的差異，那么對(duì)比是沒有太大參考意義的。

而當(dāng)前市場(chǎng)的實(shí)際情況就是，單個(gè)區(qū)域即便有些微漲幅，大概率也是由于地理位置的比較優(yōu)勢(shì)，例如綠地此次在虹口所拿地塊，相較2月份金茂&慶隆聯(lián)合體地價(jià)略高，但最新出讓的地塊明顯位置更靠近核心，是北外灘核心區(qū)內(nèi)近年來首幅供應(yīng)的商品住宅用地。

整體而言，當(dāng)下的地王是特殊地塊與市場(chǎng)供需交織的結(jié)果，對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)參考意義有限，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯，對(duì)于富人而言趁此機(jī)會(huì)占據(jù)稀缺資源是不錯(cuò)的選擇，但對(duì)于更多普通人而言，整體復(fù)蘇仍需觀察。

02

北上禪的城市更新“水脈”經(jīng)驗(yàn)，3類城市能照抄

問題越古老，解決方案存在的時(shí)間越長(zhǎng)。

昨天的文章里，我們介紹了上海、北京、佛山3個(gè)城市在城市更新中以“水脈”提綱挈領(lǐng)的規(guī)劃手法。

當(dāng)下，城市更新已經(jīng)成為城市發(fā)展的重點(diǎn)，而上海世博水環(huán)、佛山東平河、北京亮馬河的實(shí)踐，并非個(gè)例——對(duì)于擁有自然水系的城市而言，水系既是生態(tài)基底，更是串聯(lián)城市功能、激活存量空間的“低成本更新杠桿”。

我們通過對(duì)3城實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的解析，提煉出城市更新可復(fù)制的“查脈-串脈-活脈”三步法，為其他同類城市提供參考。

• 上海世博水環(huán)：超大城市的 “跨區(qū)聯(lián)動(dòng)公式”

• 核心問題：世博板塊內(nèi)部節(jié)點(diǎn)分散、與陸家嘴等核心區(qū)聯(lián)動(dòng)弱；
  

• 關(guān)鍵解法：以22.3公里水環(huán)形成 “O型閉環(huán)”，通過“一環(huán)四心四帶八景”結(jié)構(gòu)串聯(lián)7個(gè)街鎮(zhèn)，綁定黃浦江濱江資源形成“濱水+濱江”協(xié)同；

• 可復(fù)制點(diǎn)：水系閉環(huán)設(shè)計(jì)如何打破行政邊界（如通過 “濱水步道貫通” 強(qiáng)制串聯(lián)分散地塊）、與城市現(xiàn)有主軸的銜接技巧（如金色中環(huán)帶）。

• 佛山東平河：中等城市的 “雙軸互補(bǔ)策略”

• 核心問題：城市中軸單一（依賴燈湖中軸），跨區(qū)資源聯(lián)動(dòng)不足；

• 關(guān)鍵解法：將東平河定位 “第二中軸線”，串聯(lián)三龍灣創(chuàng)新區(qū)、佛山新城等功能區(qū)，與 “廣佛同城” 戰(zhàn)略結(jié)合；

• 可復(fù)制點(diǎn)：水系作為 “補(bǔ)充中軸線” 的適用場(chǎng)景（當(dāng)城市單軸負(fù)荷過重時(shí)）、如何通過水系規(guī)劃對(duì)接區(qū)域協(xié)同戰(zhàn)略（如廣佛同城、長(zhǎng)三角一體化）。

• 北京亮馬河： 所有城市都能學(xué)的 “低成本激活術(shù)”

• 核心問題：河道功能單一（防洪為主），缺乏市民互動(dòng)場(chǎng)景；

• 關(guān)鍵解法：植入運(yùn)動(dòng)、休閑功能（如濱水跑道、露天劇場(chǎng)），打造 “活力地標(biāo)”；

• 可復(fù)制點(diǎn)：低成本激活普通河道的技巧（優(yōu)先增加 “點(diǎn)狀休閑空間” 而非大規(guī)模改造）、民生場(chǎng)景與商業(yè)價(jià)值的平衡邏輯（如沿岸商鋪與公共空間的動(dòng)線設(shè)計(jì)）。

