前不久的上海土拍，浙江“富婆”擊敗中海，花了10多億拿下樓板價超20萬/㎡的全國單價地王，可謂是刷新了眾人的認(rèn)知。

當(dāng)大家認(rèn)為這或許是幾年難見的偶發(fā)事件之時，就在這幾天，類似的劇情貌似又在廣州上演了：

一家非常神秘而低調(diào)的民企，以總價約11.37億，拿下了廣州白云區(qū)的一宗宅地。

而這家民企居然是前不久才剛剛成立， 最終受益人是自然人黃艷玲，應(yīng)該不會有男性取這樣的名字，這樣的名字大概率是一位女性。

廣州版“富婆”拿地的戲碼，難道又來了？

今天艷姐就和大家簡單聊聊這次拿地和這家神秘的民企，也歡迎大家在文末留言評論，發(fā)表您的看法。

01

神秘民企廣州拿地

就在7月底，廣州出讓了白云山六片區(qū)的一幅宅地。

實(shí)際上，今年白云已經(jīng)出讓了四片宅地，此前都是國企或者城投拿地，而此次是第五次出讓，卻出現(xiàn)了出人意料的結(jié)果：

一家名為廣州云山壹號房地產(chǎn)有限公司的民企（以下簡稱云山壹號），以約11.37億，拿下白云六片山低密宅地，成交樓面價約1.46萬/㎡。

如今在廣州土拍市場上，大多數(shù)情況還是資金比較強(qiáng)勁的國央企拿地，而此次民企拿地，也是在于地塊總價較低，安全墊足夠厚，而且地塊素質(zhì)也不是太差。

云山壹號還是比較會算賬的：

此前 廣州地鐵在2022年拿下的白云東平地鐵站地塊的樓板價約2.5萬/㎡；還有之前越秀地產(chǎn)還聯(lián)合廣州地鐵，以總價14.15億元競得白云沙太路以西地塊，折合樓面價約3.36萬/㎡。

總體來說，此次這家民企拿下的地塊樓板價，還是處于低位。

而且對比該地塊周邊諸多新房項(xiàng)目，可以說還是留給這家民企比較大的利潤空間：

比如廣州地鐵云城上品，均價約4.6萬/㎡；還有越秀公交天悅云山府，目前單價約3.8萬/㎡。還有定位豪宅的華遠(yuǎn)雲(yún)和墅，均價更是達(dá)到約9萬/㎡左右，一套別墅就是千萬起步。

而且要知道的是，此次該宅地的容積率是1.7，限高60米，可以稱得上是一個居住舒適度比較高的低密產(chǎn)品了。

關(guān)鍵是從 廣州公共資源交易中心網(wǎng)站公布的航拍圖來看，項(xiàng)目和六片山山景之間幾乎是0距離，妥妥的可以打出山景IP了。未來估計會打造成為疊墅+小高層的產(chǎn)品，小高層用低價來快速走量回款，疊墅產(chǎn)品賣高價實(shí)現(xiàn)利潤溢價。

但還是要有一句說一句，正是因?yàn)樨S富的山景資源，未來可能會有較多的蚊蟲，就看屆時項(xiàng)目的操盤手會通過何種方式來解決這樣的痛點(diǎn)了。

不過，最后還是要恭喜云山壹號房成功拿下這樣的優(yōu)質(zhì)地塊，未來它打造的項(xiàng)目將呈現(xiàn)怎樣的產(chǎn)品力，也是非常讓人期待。

02

“富婆”再現(xiàn)？

接下來的關(guān)鍵問題來了，廣州云山壹號房 地產(chǎn) 有限公司到底是一家怎樣的民企？

艷姐也去特地查了一下，根據(jù)企查查顯示，廣州云山壹號房地產(chǎn)有限公司居然是在今年6月12日才剛剛成立的，法定代表人為馬欣欣，注冊資本為500萬元。

如果再一步步往上探查可以看到：

這家公司依次由廣州云山雅居房地產(chǎn)有限公司、廣州山湖居房地產(chǎn)有限公司控股，關(guān)鍵是這家控股的公司都是在今年6月才剛剛成立的，這也不免讓人猜測成立這些公司，最終目的就是指向此次拿地。

非常有意思的一點(diǎn)是，廣州山湖居房地產(chǎn)有限公司背后，居然是自然人股東——

黃艷玲、張文儀分別持股90%、10%。而實(shí)際控制人，則是黃艷玲。

也因?yàn)楣臼莿倓偝闪?，黃艷玲究竟是怎樣的人，有著怎樣的工作履歷，在公開信息層面幾乎很難找到。

但是，光從這個名字來看， 男性不太可能取這樣的名字，這位黃艷玲大概率是一位女性，

這也不禁讓艷姐猜想，難道這位黃艷玲也類似上次上海土拍中的“浙江富婆”？同樣的劇情會重復(fù)上演？

在僅有的企查查資料中，艷姐發(fā)現(xiàn) 山湖居、云山雅居、云山壹號 這 三家公司的注冊地址，實(shí)際上都是在——

白云區(qū)錦石三路33號！

云山壹號注冊地址

而這個地址，實(shí)際上正是益云科創(chuàng)中心的所在地。

而這個科創(chuàng)中心的打造者，正是在廣州當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)城融合開發(fā)運(yùn)營領(lǐng)域具有發(fā)展?jié)摿Φ?strong>廣州益云供應(yīng)鏈科技有限公司（以下簡稱益云科技）。

