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案情簡(jiǎn)介

李某與楊某曾系夫妻關(guān)系，二人于2003年登記結(jié)婚，于2024年7月經(jīng)法院判決準(zhǔn)予離婚。陳某系楊某的親戚。案涉房屋系楊某與李某婚后購(gòu)買，登記在楊某名下。2023年3月，李某與楊某感情不和分居鬧離婚，在二人婚姻關(guān)系存續(xù)期間，楊某將案涉房屋過(guò)戶至陳某名下。李某至今一直居住在案涉房屋。陳某持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書以房屋所有權(quán)人名義起訴至法院，要求李某搬離并返還案涉房屋，排除妨礙。

法院審理

陳某是否有權(quán)請(qǐng)求返還房屋關(guān)鍵在于其是否為案涉房屋實(shí)際所有權(quán)人。

陳某主張?jiān)跅钅程庂I受案涉房屋，其僅提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，本案需審查陳某與楊某之間買賣關(guān)系存在與否。陳某主張50萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)買案涉房屋，其明確表示無(wú)法提供買賣合同，陳述50萬(wàn)元房款支付17萬(wàn)元現(xiàn)金，其余房款由債務(wù)抵頂。在法院詢問17萬(wàn)元現(xiàn)金支付地點(diǎn)、款項(xiàng)來(lái)源，抵頂房款債務(wù)由來(lái)，陳某均無(wú)法作出合理解釋。

陳某無(wú)法提交購(gòu)房合同、款項(xiàng)支付無(wú)法作出合理解釋，與正常房屋買賣交易不符。加之陳某與楊某之間存在親屬關(guān)系，楊某向陳某過(guò)戶房屋時(shí)處于楊某與李某分居鬧離婚期間，法院認(rèn)定陳某與楊某之間房屋交易不真實(shí)。因二人之間不存在真實(shí)房屋交易，房屋過(guò)戶登記不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力，陳某無(wú)法取得案涉房屋所有權(quán)。因陳某非案涉房屋實(shí)際所有權(quán)人，其無(wú)權(quán)要求李某騰退并返還案涉房屋。在本案承辦法官將案件事實(shí)和相關(guān)法律規(guī)定向陳某進(jìn)行釋明后，陳某自愿撤回起訴。

法官說(shuō)法

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百三十五條規(guī)定，無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。返還原物糾紛的主體需為物權(quán)人。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書只是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)頒布的權(quán)利證明文件，其衍生于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，具有初步證明效力，但其只具有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的推定效力，并不能直接決定實(shí)體上所有權(quán)存在與否。即便辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，登記人并不當(dāng)然享有所有權(quán)。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)權(quán)屬，需要審查不動(dòng)產(chǎn)登記原因。涉及交易關(guān)系取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，需要審查出賣人是否為有權(quán)處分，是否存在合法有效的買賣合同，房產(chǎn)是否辦理過(guò)戶登記，滿足上述條件，買受人可取得房產(chǎn)所有權(quán)。上述三個(gè)條件中，出賣人為無(wú)權(quán)處分情形下，若買受人屬于善意取得，仍可獲得房屋所有權(quán)。若雙方之間無(wú)合法有效買賣關(guān)系、未辦理過(guò)戶登記，二者條件缺少任何一個(gè)，則買受人無(wú)權(quán)取得所有權(quán)。如本案中，楊某與陳某無(wú)真實(shí)交易關(guān)系，僅辦理過(guò)戶登記，陳某無(wú)法獲得案涉房屋所有權(quán)。陳某非所有權(quán)人，無(wú)權(quán)要求李某返還房屋。

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百三十五條無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。

來(lái)源：中國(guó)普法

整理編輯：順義區(qū)婦聯(lián)宣傳部

2025年8月5日

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