那么，城市可以如何借鑒？

我們通過以下表格，提煉出了一些共性規(guī)律與差異化適配條件。

值得注意的是，城市發(fā)展具有獨(dú)特的地域性，各地需要根據(jù)自身實(shí)際條件進(jìn)行操作，避免直接復(fù)制。具體實(shí)施前需要對(duì)自身水系價(jià)值評(píng)估，包括水質(zhì)基礎(chǔ)、周邊地塊現(xiàn)狀（閑置率/功能類型）、與城市核心區(qū)距離等指標(biāo)。
對(duì)城市而言，實(shí)施步驟可先通過“城市體檢”（參考我們此前文章提到過的住建部導(dǎo)則）排查水系周邊的“低效空間”（如閑置廠房、斷頭路），將其作為水脈驅(qū)動(dòng)的優(yōu)先改造點(diǎn)。
而且，考慮到投入成本，也可以通過“先貫通步道、再分步植入功能” 的漸進(jìn)式更新降低初期投入。
補(bǔ)充建議，若申請(qǐng)中央城市更新補(bǔ)助資金（參考2024年績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)），可突出‘水系生態(tài)修復(fù)+民生設(shè)施完善’的雙重價(jià)值。

此外，一些常見誤區(qū)也需要注意避免，比如只重景觀改造，忽視功能聯(lián)動(dòng)，新時(shí)代的城市更新，不能只注重單純綠化河道，而無商業(yè)、文化場(chǎng)景融合；比如盲目復(fù)制 “閉環(huán)設(shè)計(jì)”，實(shí)際上中小城市水系短、流量小，更適合 “線性串聯(lián)” 而非 “O型閉環(huán)”。

本質(zhì)上，上海、佛山、北京的 “水脈驅(qū)動(dòng)” 實(shí)踐，是將傳統(tǒng) “依水建城” 的空間哲學(xué)，轉(zhuǎn)化為更符合當(dāng)代城市更新邏輯的 “水文-空間-功能”耦合模型。而城市“查脈- 串脈- 活脈” 的核心，在于建立符合自身城市發(fā)展的水系生態(tài)基底與城市空間結(jié)構(gòu)，精準(zhǔn)定位，才能讓水脈真正助力城市更新。

03

上海、佛山、北京，城市更新的“水脈驅(qū)動(dòng)”邏輯

大江大河。

在5月期的《晨光地產(chǎn)行研》“”篇中，我們?cè)岬剑荷虾Ｕㄟ^“一江一河”（黃浦江、蘇州河）塑造整個(gè)城市的價(jià)格體系與城市發(fā)展導(dǎo)向，而這種綱舉目張、提綱挈領(lǐng)的發(fā)展模式，既能夠?qū)崿F(xiàn)城市的資源調(diào)配，又有助于穩(wěn)定城市資產(chǎn)的價(jià)格體系。

進(jìn)入城市更新時(shí)代，水體價(jià)值愈發(fā)凸顯，將會(huì)成為撬動(dòng)城市進(jìn)一步發(fā)展的關(guān)鍵“綱”。

以上海為典型樣本，繼陸家嘴水環(huán)之后，近期浦東世博水環(huán)一期工程正式拉開序幕。

世博水環(huán)，由白蓮涇、大寨河等6條河道交織而成，全長(zhǎng)約22.3公里，串聯(lián)周家渡、三林等七個(gè)街鎮(zhèn)，輻射超160萬(wàn)人口，與黃浦江圍合出“O”型閉環(huán)。整條水環(huán)將與黃浦江濱江步道形成“濱水+濱江”的空間閉環(huán)，構(gòu)建“一環(huán)四心四帶八景”的景觀結(jié)構(gòu)，以水為脈串起生態(tài)、文化、民生等城市濱水生活圈。

世博水環(huán)規(guī)劃圖

對(duì)內(nèi)，世博水環(huán)就像一條全新的流動(dòng)紐帶，首次將世博板塊縱深原本相對(duì)獨(dú)立的地區(qū)節(jié)點(diǎn)，串成一個(gè)真正的整體，這個(gè)整體以中央活動(dòng)區(qū)世博-前灘板塊作為發(fā)力引擎，帶動(dòng)水環(huán)沿岸各城市功能聯(lián)動(dòng)升級(jí)。對(duì)外，更通過與黃浦江和金色中環(huán)帶的融合，讓世博板塊與上海包括陸家嘴在內(nèi)的全市重要中心節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)互動(dòng)，提升版塊價(jià)值。