市場上有一種猜測是，雖然在股權(quán)上沒有直接關(guān)聯(lián)，但此次拿地或許和益云科技有關(guān)。

根據(jù)官網(wǎng)信息顯示，早在2020年9月，益云科技就取得廣州市首個新型產(chǎn)業(yè)用地，也就是如今的益云科創(chuàng)中心，屬省市區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)升級標(biāo)桿，打造約12萬㎡高端商務(wù)辦公總部聚集區(qū)，項(xiàng)目于2023年6月全面驗(yàn)收交付，目前已經(jīng)有上百家企業(yè)入駐；

益云科創(chuàng)中心效果圖

很有意思的是，在官網(wǎng)上，益云科創(chuàng)中心的高區(qū)，居然還被打造成為了平層和躍式產(chǎn)品，這樣的產(chǎn)品能夠眺望白云山，每戶都通水、電、燃?xì)?，說實(shí)話，真的是可以作為超級居住類產(chǎn)品來看了。

除了開發(fā)總部辦公業(yè)態(tài)外，益云科技還將持續(xù)開發(fā)約18萬㎡超級名品奧萊、約5萬㎡國際五星級酒店溫德姆等一系列頂級配套。

艷姐一直覺得，有能力開發(fā)高端酒店和商業(yè)體的企業(yè)，實(shí)際上在打造住宅對于他們來說也肯定不是一件難事，而且益云科技也打造過類似大平層的產(chǎn)品。

所以如果這次 云山壹號這家公司真的和益云科技有間接關(guān)聯(lián)，那么錢從哪里來的問題，或許就比較容易回答了，那么或許打造住宅項(xiàng)目對于它來說，也是信手拈來了。

而這位 黃艷玲，很有可能就是和益云科技有關(guān)聯(lián)的人?？傊痪湓?，能夠成為實(shí)際控制人，黃艷玲也肯定是一位勢能不小的關(guān)鍵人物。

當(dāng)然，也不排除另外一種可能：

云山壹號這樣的公司，就是純粹的創(chuàng)業(yè)公司，就是要在廣州市場開始大干一場了。那么黃艷玲，也大概率就是傳說中的“富婆”了，現(xiàn)在幾乎很少會有創(chuàng)業(yè)公司在公開市場拿地了，還能出手拿地，底氣也肯定很足。

關(guān)鍵是現(xiàn)在關(guān)于這家公司和這位人物，還是有很多謎底等待揭開，上述只是根據(jù)僅有的資料，艷姐所做的一些推測。如果大家知道更多，也歡迎在文末留言，告訴艷姐。

03

民企重返土拍市場背后

不得不承認(rèn)的是，今年有一個逐步明朗的現(xiàn)象就是，諸多民企都開始入場拿地了，不過他們拿地都不像央國企那樣大舉拿地，大多數(shù)都是精準(zhǔn)拿地。

敏捷集團(tuán)在今年5月以33.2億元拿下廣州番禺區(qū)4宗住宅地塊，樓面價1.4萬元/㎡，也是它2021年后首次公開拿地。地塊就在它總部邊上，依托成熟配套和連片開發(fā)優(yōu)勢，體現(xiàn)了“地緣深耕”策略；

還有嘉信地產(chǎn)，在今年4月，以11.66億元底價摘得長沙一宗宅地；今年5月又在以8.68億元競得長沙另一宗宅地，一個月內(nèi)兩度落子該區(qū)域，累計投入超20億元，體現(xiàn)了它對長沙市場的持續(xù)加碼；

還有偉星在這幾天，又在杭州拱墅區(qū)拿下了宅地，總價19億，溢價率超過28%，單價1.96萬/㎡，上一次在杭州拿地還是一年前，也再次深化了其杭州深耕策略；

一些小而美的房企，也開始在土地市場嶄露頭角：

比如注冊資本僅100萬的福州合達(dá)地產(chǎn)、成立僅約1個月的溫州華璽地產(chǎn)，都以小額的約2-3億左右，拿下性價比較高的“袖珍地塊”，主打低總價剛需產(chǎn)品，避開頭部企業(yè)競爭。

艷姐覺得民企重返土拍市場，可以從以下幾方面視角來解讀：

首先，目前行業(yè)正處在政策松綁與市場修復(fù)的“時間窗口”，如今諸多城市下調(diào)首付和房貸利率，核心城市的去化周期也出現(xiàn)了一定縮短，銷售回款提速，也讓部分民營房企看到了市場的希望；

其次，是民企自身的“幸存者”進(jìn)化，在行業(yè)出清和進(jìn)化后，現(xiàn)在還能存活的民企，普遍負(fù)債率較低，現(xiàn)金流也是比較健康，所以可以在重點(diǎn)深耕區(qū)域偶爾出手拿地，比如邦泰聚焦成都、敏捷深耕珠三角，以“小步快跑”替代激進(jìn)擴(kuò)張；

最后，是與央國企的錯位競爭，我們也可看到很多央國企都會在一線和二線熱點(diǎn)城市拿下價格較高的地塊，而民企則轉(zhuǎn)向二線近郊及強(qiáng)三線城市，和央國企形成錯位競爭。

基于這樣的拿地狀況，未來市場將形成“央國企守核心、民企攻改善、小微撿漏細(xì)分”的三層格局，但始終不變的還是產(chǎn)品力至上，用真正的好房子去讓客戶買單，才能夠穿越周期，在市場中屹立不倒。

關(guān)于今天的文章，大家有什么想和艷姐分享，歡迎在文末留言評論，發(fā)表您的看法和觀點(diǎn)。

主編：張艷

責(zé)編：marl

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