最近，招商、中海、金茂到華潤(rùn)、金地、萬科，有些企業(yè)的組織變革已經(jīng)結(jié)束，有些才剛剛開始！

2025年，地產(chǎn)行業(yè)的余震還在晃。

“組織架構(gòu)調(diào)整”早不是新鮮詞，卻每次都讓人心里一緊。外人看的是數(shù)字震撼，只有局內(nèi)人才懂，這背后是“精神 + 心理”的雙重煎熬。

前幾天去金地，有人跟我說：“從20多歲小伙到40歲骨干，個(gè)個(gè)背后都是家，可我們沒轍?！?/p>

現(xiàn)在地產(chǎn)人最怕的不是“寫PPT寫到退休”，是“根本熬不到退休”。行業(yè)不缺新人，也留不住老人，這才是最扎心的現(xiàn)實(shí)。

華潤(rùn)動(dòng)了，萬科動(dòng)了，現(xiàn)在金地也動(dòng)手了。這場(chǎng)調(diào)整，其實(shí)才剛開始。

先敬所有還在地產(chǎn)里硬扛的人。

表：房企2025年組織變化

近期，咱來聊聊華潤(rùn)、萬科和金地。

有的房企局勢(shì)已相對(duì)平穩(wěn)，有的卻才剛要“動(dòng)真格”。

華潤(rùn)身為大央企，而萬科、金地被稱為“大灣區(qū)”之光，可如今在大灣區(qū)的舞臺(tái)上，“華發(fā)、越秀”嶄露頭角，真可謂“俱往矣，數(shù)風(fēng)流人物還看今朝”。

NO. 1｜壹

華潤(rùn)：大家都在改，改總比不改強(qiáng)

在保利、中海、招商完成調(diào)整后，華潤(rùn)也悄然行動(dòng)起來。其調(diào)整內(nèi)容換湯不換藥，重點(diǎn)在于弱化大區(qū)平臺(tái)職能，強(qiáng)化總部與城市公司的直管模式。

在組織調(diào)整中，華潤(rùn)的核心方向是弱化大區(qū)平臺(tái)職能、強(qiáng)化總部與城市公司的直管模式：住宅開發(fā)業(yè)務(wù)大區(qū)層級(jí)的投資、營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、成本、工程、財(cái)務(wù)等關(guān)鍵職能被全部取消，相關(guān)權(quán)限或收歸總部、或下沉至城市公司，大區(qū)平臺(tái)作用大幅削弱；商業(yè)業(yè)務(wù)大區(qū)則僅保留商業(yè)綜合體開發(fā)、供應(yīng)鏈、人力、黨建、審計(jì)法務(wù)等職能。

與此同時(shí)，管控模式也迎來變革，20 位城市總直接向集團(tuán)總部匯報(bào)工作，區(qū)域重組還帶來部分城市負(fù)責(zé)人的調(diào)動(dòng)。

原因很簡(jiǎn)單：大家過得差不多，人員有點(diǎn)多了

2024-2025上半年，華潤(rùn)、中海、保利、招商四家房企的營(yíng)收和銷售額基本處于同一區(qū)間。華潤(rùn)置地31.9%的凈負(fù)債率仍處于較低位置；2025年1-7月銷售金額為1236億元，處于行業(yè)領(lǐng)先。

表：四家房企的基本情況

2025年上半年，華潤(rùn)置地全口徑銷售金額為1103.0億元，雖然排在行業(yè)第三位，但同比去年銷售金額下降了12%。

銷售金額少了，人反而多了！2024年華潤(rùn)置地的員工數(shù)較2023年增加了4127人，增幅6.69%，成本逆勢(shì)增長(zhǎng)了。所以現(xiàn)在，華潤(rùn)的調(diào)整聚焦在砍除冗雜人員，提高人效。

在2025年新年致辭中，華潤(rùn)置地有限公司董事會(huì)主席李欣明確表態(tài)，2025 年將持續(xù)深化組織變革，完善總部、大區(qū)一體化管控機(jī)制，憑借扁平高效的組織模式，完成年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和管理任務(wù)。

來源：網(wǎng)絡(luò)

后續(xù)是否還會(huì)有進(jìn)一步動(dòng)作，得看年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的完成狀況了。

NO. 2｜貳

金地：這步棋，走得是壯士斷腕的決絕

來源：網(wǎng)絡(luò)

前幾天去金地集團(tuán)，辦公區(qū)里大家心態(tài)還算穩(wěn)。路過30樓營(yíng)銷部走廊時(shí)，瞟到三個(gè)紅色吉祥物排排坐，模樣記不清了，只清晰記得上面都寫著“平安、平安、平安”——這三個(gè)字，像是整個(gè)團(tuán)隊(duì)當(dāng)下最樸素的期盼。

作為“招保萬金”的老牌玩家，金地曾是業(yè)內(nèi)出了名的“溫情派”。在金地之前的辦公大樓里，員工可以享用足球館、瑜伽室等設(shè)施，曾讓多少房企人羨慕，員工穩(wěn)定度和滿意度一直居高不下。但在行業(yè)下行的紅塵里，這份溫情漸漸成了負(fù)擔(dān)。

為了能更好地給予員工溫情，金地走到了改革的路口。

這場(chǎng)改革就三個(gè)字：集權(quán)、砍區(qū)、并城。

總部集權(quán)強(qiáng)化管控：合并工程與成本管理中心，撤銷監(jiān)事會(huì)辦公室，新設(shè)供應(yīng)鏈管理中心與綜合審議小組；管理層工作小組從 5 個(gè)精簡(jiǎn)為投資、績(jī)效兩大核心小組，總部直接制定城市公司 KPI 并實(shí)施穿透式考核。