上海之外，佛山市近期發(fā)布的《佛山市國(guó)土空間總體規(guī)劃(2021-2035年)》亦循 “以水為綱” 邏輯。在佛山最新規(guī)劃中，將以東平河為第二中軸線，串聯(lián)城市功能，重塑發(fā)展主軸。

佛山雙中軸規(guī)劃圖

這與上海世博水環(huán)以水系為“綱”推動(dòng)版塊功能與景觀提升的思路如出一轍，即借水系激活城市更新、塑造濱水名片。

更早之前，北京也通過對(duì)亮馬河的綜合改造，融入運(yùn)動(dòng)、休閑功能，讓一條普通的河道成為北京活力地標(biāo)，帶動(dòng)了周邊區(qū)域的發(fā)展。

綜合來看，這種以水為脈的城市更新路徑，正成為城市高質(zhì)量發(fā)展的主要抓手。即圍繞城市的“母親河”等重要水體進(jìn)行優(yōu)化改造，通過增加點(diǎn)狀公園、文化休閑場(chǎng)景、優(yōu)化城市功能等，重塑人與城市、自然的關(guān)系。

04

城市更新的地位越來越重要了

從頂層設(shè)計(jì)到落地實(shí)操，城市更新開啟未來十年城市發(fā)展新篇章。

最近，關(guān)于城市建設(shè)的重要會(huì)議一個(gè)接一個(gè)的開。

最令人矚目的是月中（14-15日）的中央城市工作會(huì)議。會(huì)議的重磅性質(zhì)既來自于時(shí)間，也來自于會(huì)議對(duì)城市發(fā)展的定調(diào)。

時(shí)間上，不僅是時(shí)隔10年再次召開的最高級(jí)別城市工作會(huì)議（上一次是2015年），也是新中國(guó)成立以來召開的第五次中央城市工作會(huì)議。

內(nèi)容上，會(huì)議指出，我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

通過對(duì)會(huì)議精神的領(lǐng)悟，我們明顯能感受到，對(duì)城市“存量提質(zhì)增效”的更新，至少是未來10年中，城市發(fā)展最重要的議題。

那么，城市更新要做什么？

就在上述會(huì)議召開前一周，黨媒《求是網(wǎng)》發(fā)布了一文，現(xiàn)在我們可以理解為這是為城市更新工作的方向定下了基調(diào)，核心詞即“城市肌理、文化傳承與民生福祉”。

那么，該從哪些方面著手？

住建部7月17日的會(huì)議回應(yīng)了這個(gè)問題。住建部首先強(qiáng)調(diào)，要把城市更新擺在更加突出位置，統(tǒng)籌實(shí)施好一系列民生工程、安全工程、發(fā)展工程。

具體來看，從好房子到好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)，住建部都定下了建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

• 好房子：安全、舒適、綠色、智慧，包括在標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、材料、建造、維護(hù)等方面系統(tǒng)發(fā)力，而且既包括把新房子建設(shè)成為好房子，也包括把老房子改造成為好房子。
  

• 好小區(qū)：主要是老舊小區(qū)改造，例如解決加裝電梯、停車、充電等難題。
  

• 好社區(qū)：安全健康、設(shè)施完善、管理有序，主要落地在呵護(hù)“一老一小”、公園綠地、體育健身、休閑游憩等方面。
  

• 好城區(qū)：包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、文化保護(hù)、城市風(fēng)貌完善等方面。

我們看到，在這里，住建部把“城市更新”與“好房子”這兩個(gè)新一輪城市發(fā)展的重要抓手深度融合了起來，未來必然會(huì)同步推進(jìn)。

那么，具體該怎么做？

7月21日，住建部發(fā)布了《城市更新規(guī)劃編制導(dǎo)則》，將城市更新從政策文件落地到執(zhí)行層面。

根據(jù)導(dǎo)則內(nèi)容，自今日起，地方城市更新項(xiàng)目正式進(jìn)入常態(tài)化開展歷史階段，主要包括下列內(nèi)容：

①城市體檢。提出問題清單和整治建議清單，明確城市更新重點(diǎn)和更新對(duì)象。

②明確任務(wù)。確定既有建筑改造利用、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造、完整社區(qū)建設(shè)、老舊街區(qū)老舊廠區(qū)城中村等更新改造、城市功能完善、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造、城市生態(tài)系統(tǒng)修復(fù)、城市歷史文化保護(hù)傳承等任務(wù)和要求。

③整體設(shè)計(jì)。提出城市功能結(jié)構(gòu)和空間形態(tài)優(yōu)化要求， 確定房屋、小區(qū)、社區(qū)、城區(qū)、城市的更新設(shè)計(jì)原則和視線通廊、特色風(fēng)貌等城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)要求，明確文化遺產(chǎn)保護(hù)、 安全韌性等底線管控措施。

④重點(diǎn)排序。統(tǒng)籌劃定若干個(gè)城市更新片區(qū)，提出指引要求，根據(jù)輕重緩急確定更新時(shí)序安排。

⑤建立項(xiàng)目庫(kù)。建立城市更新項(xiàng)目庫(kù)，明確項(xiàng)目入庫(kù)、 出庫(kù)的管理規(guī)則，確定項(xiàng)目名稱、類型、規(guī)模和實(shí)施時(shí)序等（所有地方將建立城市更新庫(kù)，不入庫(kù)不算城市更新項(xiàng)目）。

值得注意的是，近期，住建部、財(cái)政部組織專家對(duì)2024年支持城市更新行動(dòng)補(bǔ)助資金開展了績(jī)效評(píng)價(jià)。首批15個(gè)試點(diǎn)城市中，A級(jí)城市4個(gè)、B級(jí)10個(gè)、C級(jí)1個(gè)。

在城市更新行動(dòng)績(jī)效評(píng)價(jià)實(shí)行的A、B、C、D四級(jí)等級(jí)劃分中，?A級(jí)?即優(yōu)先支持，加快資金撥付；?B級(jí)需整改問題后推進(jìn)工作；?C級(jí)和D級(jí)?則緩撥、扣撥資金，并作為下一年度評(píng)審參考。另外，2024年是首次開展績(jī)效評(píng)價(jià)，重點(diǎn)支持地下管網(wǎng)更新、污水廠網(wǎng)一體、市政補(bǔ)短板等硬件設(shè)施升級(jí)，2025年調(diào)整為“硬件+機(jī)制建設(shè)”雙輪驅(qū)動(dòng)模式。

結(jié)合起來可以看到，今后各地所編制的《城市更新規(guī)劃》將會(huì)是項(xiàng)目申請(qǐng)中央資金、專項(xiàng)債及城市更新項(xiàng)目貸款的重要依據(jù)。具體操作上，各地需要體檢先行，結(jié)合城市體檢評(píng)估情況，完成各自的城市更新項(xiàng)目庫(kù)，再根據(jù)入庫(kù)項(xiàng)目完成融資開發(fā)等具體流程。

聚焦到對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，我們認(rèn)為近期關(guān)于城市的諸多會(huì)議與動(dòng)作，無疑釋放了下階段城市發(fā)展的新信號(hào)，即國(guó)家有意引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量提質(zhì)、雙軌供給、文化保護(hù)的新階段，以此驅(qū)動(dòng)供給側(cè)升級(jí)。這自然也意味著房企的發(fā)展將更加注重運(yùn)營(yíng)能力、場(chǎng)景營(yíng)造、多元共建、以及產(chǎn)品創(chuàng)新精神。

『 產(chǎn)品介紹 』

《晨光地產(chǎn)行研》

房地產(chǎn)行業(yè)研究領(lǐng)域知名專家『劉晨光』先生主持出品

每2月一期

從國(guó)際視野、金融趨勢(shì)、城市運(yùn)營(yíng)、財(cái)政運(yùn)營(yíng)、企業(yè)運(yùn)營(yíng)等多維度

全盤監(jiān)測(cè)地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)

前瞻分析影響地產(chǎn)走勢(shì)的中宏觀要素

為企業(yè)戰(zhàn)略決策提供高質(zhì)參考

幫助企業(yè)管理者洞察趨勢(shì)，制勝未來！

數(shù)年打磨成型，獲江浙滬派系房企高管盛贊

是房地產(chǎn)投資者必讀的戰(zhàn)略內(nèi)參

市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，抓住關(guān)鍵信息，就能抓住發(fā)展機(jī)會(huì)

更多討論，請(qǐng)聯(lián)系我們

了解更多，請(qǐng)戳小程序 FOCUS地產(chǎn)戰(zhàn)略

【以上內(nèi)容僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)?！?/p>