區(qū)域弱化打破壁壘：全國(guó)七大區(qū)域經(jīng)兩輪整合最終形成華南、北方、華東、中西部四大戰(zhàn)略大區(qū)，取消大區(qū)投資決策等核心職能，僅保留督導(dǎo)、審計(jì)等輔助權(quán)限，管理模式從 "三級(jí)管控" 升級(jí)為 "2.5 級(jí)扁平化架構(gòu)"。

城市合并聚焦核心：業(yè)務(wù)收縮后整合為十大地區(qū)公司（北京、深圳、廣州等），資源向一線及強(qiáng)二線城市傾斜。

至于調(diào)整是不是到頭了？

我們判斷金地處于企穩(wěn)階段，公司運(yùn)營(yíng)正趨于穩(wěn)健。

一是2025年債務(wù)壓力已好轉(zhuǎn)，2025 年公開市場(chǎng)到期債務(wù)僅剩 5.6 億元，較 2024 年的 200 億元償付規(guī)模下降 97%。

二是金地布局謹(jǐn)慎，不盲目沖業(yè)績(jī)。這一戰(zhàn)略使其在行業(yè)下行的沖擊下仍屹立不倒，2024年的營(yíng)收雖然下滑，但還有753.44億元；公司在今年年初宣布重啟拿地，步子邁的還是比較謹(jǐn)慎，僅拿下兩塊地。

三是深耕的都是核心一二線，沒有下沉三四線城市，存貨主要集中在上海、武漢、廣深這些城市，風(fēng)險(xiǎn)性較小。

金地在經(jīng)歷風(fēng)浪后更懂得敬畏土地、珍惜機(jī)會(huì)。最難的一步已經(jīng)邁出去，金地的未來，值得等個(gè)好結(jié)果。

NO. 3｜叁

萬科：深鐵操刀，來得不算意外

2024年萬科股東大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)

作為深鐵入駐后的首次動(dòng)手，該來的總歸躲不掉。

深鐵接手萬科后的第一波大動(dòng)作，最猛的一招來了 —— 所有區(qū)域公司直接撤銷，原來的城市公司重新打包成 “區(qū)片總公司”。

說起來，這輪調(diào)整前，萬科的組織架構(gòu)是按 “體量” 劃分的，有北京、華東、華中、南方、西南 5 大區(qū)域公司，廣佛、上海兩家公司由總部直接管，再加上東北、西北兩個(gè)總公司，形成 “總部 — 區(qū)域 — 城市” 的三級(jí)管理鏈條，層層往下走。

但現(xiàn)在，這套玩法徹底變了。

過去散在區(qū)域、城市公司的采購、信息、人力、法務(wù)這些 “后臺(tái)權(quán)”，全被總部收走統(tǒng)一管；以前靠 “合伙人制” 搞出的靈活勁兒，換成了 “集中調(diào)資源、統(tǒng)一做考核” 的硬規(guī)矩，一線團(tuán)隊(duì)只專心干項(xiàng)目就行。

說白了，就是總部把權(quán)力往回攥。

最顛覆的是區(qū)域老總的角色。

以前，像北京區(qū)域的曹江巍、華東區(qū)域的吳鏑這些 “老萬科”，在地方摸爬滾打二十年，手里握著資源分配、團(tuán)隊(duì)搭建的實(shí)權(quán)，堪稱 “區(qū)域操盤手”，當(dāng)?shù)匾鍪裁磻?zhàn)略、拿什么地、拍什么板，他們都能說了算。

現(xiàn)在呢？角色直接反轉(zhuǎn) —— 從 “定方向的” 變成 “干執(zhí)行的”，戰(zhàn)略制定的活兒，徹底沒了。

至于新冒出來的 “區(qū)片總公司”，也不是原來區(qū)域公司換個(gè)名。更像個(gè) “臨時(shí)協(xié)調(diào)員”：只管項(xiàng)目落地、運(yùn)維這些具體事兒，戰(zhàn)略怎么定、預(yù)算怎么批，全聽總部的。

這么一來，城市公司想做事，得死死盯著總部；區(qū)域原來的 “中樞大腦” 功能，變成了單純的 “執(zhí)行手腳”。

強(qiáng)中心” 時(shí)代，真的來了！

更深層的邏輯，是深鐵要“控盤”。萬科公開債券兌付基本靠深鐵兜底，今年以來，深鐵集團(tuán)已累計(jì)向萬科提供了7次股東借款，涉及借款金額共約226.88億元。就在剛剛7月30日，萬科又發(fā)公告說，深鐵又借8.69億給它。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，萬科 2025 年償債壓力依然顯著。年內(nèi)到期或行權(quán)的境內(nèi)外公開債務(wù)合計(jì)達(dá)362.4 億元；2025年預(yù)計(jì)上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損100億元-120億元。7月28日又把上海金橋萬創(chuàng)中心賣給了昆山國(guó)資，售價(jià)14億。

銷售端呈現(xiàn)明顯收縮態(tài)勢(shì)。2025 年上半年雖實(shí)現(xiàn)銷售金額691.1 億元且回款率超 100%，但同比 2024 年上半年的1612 億元少了將近1000億。

然而，將民營(yíng)房企轉(zhuǎn)型為 “半城投” 模式絕非一蹴而就。

深鐵對(duì)方科也是提供了不少幫助了，但是一切都是有條件的。萬科的改變，才剛剛開始。

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